לאחרונה נפוצו בתקשורת כותרות הזורעות פאניקה בקרב ציבור לווי המשכנתאות. "הבנקים יזרקו אלפי ישראלים מביתם" ועוד ידיעות המרמזות על משבר נדל"ן גדול המתקרב לפתחנו. אני סבור שהן לא מדויקות, בלשון המעטה.
עלינו לזכור שתפקיד הבנקים הוא למכור כסף. הדלק של המערכת הבנקאית מגיע ממכירת הכסף, קרי, הלוואות רגילות (שימו לב שתמיד כשאתם נכנסים לאתר של הבנק קופץ לכם אותו פרזנטור נחמד ומציע "הלוואה בקליק". הוא גם בדרך כלל אינו מציין את הריבית השנתית בגובה של כ 8%). האפשרות האהובה על מרבית משקי הבית היא להיכנס לאובדראפט, אותו מינוס נחמד בחשבון עליו משלמים 5-13% ריבית בשנה, וגם זה סוג של הלוואה. וכמובן, המנוע העיקרי של הבנקים הן אותן הלוואות משכנתא, כלומר ההבטחה לבנק לתזרים במשך שנים רבות קדימה.
אחד הסעיפים בכל חוזה משכנתא עליו חותמים בבנק, הוא ההתחייבות לשלם את התשלום החודשי. בנוסף, הבנק מחתים את הלווים על נספח המורה כי הם לא מהווים דיירים מוגנים בנכס שרכשו, ואם לא יבצעו את תשלומי המשכנתא במשך מספר חודשים ולא יסדירו את החוב עם הבנק במהלך תקופה של 18 חודשים, תהיה לבנק רשות לפנות את הלווים מהבתים שלהם. הוא גם יעניק להם תקציב לדיור חליפי למשך שנה וחצי.
בארץ, לצערנו ושמחתנו, הריכוזיות במשק חוגגת. יש חמישה בנקים גדולים, מתוכם שלושה בנקים עיקריים למשכנתאות המחזיקים את מרבית הלוואות המשכנתא, ובנק ישראל אחד המפעיל רגולציה קשוחה כלפי הבנקים, רגולציה שלדעתי היא בעיקר לטובת האזרח.
בפרוץ משבר הקורונה הנוכחי, הבנקים זיהו שיכולה להיווצר בעיה כלשהי עם כל יוצאי החל"ת והמפוטרים, עוד בטרם נודע על העזרה של המדינה. לכן, כצעד ראשון אפשרו הבנקים לבעלי משכנתא לבצע דחיית תשלומים למספר חודשים. יחד עם זאת, ובמטרה לעורר את השוק, ולהבטיח לבנקים המשכיות של הכנסה עתידית. חלק מהבנקים מאפשרים להתחיל את המשכנתא ב"גרייס" של עד שנתיים - שלמו כרגע את הריביות למשך התקופה ובמקביל תתארגנו מבחינת ההכנסות.
טרום משבר הקורונה הנוכחי, הבנקים בישראל פינו מדי שנה בין 1,000 ל-1,300 משפחות מבתיהן, כלומר משפחות שבמשך שנה וחצי לא שילמו ולא הגיעו להסדר כלשהו עם הבנק. כאשר מדובר בשוק של כ-1.8-1.9 מיליון משכנתאות פעילות, אנחנו מדברים על אחוזים נמוכים עד אפסיים. יש לזכור שפינוי לווים מצריך מהבנק משאבים רבים (עו"ד, צווי בתי משפט וכו'). לבסוף הוא יקבל את כספו חזרה, אך הוא לא יזכה לראות את התשלומים העתידיים בגין ריביות ההלוואה לאורך השנים.
ברור שעדיין יש את אותו אחוז שללא קשר למשבר הנוכחי ייכנס לסטטיסטיקה, אך ניקח את שאר האוכלוסייה, זו שלא נכנסה לסטטיסטיקה המדוברת - אותם לווים שפוטרו או הוצאו לחל"ת. הם אמורים לקבל דמי אבטלה, מענקים ועזרה מהמדינה לתקופה של שנה לכל הפחות (נכון לעכשיו), כלומר יהיה לרובם מהיכן לשלם בשנה הקרובה את הריביות לכל הפחות. ניתן לשים לב לשינוי המגמה בשוק. אם בתחילת משבר הקורונה באפריל הוקפאו כ-21% מהמשכנתאות במשק, כיום ירד אחוז המשכנתאות המוקפאות ל-12 - משמע, הלווים הסתגלו למצב החדש.
יחד עם זאת, אם המשבר ימשיך להתגלגל ולווים רבים יכנסו לסיטואציה שתמנע מהם את האפשרות לשלם את כספי המשכנתא, אני מאמין שהבנקים יעדיפו לפתוח קווי אשראי נוספים עבור לווים אלו, והמדינה ובנק ישראל יאפשרו לבנקים גם אשראי נוסף. בקיצוניות של פינוי המוני, מה יעשו הבנקים עם אותם אלפני נכסים? ימכרו אותם למפונים שלהם? מהיכן תהייה לאותם אנשים אפשרות לגייס כסף כדי לרכוש את הנכס בחזרה? הרי משכנתאות לרכוש את הנכס מחדש הבנק ככל הנראה לא יעניק להם
האם נגיע למצב בו הבנקים יפנו אנשים מהדירות שלהם? אני חושב שלא. ראשית, יש זמן עד שיגיע מועד הפינוי בפועל (18 חודש), ואני מאמין שמרבית האנשים ימצאו עד אז פיתרון או שהמשבר יחלוף ונחזור לשגרה.
מבחינה של השוק דרך עיניים מקצועיות - מעסקאות המתרחשות בתקופה האחרונה ומתקשורת יומיומית עם הלקוחות - אני מאמין שמרבית אלו שהתנהלו רגיל עד כה ימשיכו בהתנהלותם. יהיו עליות וירידות, אך לבסוף המשק יתייצב ואותן משפחות שהעתיד הכלכלי שלהן התערער בתקופת המשבר יסתדרו אף הן. יחד עם זאת, לצערי אני מאמין שהשכבות החלשות של האוכלוסייה הן אלו שיפגעו יותר. כדי לעבור את המשבר הן ככל הנראה ייכנסו להתחייבויות כספיות נוספות בתקופה זאת, ואלה יכבידו עליהן בעתיד. רק חישוב מסלול מחדש, בחינת הוצאות מול הכנסות, יכול להקל על המצב שלהן.
עופר לוין הוא מנכ"ל שותף ב-Reals, פתרונות מימון ריאליים.