הלוואות מכל הבא ליד: שיטת אלדד פרי והר החובות נחשפת

בינואר 2015 הלווה ע', תושב אבן יהודה, 850 אלף שקל לחברת פרי נדל"ן שבשליטת אלדד פרי. ב"הסכם הלוואה", כפי שנכתב בכותרת חוזה ההתקשרות, נכתב כי ע' יעביר כבר במעמד חתימת החוזה 100 אלף שקל לחברה, ו-750 אלף שקל נוספים בתוך כשבוע. מדוע אדם פרטי מלווה לחברת נדל"ן גדולה כסף? לפי החוזה ביקש ע' לרכוש דירת 4 חדרים בקומה החמישית של פרויקט המגורים "אורות חנן" שברחובות, וכספי ההלוואה, כך נראה, היוו את התשלום, או חלקו. נכון לינואר 2015, התוכנית לקרקע בפרויקט אפשרה הקמת בניין ובו 28 דירות, כאשר הדירה של ע' לא כלולה בהן.

בחוזה ההלוואה מוסבר כי בפרי נדל"ן פנו בבקשה לעיריית רחובות להגדיל את זכויות הבנייה בפרויקט ב-14 דירות נוספות. "עד למועד אישור הזכויות הנוספות כאמור מעונין המלווה להלוות לחברה את סך ההלוואה", נכתב.

ע' הוא לא האדם הפרטי היחידי שהלווה בשנים האחרונות כסף לחברת הבנייה. ביוני 2015 חתמו ארבעה אנשים פרטיים אחרים על הסכם הלוואה מול חברת "אי.פי.ג'י. פרי השקעות", שמנהלה הוא אלדד פרי. "הצדדים מעוניינים להקים שותפות מוגדלת רשומה שעיקר עיסוקה הינו העמדת הלוואה בסכום קבוע ומוגבל, לצרכי השלמת בניית פרויקט מגורים לבניית 11 יחידות ברחוב דוד מזרחי 29 ברחובות", נכתב בהסכם. הכספים, עד למסגרת של חמישה מיליון שקלים, יועברו לחשבונה של החברה הקבלנית "סולארא" שקשורה לקבוצת פרי. הריבית השנתית עבור ההלוואה תעמוד על שמונה אחוזים נכתב בהסכם.

שני ההסכמים כלולים בבקשה בהולה ששלח בשבוע שעבר עו"ד אריאל יונגר בשם 13 רוכשים בפרויקט "אורות רבין" לבית המשפט המחוזי מרכז, להצטרף להליך הקפאת ההליכים בפרי נדל"ן. את ההליך יזמה חברת גמי וחיים, שבשליטת חיים חמו, שהלוותה מאות מיליוני שקלים לקבוצת פרי. לפי יונגר, בפרי נדל"ן "הוליכו ומוליכים שולל את המבקשים על ידי הבטחות כוזבות, תוך ניצול מוחלט של האדם החלש והכנסתו למינוף פרטי נוסף על מימון חוץ בנקאי ממוסד ועשיית פירמידה. פרי נדל"ן בחרה לנקוט בדפוס של שקרים ומתן הבטחות כוזבות ובמטרה אחת לייצב ולהזרים כספים לחברה על חשבון המבקשים", נכתב בפניה לבית המשפט.

מזה כמה שנים שבענף הנדל"ן מתייחסים לאלדד פרי בזהירות. מחד מדובר באדם שמציג קשת פרויקטים רחבה, וששופך כסף רב על פרסום. מנגד פרי צמח במהירות, כמעט משום מקום, דבר שהעלה תהיות לגבי המקורות הכספיים לפעילותו. ביום חמישי האחרון הורתה שופטת בית המשפט המחוזי מרכז, עירית וינברג-נוטוביץ, על מתן צו הקפאת הליכים לחברה, ומינתה את עורכי הדין אהוד גינדס וגונן קסטנבאום לנאמני החברה. הפניות שהגישו גופים רבים לבית המשפט, כבר בשלב מוקדם זה של ההליך, מציירות תמונה שהולכת ומתבהרת לגבי המקורות הכספיים של קבוצת פרי - הלוואות תכופות ומכל הבא ליד.

החברה שבשליטת חמו הלוותה לפרי נדל"ן 218 מיליון שקל. קרן אקספו כ-130 מיליון שקל. חברות המימון החוץ בנקאי טריא ובונוס נזכרות אף הן במסמכים שהוגשו לבית המשפט לצד תיאור הסתבכויות בפרויקטים נוספים, וכמובן היו גם אנשים פרטיים. האם כך פעלה השיטה של קבוצת פרי, שאפשרה לה לפעול כמעט עשור, עד התפוצצות הפרשה בשבוע שעבר?

מי שכאמור הביאה להקפאת ההליכים היא חברת גמי וחיים שהלוותה לפרי נדל"ן מאות מיליוני שקלים בשנה החולפת. בהתחלה במטרה להיכנס בשותפות לחברה, אולם לאחר שניכר היה כי מדובר בתיבת פנדורה, כספי השקעה הומרו ברובם להלוואה. הקשר בין הצדדים, כך מתואר בבקשה לפתיחת הליכים בה פצחה כאמור החברה בשבוע שעבר, החל באופן מקרי משהו. "בחודש ספטמבר 2019, ביקש מר חמו לרכוש דירות באחד מהפרויקטים של הקבוצה, אגב כך הכיר מר חמו את אלדד פרי. בירוריו של מר חמו העלו כי מדובר בקבוצת נדל"ן מבוססת בעלת מוניטין מצוין בישראל מזה שנים", נטען. בפנייה לבית המשפט נכתב כי "פרי היה זה שהציע לחמו "להשקיע בקבוצה", וכי במסגרת זו טען מר פרי כי לחברה שווי אדיר המסתכם בכמיליארד שקל, וכי היא זקוקה לכספים על מנת לגשר על פער תזרימי שנוצר בפעילותה", נכתב.

וזה עבד. החברה של חמו העבירה במספר פעימות את הכסף, אלא שמשהו חרק מבחינת חמו שלפני ארבעה חודשים, ביקש לבדוק את מצבה הפיננסי של קבוצת פרי. בשלב ראשון הוכנסה לעניין חברת בטא פייננס, שרו"ח מטעמה בחן את הקבוצה. בדוח שהוציאה החברה הודגש, כי ממצאיה נשענים על נתונים מעובדים שניתנו להם על ידי הנהלת הקבוצה, ועל יש לבצע בעתיד בדיקות מעמיקות יותר, על סמך הנתונים הגולמיים. לפי בטא פייננס פרי נדל"ן נמצאה בקשיים תזרימיים וכי בעוד שהוצאותיה ב-2020 יגיעו ל-162 מיליון שקל, הכנסותיה יתמצו ב-82 מיליון שקל בלבד.

עוד ממצא שהדליק נורה אדומה היה גובה המשכורות בחברה שעמד על 13.6 מיליון שקל. מצבת כוח האדם וגובה המשכורות בקבוצה אינם סבירים ביחס לפעילות הקבוצה ולמצבה הנוכחי, נכתב. כן נמצא שעלות המעביד בגין שכרו של פרי עצמו היא 266 אלף שקל בחודש.

המסקנה של בטא פייננס הייתה עגומה. "באם לא יוזרם כסף לחברה, היא לא תוכל לממש את פוטנציאל השבחת הקרקעות ולמותג 'פרי נדל'ן' לא יהיה ערך כלכלי'". על פי הבקשה, פרי טען בתגובה, כי עורכי הדוח טעו בכל פרמטר, וכי מצב עסקי החברה טוב, והבעיה היא רק תזרימית, וזו צפויה להיפתר בקרוב.

מהבקשה עולה כי חמו החליט בשלב זה להעמיק את הבדיקות, ובצד הלוואות נוספות שנתן, שלח יועץ כלכלי ומנהל כספים בשם, רונן אזולאי לבדוק בשנית את מצבה של החברה. לפי המתואר ניתנה לאזולאי גישה לנתוני החברות של הקבוצה, וניתן לו גם לנהל "שיח פתוח", לדבריו אל מול מנהלי הקבוצה, ובראשם אלדד פרי ואחיו לירון פרי.

הממצאים של אזולאי היוו, כך נראה, את הטריגר להליך הקפאת ההליכים מצידו של חמו. "מזה שבועות ארוכים, בכל שבוע נדרשת הקבוצה להלוואות בסכומים שבין 1 ל-5 מיליון שקל, לשם עמידת חברות הקבוצה בהתחייבויותיהן לאותו השבוע(!!)", כתב אזולאי בתצהיר שהוגש כחלק מהפניה כעת לבית המשפט. אזולאי כותב בתצהירו, כי בתקופה האחרונה קבוצת פרי חיה בעיקר מהלוואות קצרות טווח. במרץ 2018 נטלה חברת הבת "פרי ריזורט" הלוואה של חמישה מיליון שקלים מחברת, בונוס, וזאת לתקופה של שנה בריבית שנתית של 8%. בונוס היא חברת מימון חוץ בנקאי שעוסקת במימון וליווי פרויקטים ומתמחה בתחום הנדל"ן, בין היתר היא מלווה קבוצות רכישה. לקבוצת פרי נקשר שמה בשני פרויקטים שמתפרסמים באתר שלה: "גן הפקאן" ברחובות ו"הורייזן" בבת ים.

שמה של בונוס על רקע של הלוואות לקבוצת פרי עלה גם בהקשר של פרויקט "אורות חנן" ברחובות.

הקריסה הפיננסית בפרי נדל"ן מגיעה גם לחברת המימון החוץ בנקאי טריא. כמו בונוס, גם היא חברה שמתמחה במימון חוץ בנקאי לפרויקטים נדל"ניים, ובמיוחד לקבוצות רכישה. על הקשר שלה לקבוצת פרי ניתן ללמוד מהפרויקט הכושל "אורות חנן". באתר האינטרנט של קבוצת פרי, נכתב כי מדובר בפרויקט שהינו הגשמת חלום לצעירים, ועל ההדמיה של הפרויקט שמוצגת באתר נכתב "בבנייה".

בביקור שקיימנו במקום השבוע מצאנו שלד בניין, שנראה כי עומד כך כבר זמן רב.

בניגוד לע' שהוזכר בתחילת הכתבה, ואחרים שרכשו זכות לדירה בפרויקט זה, כחלק מהגדלת הזכויות עליהן הצהירה פרי נדל"ן, ישנם 28 חברי עמותת בנייה בשם "אורות חנן", שרכשו את הקרקע עצמה במסגרת קבוצת רכישה שארגנה פרי נדל"ן.

כיום גם הם מבקשים להצטרף להליך הקפאת ההליכים, ובפניה לבית המשפט שהוגשה באמצעות עוה"ד אריאל יונגר ושירה שוורץ נכתב כי, "פרי נדל"ן התחייבה לחברי העמותה להקים את הפרויקט תמורת מחיר סופי ששילם כל אחד על פי ההסכם האישי. בנקודת זמן זו פרי נדל"ן הייתה אמורה להקים את הפרויקט תוך שימוש בכספים ששילמו חברי העמותה ובכספים ממקורות עצמיים של פרי נדל"ן! אלא שפרי נדל"ן במקום להכניס את היד לכיס ו"להביא כסף מהבית להשלמת הפרויקט, הובילה את המבקשת (העמותה) בקסם רב ליטול הלוואה מקרן טריא ולשעבד את מקרקעי המבקשת וזאת על מנת שהקרן תעמיד כספים להשלמת הפרויקט - אותם כספים שחברת פרי נדל"ן התחייבה להביא מכיסה הפרטי".

ההלוואה שנלקחה הייתה בגובה של שבעה מיליון שקל, אף היא בריבית של כ-8%, וכבטוחה נרשם שעבוד על הקרקע. משנוכחו חברי העמותה, שהפרויקט אינו מתקדם, וכחלק מההליך, התגלה כי בחברת טריא עומדים על פירעון ההלוואה. לפי המתואר בבקשה לבית המשפט, פרי נדל"ן הציעה לחברי העמותה להמיר את ההלוואה של טריא בהלוואה חדשה מטעם "בונוס", ואולם חברי העמותה סירבו.

בשיחה שערך "גלובס" עם טריא הבהירה החברה, כי המימון ניתן אך ורק לחברי העמותה ולא לפרי או לאחת מחברותיו. על טענת חברי העמותה, כי התבקשו על ידי פרי לקחת את ההלוואה, על אף שלא הזדקקו לה אמרו בטריא כי כל חברי הקבוצה חתמו באופן אישי על המימון כל אחד על פי חלקו וכי להערכתם הקבוצה תמשיך לבנות ולהשלים את הפרויקט עם קבלן אחר.

רשימת המלווים כאמור אינה נגמרת כאן. אתמול נחשף ב"גלובס" עומק החשיפה של קרן אקספו לפעילות של פרי נדל"ן. מדובר בקרן מימון פיננסית העוסקת במתן אשראי למטרות שונות. מנכ"ל הקרן הוא אבי דויטש שלפני כ-20 שנה הקים את בית ההשקעות אקסלנס. שותפו בהובלת הפעילות הוא שמעון הייבלום ששימש בתפקידים בכירים בבנק הפועלים ובקבוצת שיכון ובינוי.

לפי מסמכים שהגישה הקרן לבית המשפט, היא טוענת לחוב של כ-132 מיליון שקל כלפיה, בגין הלוואות שהעמידה לפרי נדל"ן בשנים 2017 ו-2018. זאת לטובת רכישה ותחילת הבנייה של פרויקט נרחב ברחובות לבניית מעונות סטודנטים, וכן שטחי מסחר ומשרדים. "הבקשה מוגשת בדחיפות לאור הפרות יסודיות של הסכמי ההלוואה", נכתב בפנייה לבית המשפט שהוגשה על ידי עו"ד גבריאל רובנבך.

בבקשה שהגישה חברת גמי וחיים בע"מ לבית המשפט בשבוע שעבר, ניתן למצוא הסכמי הלוואה נוספים. כך למשל נכלל במסמכים משכון על סך של 15.5 מיליון שקל שרשמה חברת "פרי אסטרטגיות", שנמנית על קבוצת פרי, וזאת על נכסים בפינת הרחובות גוטמן והברון הירש בפתח תקוה, שם מתוכנן פרויקט ל-48 דירות. מוטבי המשכון, גיא, בועז וטל עדיני ורוני עדיני שפיגלמן, הילוו לחברה מיליוני שקלים בריבית של 12% ברוטו.

במקרה אחר הלוותה אישה בשם נעמי ג'יקובס לחברות בקבוצת פרי, ולאלדד פרי עצמו 8.3 מיליון דולר, כחלק מפרויקט מגורים של 164 דירות ברחוב יוחנן הסנדלר בבת ים. ההלוואה נועדה לסייע בהשלמת רכישת זכויות הקבוצה בקרקע. כאן הריבית הגיעה כבר ל-15% נטו, כך לפי המסכמים שהוגשו לבית המשפט.

בתצהירו של אזולאי הוא מציין כי לפי ממצאיו החברה לוותה בשנים האחרונות מיליוני שקלים מגורמים פרטיים בריביות שנתיות גבוהות במיוחד של 12%-18% לשנה. לפי ממצאיו עיקר פעילותה של החברה כיום נע סביב נושא החזר הלוואות באמצעות לקיחת הלוואות חדשות. "בשיקים לפירעון של קבוצת החברות נמצא סכום של כ-50 מיליון שקל בגין תשלומי ריביות ופדיון הלוואות של אותם מלווים פרטיים", כתב אזולאי בתצהירו.

"במצב הקבוצה דהיום, כל סכום שמוזרם לקבוצת החברות על ידי מלווים פרטיים חדשים, נועד לפרוע ריביות של מלווים פרטיים ישנים ומדובר בסכנה אדירה לכספי מלווים פוטנציאליים נוספים", נכתב עוד בתצהיר של אזולאי, שהוגש כאמור לבית המשפט.

מפרי נדל"ן נמסר בתגובה כי, "היות ואשראי בנקאי הוא נושא מורכב בקבוצות רכישה, הלוואות מקרנות מימון והלוואות מזנין מגורמים פרטיים, הן דבר מקובל בתחום. כל ההלוואות בוצעו בתיאום ובשקיפות מלאה עם ועדי וחברי הקבוצות".

כן נמסר מהחברה כי, "קבוצת אלדד פרי החלה ביום חמישי האחרון בהליך הבראה. למרות חילוקי הדעות שיש בין השותפים הם נכונים לשלב ידיים ולפעול בשיתוף פעולה יחד עם הנאמנים שמונו על ידי בית המשפט על מנת להבריא את הקבוצה ולעמוד בכל התחייבויותיה. הנהלת הקבוצה תעשה הכל על מנת להמשיך את הפרויקטים להם התחייבה, להגן על כספם של הרוכשים והספקים, להגן על העובדים ולהבריא את הקבוצה. למרות המצב התזרימי הזמני אליו נקלעה הקבוצה, הרי שיש לה עודף נכסים ובטוחות על פני התחייבויות, והיא תעמוד בכל התחייבויותיה".