"אין כל בסיס להשוואה בין הדירות שאנו בונים היום, מבחינת המפרט, לבין אלו שבנינו לפני עשור, ולא מדובר בדירות יוקרה, אלא על דירות רגילות גם בפריפריה, שהן הרבה יותר יוקרתיות מפעם. אם נדמה לך שאנו מגלגלים את כל העלויות על הרוכש, אז אתה טועה. אם הרוכש היה צריך לשלם את מלוא העלויות של מפרט הדירה הנוכחי, המחירים שלהן היו עולים דרמטית".
האומנם מדויקים הדברים שאומר לוואלה עסקים יזם בנייה גדול? האם הדירות שנמכרות כיום אכן משודרגות? ואכן, רק הקבלנים סופגים את העלויות?
על דבר אחד אין מחלוקת: המפרט - אותו מסמך לקוני שמפרט כיצד תראה הדירה על כל חדריה ומרכיביה, הפך במרוצת השנים לנייר מורכב הרבה יותר. מספר הסעיפים שבו, לצד החובות שהוטלו על הקבלנים והיזמים לציין בו מידע רב שלא היה נכלל בעבר, מהווה בשורה צרכנית משמעותית. "היזמים מקפידים כיום הרבה יותר, בין היתר היות והציבור חשוף יותר מתמיד לבתים של אחרים ויודעים מה הולך ומה מוצע בפרויקטים שונים ומה מקבלים אחרים", מסביר ליאור רוט, מנכ"ל משותף במשגב שיווק מתחמי מגורים. כך, למשל, ניתן לראות שאסלות סמויות, ריצופים של 80 על 80, דלתות שקטות, מהווים דברים שבעבר נחשבו לתוספות יוקרתיות והפכו היום להיות סטנדרט. גם מטבחים מותאמים למשפחות, כמות מוגדלת של נקודות חשמל ועוד הם שדרוגים שבעבר נגבה בגינם סכום נוסף וכיום נתפסים כסטנדרט. הרשימה ארוכה.
שינוי דרישות הבסיס של רוכשי הדירות על פני מפרט הקבלן הפשוט והסטנדרטי המוכר לכולנו, מתבטא בעיקר בשני חדרים מהותיים בחלל המגורים: המטבח וחדר הרחצה. המודעות לחשיבות של חללים אלו במשוואת איכות החיים חלחלה לעומק של תהליך קבלת ההחלטות מצד רוכשי הדירות שמגלים בקיאות רבה ומציבים סף דרישות גבוה. כך, למשל, מציין אוהד לוי מנכ"ל חברת Notaly, יבואני המותג הנס גרוהה, פרנקה ומוצרי יוקרה אחרים לחדר הרחצה ולמטבח, כי אחד מהאלמנטים שעברו שינוי משמעותי הוא מזלפי היד באמבטיה: "בעבר הקבלנים היו מתקינים מזלף בסיסי ביותר, קטן ועם עם מצב זרימה יחיד, אולם כיום הם מספקים שורה של אפשרויות, כאשר האיכותיים והמתקדמים ביותר מציעים הזלפות שונות ומעבר מצבים בלחיצת כפתור. גם ראשי המקלחת עברו שינוי משמעותי ובין היתר החדישים שבהם כוללים מצבי זרימה המשלבים אוויר ומים ובקטרים גדולים יותר. אלמנטים אלו, שמספקים חווית רחצה ייחודית, נבנו תוך התבססות על שיטה פיזיקלית שמאפשרת לשלב אוויר ומים, באופן שמגדיל את נפחם אך מוריד את צריכתם.
"דוגמא נוספת לסטדרנט החדש בחדרי הרחצה הוא התקנת אינטרפוץ אוניברסלי המקנה לדייר 25 שנות אחריות ומאפשר במקרה הצורך לתקן את התקלה במהירות, בקלות וללא צורך בפתיחת קירות והסבת נזקים כבדים לבעל הדירה. מגמה זו של שינויים ועליה בסטנדרט הנדרש, ניכרת היטב גם במטבח. אם בעבר, מרבית הכיורים שהותקנו היו עשויים מחרס ובמידה של 50 סנטימטר הרי שכיום, בדירות רבות מתקינים כיורים עשויים גרניט, עם ציפויים אנטיבקטריאלי בגודל של 60-90 סנטימטר ובהתקנה שטוחה, תוך צירוף טוחן אשפה.
אולם עכשיו נותרה השאלה המהותית - מי משלם על שדרוג המפרט? האומנם רק הקבלנים? על פי נתוני מחלקת המחקר של משגב, העלויות נחלקות שווה בשווה בין שלושת הגורמים - היזם, הקבלן המבצע והרוכש. "הציבור שוכח כי בשנים האחרונות מדד תשומות הבניה והעלויות שכרוכות בכך זינק באופן ניכר", אומר לוואלה! עסקים קבלן ביצוע גדול שבונה שמעורב בבניית עשרות פרויקטים ברחבי הארץ, "הכול התייקר ובשיעורים גבוהים: עלות כוח האדם, המלט, הבטון והעץ. לפיכך, העלויות שבהן אנו מוכרים דירות כיום, רחוקות מלהשיא לנו רווחים כמו לפני עשר שנים".
עד כמה הפער משמעותי? רוט מסביר כי אם בעבר קבלן ביצוע לא היה נכנס לפרויקט עם רווח של פחות מ-15% הרי שכיום הם מוכנים להסתפק גם ברווח של 5-6% . "אנחנו משווקים פרויקט בבאר שבע ב-1.5 מיליון לדירת 4 חדרים, שבו היזם נותן אסלה סמויה וזו אותה אסלה שאני מוכר בפרויקט ברמת גן שבו דירה באותו גודל עולה יותר מכפול", הוא מוסיף. למשל, בפרוייקט 'הייליין' שבצומת עלית ברמת גן אשר בימים אלה קיבל הבניין הראשון טופס איכלוס, החליטה החברה היזמית 'ים סוף' לעשות החלקה בחניון כאשר בעלויות הנוספות התחלקו יחד עם הקבלן המבצע חברת אשטרום.
'שינויי דיירים' - בוננזה ליזם או כאב ראש?
לצד העליה באיכות המפרטים הסטנדרטיים, המציאות מלמדת כי רבים מבין רוכשי הדירות לא מסתפקים בסטנדרט שמציע הקבלן, אלא מבקשים להותיר את חותמם האישי על הדירה, עוד לפני הכניסה אליה. אילו שינויים הם מבצעים?
עד לפני כחמש שנים, שדרוג הדירה היה מהווה צעידה כמעט עיוורת של הרוכש בתוך ים של אפשרויות ועלויות, אולם בשנת 2015 תוקן חוק המכר שקבע חובת ציון ליד כל סעיף במפרט לגבי עלות השינוי, גובה הזיכוי שיקבל אם יוותר עליו והדלתא שהוא צריך להשלים עבור השדרוג. אולם חרף השינוי המבורך, רבים מהרוכשים מלינים על העלויות הגבוהות שהם נדרשים לשלם, כאשר פעמים רבות, מדובר עוד בשלב טרום בנייה, כאשר לקבלן לא מתווספות עלויות כתוצאה מסטייה מהמפרט המתוכנן.
אחד מהמשתנים שמשפיעים על עלויות התוספות הוא איפיון הצדדים לעיסקה. ציון אוטמזגין, מנכ"ל חברת י.ד.ר העוסקת ביזום וביצוע פרויקטי התחדשות עירונית, סבור כי ליזם יש אינטרס לשמור על הרוכש שלו ולדאוג לצרכיו, וקיימת אינטראקציה בינו לבין הלקוח מתהליך שיווק הנכס לאורך כל הדרך עד מסירת המפתח, ואילו האינטרס של הקבלן המבצע שהיזם לוקח הוא למקסם את הרווח שלו כמה שיותר ללא סנטימנטים. לדבריו, תפיסת העולם שלנו היא לשמש ONE STOP SHOP ואנו מלווים את רוכש הדירה עד לקבלת מפתח. י.ד.ר היא היזם והמבצע ואנו מעמידים מערכת שלמה לרשות הלקוח הכולל אדריכל ומעצבת פנים אין-האוס, דבר שחוסך לדיירים טרחה וכסף. כאשר היזם גם מבצע יש לו יותר גמישות (לרבות תכנונית הכוללת את כל היועצים של הפרויקט שעומדים לרשותו) ויכולת לפגוש את הפנטזיה של הלקוח והיכולת לממשה מאחר שאין עוד גורמים בדרך שגוזרים קופון.
אולם גם בהקשר זה, כוחות השוק עושים את שלהם. "ככל שמדובר על יזם שלחוץ למכור דירות, לא מן הנמנע שהוא יסכים להתגמש ולשפר את המפרט, מבלי שהלקוח יידרש להוסיף עוד כסף", מציינת קרין ורשה, שבבעלותה סטודיו מוכר מאוד בישראל לתכנון ועיצוב פנים. כך למשל, היא מציינת כי את צבע הדירה, האריחים שבה וכו'. "הכול פתוח ונתון למו"מ, לא מדובר בתורה מסיני ולא על עובדה מוגמרת, ובכל מקרה, מומלץ לתת לעיין מקצועית לבחון את המפרט על מנת שינחה אותו כיצד למקסם את התמורה שהוא מקבל".
קבוצות רוכשים: אמצעי להבטחת סטנדרט גבוה
בעיתות בהם השוק חלש מבחינת היקפי הביקוש וההיצע גבוה, אך טבעי כי היזם יגלה גמישות רבה ויהיה מוכן לצמצם עוד יותר את שולי הרווח שלו תוך העמסת העלויות על כתפיו. החשבון כאן אינו מאוד מורכב: קבלן יעדיף למכור הרבה דירות בטווח קצר, לחסוך את עלויות השיווק וכל מה שמסביב, מאשר להיתקע עם מלאי.
לדברי דגן רונן, מנכ"ל מועדון הצרכנות 'הייטקזון' אשר משווק בשנים האחרונות פרויקטי נדלן מגוונים המיועדים לציבור עובדי ההייטק, "אנחנו מביאים ערך גדול לקבלנים. קודם כל אנחנו מוכרים הרבה דירות בטווח זמן קצר, והדבר השני הוא שאנחנו מביאים קהל איכותי לבניין ולפרויקט וזה עוזר ליזם בהמשך השיווק העתידי כי יש מסד של שכנים טובים וזה מסייע למיתוג הפרויקט". רונן מציין כי היזמים עומדים בתור כדי שהמועדון ימכור פרויקטים שלהם "ובמסגרת המו"מ אנו בין היתר מתעקשים על נושא הסטנדרט, כי הקהל שלנו לא מסתפק רק במחיר טוב, אלא גם רוצה לדעת שהוא מקבל דירה איכותית ופרויקט ברמה".
כל בית צריך אדריכל
תכיפות השדרוגים הפכה להיות כה נפוצה, עד שכיום, ישנן חברות שמצמידות לרשות הרוכשים מעצבי פנים ואדריכלים - דבר שעד לפני מספר שנים היה מאפיין התנהלות סביב מכר דירות יוקרה בלבד. "בשנים האחרונות אנו עדים לשינוי בדרישות רוכשי הדירות בשני היבטים עיקריים: נושא השירות ונושא תכנון פנים הדירה. כתוצאה מכך אנו משקיעים הרבה יותר מבעבר ושמים דגש על שני היבטים אלה ומטמיעים אותם כחלק מהתרבות הארגונית של החברה", מעיד ישי רוט, סמנכ"ל שיווק בחברת שובל מתחמי מגורים. לדבריו, ככל שמדובר בשלב טרום בניה אנו מאפשרים ללקוח גמישות מירבית לתכנן את דירת חלומותיו ולא גובים תשלום מלקוח על שינויים טרם הבניה שנעשים על ידי הלקוח. גם סוגיית תיאום הציפיות בין השאיפות של הרוכש למציאות בפועל, מקבלת כיום התייחסות ולדבריו, לדוגמא , חברת שובל הקימה משרד מכירות בפארק נחל באר שבע בעלות של מיליון וחצי מתוכם 300 אלף שקלים שהושקעו בבניית מודל שכונת פארק הנחל, מאפשר ללקוח להתרשם בצורה חזותית מהפרויקט בו הוא משקיע את מיטב כספו.