תמ"א 38 כשלה - התכנית של מינהל התכנון גרועה עוד יותר

החיסול של תמ"א 38 הכושלת הוא מבורך, אבל החלופה של מינהל התכנון תפגע קשות בבעלי הדירות, שלא רק שהנכס שלהם לא יוגדל, גם יקבלו שותפה לא רצויה בבניין: העיריה

  • תמ"א 38
עו"ד שלומית משה
צילום ועריכה: וואלה! NEWS

ענף הנדל"ן כמרקחה. לאחרונה הנחה שר הפנים אריה דרעי את מינהל התכנון לקדם תזכיר חוק תכנון ובנייה שיכלול רפורמות משמעותיות בתחום התכנון והבנייה, כאשר המרכזית שבהן היא סיום תכנית תמ"א 38 ויצירת תכנית אחרת במקומה, שאמורה להיות אטרקטיבית יותר, לחיזוק מבנים ישנים ורעועים נגד רעידות אדמה. מדובר בצעד בכיוון הנכון מצד שר הפנים: תמ"א 38 לא עמדה בציפיות שנתלו בה עת אושרה בשנת 2005, שלא לומר יותר מכך. תחת לשפר ולחזק את הנקודות החלשות בתוכנית, הוצע מתווה שיש בו כדי לסייע ולקדם את הרשויות והיזמים - ואולם יש בה כדי לפגוע אנושות בזכויות הדיירים על הנכס בבעלותם.

תכנית תמ"א 38 הגיעה לסוף דרכה, ועתידה להיקבר סופית באוקטובר 2022. תכנית אשר הושקה על ידי ממשלת ישראל בשנת 2005 ברעש גדול במטרה לטפל בסיכונים הנובעים מרעידות האדמה, והיוותה תקווה גדולה לכולם: הדיירים קיוו לשיפור משמעותי באיכות חייהם, באיכות הנכס בבעלותם, הרשויות העירוניות ראו לנגד עיניהן הכיצד מתחדשת עירם ואילו היזמים והקבלנים ראו הזדמנויות עסקיות חדשות ואפיק פרנסה אטרקטיבי נוסף. אלא שתוכנית לחוד ומציאות לחוד. התכנית נתקלה בקשיים רבים: אי-החזר השקעה בפריפריה (כישלון התכנית בולט במיוחד באיזור זה), אחוזי בנייה נמוכים שניתנים ליזמים, חסמים בירוקרטיים שסירבלו את התהליך, התנגדויות ומריבות של דיירים עם קבלנים (וגם דיירים עם דיירים כמובן) - כל אלה ועוד הובילו לכך שהפוטנציאל העצום של התכנית לא מומש.

עוד בוואלה! NEWS

הזמן המושלם להתכונן לקיץ הבא: הג'ל שמעלים את סימני המתיחה

לכתבה המלאה
תכנית שצמחה בתשואות וקרסה ברעש גדול. תמ"א 38

על פניו, החלופה שגובשה על-ידי מינהל התכנון נראית טובה. היזמים יקבלו לעיתים תוספת של 350% בפרוייקט, דבר שיהפוך לאטרקטיבי גם בפריפריה, וכן תוספת זכויות בהיקף של 200% במקרה של מבנים שנבנו עד 1980 ונדרש לחזקם. שינויים אלו אמורים להפוך את תמ"א 38 למשתלמת גם בפריפריה שכן בנוסף לאמור, יקבל היזם פטור מהיטל השבחה במקרה של בניית שטחי ציבור ומסחר לשימוש הרשות. הכל כל כך טוב, אז איפה הבעיה?

המפסידים הגדולים מהתכנית החדשה הם הדיירים, בעלי הנכסים עצמם, אשר בדרך כלל זה להם הנכס היחיד בבחינת "כבשת הרש". על פי התזכיר שהוגש אכן, זכויות הבנייה הניתנות ליזמים יוגדלו, ואולם בתמורה לכך ייאלצו הדיירים לוותר על חלק מזכויותיהם בנכס, ולמסור אותן אחר כבוד לידי הרשות המקומית אשר אמורה לקבל זכויות בעלות בבניין שהוא נחלת הדיירים.

עניין זה, בשילוב הענקת סמכויות יתר למחלקות ההנדסה המקומיות על פני ועדות התכנון של הרשויות, יוצר מצב בו הדיירים ימצאו עצמם חולקים קומה בבניין המגורים שלהם עם משרד של אחד מאגפי העירייה, או אפילו גן עירוני - בלי שיוכלו להתנגד לכך. כן, ממש כך. על פי התזכיר, בכל בניין שייבנה, תהיה לרשות המקומית קומה אחת, ולעיתים יותר, אשר יהיו באחריות הרשות המקומית, והיא תחליט, על פי ראות עיניה, מה לשים שם. החל מגן עירוני, דרך מועדון יום, וכלה במשרד של אחד מאגפי העירייה.

הכוונה טובה, הביצוע פחות. אריה דרעי (משמאל. צילום: יונתן זינדל, פלאש 90)

יתרה מכך, הדיירים כבר לא ייהנו מתוספת הבנייה שקיבלו עד כה. כל מטרתה של התמ"א, הייתה לחזק מבנים ולהוסיף להם ממ"ד. כדי לתת תמריץ נוסף לדיירים, גודלו של הממ"ד, במקרים רבים, הגיע לכ-25 מ"ר. כך הצליח המחוקק גם לתת להם ממ"ד, וגם להגדיל את שטח דירתם. לפי התיקון - ישונה גודל הממ"ד ל-9 מ"ר בלבד, כך שגם ההטבה הזאת בעצם תיעלם, מכיוון שהקבלנים לא יחוייבו לתת אותה. פרט לממ"ד, תכנית תמ"א 38 אפשרה לדיירים לדרוש - ולרוב גם לקבל - שדרוגים רבים נוספים, בהם מחסן, מרפסת, חנייה ועוד. בתכנית הקיימת, כוח המיקוח של הדיירים מול הקבלנים יורד משמעותית, וכך יורד דרמטית גם הסיכוי שהם יזכו לשדרוגים. כך, יוצאים הדיירים קרחים מכל הצדדים: מקבלים את ראש העיר כשותף נוסף בבניין, דירתם לא תוגדל, רוב הסיכויים שהם לא יזכו להטבות נלוות להן זכו עד כה - וכמובן שהם נשארים עם חוסר הנוחיות ועוגמת הנפש המתלווה לפרוייקט שכזה.

אין ספק - הכוונה טובה ונכונה ואולם חשוב לוודא שהיא תיטיב גם עם האזרחים או שלכל הפחות לא תעניק להם פחות ממה שהיה בידם טרם שנסגר הגולל על תמ"א 38 .

עו"ד שלומית משה היא ראש מחלקת נדל"ן במשרד עוה"ד דנינו, שי, משה.

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    לוגו - פיקוד העורףפיקוד העורף

    התרעות פיקוד העורף

      walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully