כולם כבר יודעים ששנת 2022 עתידה להיות שנת מפנה בתחום ההתחדשות העירונית. תמ"א 38, ששימשה בשנים האחרונות שם נרדף ל"התחדשות עירונית", תסיים את דרכה, ולמעשה תוחלף על ידי תוכנית ותיקה וראויה שלא צברה מומנטום רציני עד כה - "פינוי בינוי".
נכון לימים אלו, פינוי בינוי פועלת בשני מסלולים שונים. הראשון הוא מסלול הרשויות המקומיות, בו הרשות המקומית יוזמת ואחראית לקידומה של תוכנית פינוי בינוי. רק לאחר אישור התוכנית הדיירים מתקשרים עם יזם, שמנסה לקדם את הוצאת היתרי הבנייה מכוח התוכנית ואת הבינוי בפועל. המסלול השני הוא מסלול מיסוי (יזמים), בו יזמים ובעלי נכסים מתקשרים ביניהם ומקדמים תוכנית פינוי בינוי באופן עצמאי (הם זקוקים לאישור וגיבוי הרשות המקומית כמובן). שני המסלולים מחייבים הכרזה של המתחם כמיועד לפינוי בינוי על ידי שר הבינוי והשיכון, כאשר מסלול המיסוי דורש לרוב גם החלטה מקדמית על גבולות המתחם (שלב מאוד ראשוני).
למעשה, ההבדל המשמעותי בין המסלולים הוא בתפיסה: בעוד שמסלול המיסוי דוגל בשיטת "השוק החופשי", מסלול הרשויות המקומיות מציג גישה יותר צנטרליסטית, שבה הרשות המקומית יודעת "מה טוב" לעיר ומקדמת זאת עבור התושבים. מאקרו נגד מיקרו, אם תרצו.
נכון להיום, במסלול הרשויות המקומיות הוכרז על הקמת כ-150 אלף יחידות דיור בסך הכול (לרבות דירות הדיירים הקיימים). באופן מפתיע (או שלא) רק כשליש מיחידות הדיור המוכרזות הגיעו למעמד של אישור בתוכניות בניין עיר, ומתוכן - רק כרבע הגיעו למעמד של היתר בניה. כלומר, מתוך כל 100 יחידות דיור שהוכרזו על ידי שר הפנים, רק 9, בקושי, מגיעות לשלב הביצוע.
במסלול המיסוי התקבלו עד כה החלטות מקדמיות על כ-160 אלף יחידות דיור (ועוד מספר רב של פרויקטים שתוקפם פג), אבל רק כ-27 אלף יחידות דיור מתוכן הגיעו לשלב השני, של הכרזה על מתחם, רק 9,500 יחידות דיור הגיעו למעמד של אישור תוכנית, ומתוכן - רק 5,300 קיבלו היתר בניה. כלומר, גם במסלול הזה, מתוך כל 100 יחידות דיור שעליהן התקבלו החלטות מקדמיות, רק 3.5 הגיעו למעמד של היתר בניה (מתוך כל 100 יחידות דיור שהוכרזו 13 הגיעו להיתר בנייה).
אלו נתונים נמוכים במיוחד, אבל הסיבות להם אינן מפתיעות. פרויקטים של פינוי בינוי הם המורכבים ביותר שיש בארסנל התכנון. הם מערבים מספר רב מאוד של שחקנים - ממוסדות התכנון הארציים, דרך הרשויות המקומיות והיזמים ועד לדיירים הקיימים - כאשר לכל אחד אינטרסים קצת אחרים ולרוב גם כל אחד מהם רוצה להוביל את התהליך ולנתב את הספינה לכיוון המובטח. תיאום בין כל הצדדים השונים לוקח זמן - והרבה יותר מדי ממנו.
נכון להיום, פרויקט של פינוי בינוי אורך בממוצע יותר מ-12 שנה, מרגע קליטת התוכנית בוועדה המחוזית ועד לאכלוס. החלוקה היא כדלקמן: 3.5 שנים מקליטת התוכנית ועד למתן תוקף, 3.4 שנים נוספות ממתן התוקף ועד הגשת היתר הבנייה, שנתיים מהגשת הבקשה להיתר ועד קבלתו, ו-3.5 שנים מקבלת היתר הבנייה ועד לאכלוס. אם נשקלל גם את הזמנים המקדמיים (לרבות החתמת דיירים, הכרזות על מתחמים והוצאת תיקי מידע לרישוי) נגיע למסקנה שמרגע שיזם דופק על דלת הדייר ומשכנע אותו להצטרף לפרויקט ועד שהוא יתאכלס בפועל יכולות לעבור גם 14 שנה ויותר.
לא עושה רושם שהותמ"ל, שלאחרונה החל לנסות לסייע לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית באופן מהיר, הוא הפיתרון הרצוי לבעיה. אמנם הוועדה מצליחה לאשר תוכניות בזמנים מהירים יותר מהממוצע הכולל, אך בפועל - רק לפני מספר ימים דווח על ידי מינהל התכנון על ירידה של כ-50% מהיעד לתכנון לשנת 2020 (כלומר, גם עבודת הותמ"ל קוצצה). במקביל, עצם קיומה של הותמ"ל, שעובדת מתוקף החלטת ממשלה שפג, אינו ברור, ולא ניתן להסתמך עליה לתכנון לטווח הרחוק.
גם הרשויות המקומיות אינן חפות מבעיות. הזמן להוצאת היתר בניה במסגרות תוכניות פינוי בינוי אמנם קצר מהזמן הממוצע הכולל להוצאת היתרי בניה במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, אך עדיין - מערכת רישוי זמין ואינספור התיאומים עם הגורמים הרגולטוריים השונים מקשים על עבודת המתכננים והופכים את הפרויקטים הללו מברכה לצרה.
ברור לכולם שעתיד התכנון במדינת ישראל הצפופה צריך להישען על התחדשות עירונית. עם זאת, על מנת להכתיר את פינוי בינוי למלך החדש וליורש העיקרי, כדאי שהמדינה תנצל את הזמן שנותר עד לביטול תמ"א 38 להקלת התהליך הבירוקרטי ולהפיכת פישוט והקלת הליכי התכנון והרישוי למטרה אסטרטגית ארצית. אחרת אנחנו עלולים למצוא את עצמנו קירחים מכאן ומכאן - ללא תמ"א 38 וללא תוכנית אלטרנטיבית שתקדם התחדשות עירונית בזמנים ריאליים.
טל קופל הוא המשנה למנכ"ל Madlan