רבים וטובים מחפשים אפיק בטוח ומניב להשקיע את כספם. חיפוש בגוגל של השקעה כספית יוביל את המחפש למגוון בתי השקעות המציעים את מרכולתם, אל מול כותרות הכוללות הבטחות תשואות חד ספרתיות גבוהות עד דו ספרתיות, ואלו משולבות בסמנטיקה קבועה של "סולידי, בטוח וכו'. באופן כללי ניתן להגיד שהאפשרויות ההשקעה הנדל"ניות שצצות כפטריות לאחר הגשם הינם קבוצות הרכישה ורכישת קרקעות חקלאיות.
- קבוצות רכישה, בהן קיימת התארגנות של קבוצת רוכשים על ידי מארגן לצורךי יזום משותף של פרוייקט מגורים/ מסחר / לוגיסטיקה וכדו.
- רכישה של קרקעות "חקלאיות" בהן מובטחת תשואה של עשרות עד מאות אחוזים, ו/או קרקע ליח"ד.
בשני המקרים וגם בוורסיות השקעה אחרות, אנו נדרשים בראש ובראשונה להבין מי ה"אבא והאמא" של המוצר שמוצע לנו - מה ניסיונו, פרויקטים שכבר ביצע ומסר, המלצות, היכרותו עם תחום הנדל"ן אותו הוא מבצע, קבוצות רכישה - כמה קבוצות כבר ארגן וסיים בהצלחה? קרקעות חקלאיות - כמה כבר מכר והוביל להפשרות?
מעבר לקו הכללי, אנו נדרשים גם לבדיקה פרטנית ומדוקדקת של פרמטרים מנחים מאד ברורים וחד משמעיים.
קבוצות רכישה
- זהות הגוף המארגן. מקצועי ובעל ניסיון כאמור. רצוי לבדוק כמה פרויקטים משווקים על ידי המארגן בו זמנית ? נקודה חשובה ליכולת הניהולית, שליטה ובקרה בפרויקט בו אתם מתעניינים.
- האם קיים ליווי פיננסי על ידי גוף מממן מקצועי לקבוצה ולהליך הרכישה והבניה?
- מהו משרד עוה"ד המלווה של המארגן והקבוצה, יכולתו? נסיונו? אנשי קשר לבדיקת מבנה הרישום המשפטי?
- רכישת הקרקע נדרשת לביצוע רק לאחר גיבוש כלל החברים בקבוצה. יש לוודא שאכן הדבר בשליטה.
- באם הכספים מצויים בחשבון נאמנות, יש לוודא את זהותו של הנאמן.
- היכן הקרקע הנרכשת / הפרוייקט הנבנה , לבדוק על השכונה והמיקום, כדאיות מחיר הרכישה אל מול שווי השוק במוצר מוגמר ( הפער בין מחיר השוק לבין רכישה בקבוצה צריך להביא לידי ביטוי את מכלול הסיכונים וגורמי הזמן המעכבים עד לקבלת דירה)
- לוודא שתהיה נציגות לקבוצה, מורכבת מחברי הקבוצה שאינם נמנים עם המארגנים.
קרקעות חקלאיות
- גם כאן כאמור, קיימת חשיבות גבוהה לבדיקת יושרו ונסיונו של המארגן, בכל הכלים העומדים לרשותנו. המלצות, בדיקות מול עורכי דין, חברים ועוד.
- לבצע את ההשקעה לאחר התייעצות עם מומחה. ניתן על ידי עו"ד מתחום נדל"ן ו/או לחלופין שמאי מקרקעין. אומנם ישנה עלות לבדיקה כזו אך היא שולית לעומת ההפסד שיכול להגרם.
- בבדיקות אלו יש לעמוד על: בחינת ייעודי הקרקע בתוכנית המתאר המחוזית, האם ישנו תהליך כלשהו בדבר שינוי הייעוד ברשות המקומית? בהנחה והתשובה חיובית, יש להבין היכן הדברים עומדים ומה לוחות הזמנים הצפויים לתהליך כזה. הבנת העסקה עצמה. האם זו רכישת אופציה על הקרקע או רכישה מלאה? מה בדיוק החלק המיוחס לי ברכישה? "זכות" ליח"ד, לא תופסת תמיד בזמן אמת. כחלק מההתמודדות של הרגולטור לשמירה על הצרכנים, נוצר תקן שמאי מספר 22 , שאמור לתת התייחסות מלאה לשוויה של הקרקע בהווה והערכה לגבי העתיד. כמו גם התייחסות באשר למצבה בהליך האמור לעיל. רצוי לדרוש שמאות כזו מהגוף המוכר.
יעקב ניצן הוא מנכ"ל ושותף ברובי קפיטל