אנו נמצאים בימים של חוסר ודאות בכל הקשור למצב התעסוקתי שלנו וגם לגבי אופק התשלומים המיועד שלנו לבנקים או למוסדות השונים. בתקופה זו מומלץ להתכונן פיננסית בתכנון תזרימי המזומנים ליום שאחרי, ולקבל החלטות מהו ההחזר החודשי הרצוי והטוב עבור כל משק בית. בנוסף, יש לתכנן את ההחזר החודשי העכשווי ולבדוק מה אנחנו מעוניינים שיקרה לאחר תקופת הקורונה.
שוק הנדל"ן קיבל טלטלה גדולה בעקבות המשבר הנוכחי, ולמרות זאת, אני צופה שמחירי הדיור צפויים להאמיר, בעקבות העצירה של הבניה וההיצע הנמוך, שגם כך נמצא בפער מאוד משמעותי ביחס לביקושים ולגידול הטבעי של האוכלוסייה.
למרות המשבר העולמי, במהלך 2020 נראה כי ברוב אזורי הארץ הייתה עליה של כ-4%-3% במחירי הדיור, כאשר במקומות מסוימים בפריפריה הגידול יהיה בהיקף של כ-6%-5% בנכסים שהשווי שלהם הוא עד מיליון שקל.
עליה זאת עלולה להנחית מכת מוות לחלומם של עשרות אלפי זוגות צעירים, שגם כך התקשו לרכוש דירה. אני סבור שהבנקים למשכנתאות יתייעלו בצורה משמעותית, בכך שיורידו בחזרה את הריביות לריביות שהיו לפני תקופת הקורונה, וכל תהליך לקיחת המשכנתא יהיה מהיר יותר והרבה פחות מסורבל.
גם הממשלה אמורה לבצע מהלכים שייטיבו עם הציבור ברכישת נדל"ן והמהלך המרכזי הוא שחרור כמה שיותר קרקעות כדי שצוואר הבקבוק של ההיצע במשק ישתחרר, ובעקבות כך, הזוגות הצעירים יוכלו להשתכן בנכס משלהם במחיר שפוי, מבלי שייגרם להם נזק כלכלי. למרבה הצער, הבירוקרטיה וקבלת ההחלטות במדינה נמשכות זמן רב יותר מכל המדינות המפותחות.
מנגד, גם הבנקים למשכנתאות יהיו חייבים להתייעל לאחר תקופת הקורונה, ולעבור לתהליכים הרבה יותר דיגיטליים, כדי לעמוד ברמת הביקושים שנוצרה בתקופה זו, ולגייס כח אדם נוסף במטרה לספק מענה לכלל האוכלוסייה.
מדוע מחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות?
מאז קום המדינה ועד היום שוק הנדל"ן נמצא בעלייה מתמדת. בתקופות מסוימות ראינו ירידות מזעריות במחירים, אך לאורך זמן מחירי הנדל"ן בישראל רק הולכים ועולים. רוב הגורמים הרשמיים בישראל אינם מעוניינים בירידת מחירי הנדל"ן. הנה מספר סיבות.
- מדינת ישראל - בראש רשימת בעלי המוטיבציה "הגבוהה" נמצאת ממשלת ישראל שמייצגת את מדינת ישראל. ההכנסות לקופת המדינה באופן ישיר ועקיף מרכישת נדלן בישראל אסטרונומיים, החל משלב המיסוי על כל הגורמים, ובתוספת משמעותית לתשלומי מיסים לשלב הקרקע. ככל שהמחיר גבוה יותר, הרווח של מדינת ישראל עולה ובכך גם ההכנסות של קופת המדינה. אז למה שמדינת ישראל תרצה להוריד את המחירים? להערכתי בשנים הקרובות יהיו למדינה מקורות רווח גבוהים נוספים שעשויים להוביל לפחות רכישות אך עדיין רמת הביקושים תהיה קשיחה.
- בנקים ומוסדות פיננסים - הגופים הגדולים ביותר, וביניהם הבנקים למשכנתאות וגופי מימון נוספים. הבנקים למשכנתאות מחזיקים בטוחות של נכסים למגורים, וזוהי ההבטחה שלהם לתשלומי החוב במידה והלווים לא יעמדו בתשלומים. גופים אלה מספקים את המימון הדרוש להשלמת העסקאות, גם עבור הרוכשים וגם עבור היזמים (ליווי בנקאי). ההכנסות הגדולות ביותר של הבנקים מגיעים משוק המשכנתאות בישראל, והם גוזרים מזה מדי חודש רווחים לא קטנים. האם הבנקים יאפשרו למחירי הנדל"ן לרדת ובכך להקטין את ההכנסות שלהם? נראה שלא כל כך.
- יזמים וחברות בניה - אחד הסקטורים הרווחיים הם יזמים וחברות בניה בישראל.חברות בניה בונות אלפי ועשרות אלפי יחידות במקביל, ומעסיקות עשרות אלפי עובדים. במצב בו המחירים ירדו, חברות הבניה יפסידו ויאלצו לפשוט רגל ולפטר אלפי עובדים. הרווח היזמי של היזמים בתקופה זו פוחת וגורם לרווחיות נמוכה יותר.
אז מדוע שהמחירים יירדו?
אני סבור שהמחירים אינם צפויים לרדת אלא ההיפך הוא הנכון, המחירים חייבים לעלות על מנת שהיזמים וחברות הבניה יוכלו לעמוד ברווחיות טובה יותר ולסיים פרויקטים ללא הפסד. אם מחירי הדיור ירדו, פרויקטים "יתקעו" בגלל רווחיות שלילית ובכך, שוק הנדל"ן יפטר עובדים, דבר שהממשלה לא תוכל לעמוד בו, לאור זאת שכיום למעלה ממיליון שכירים חותמים אבטלה או שנמצאים בחל"ת ויגרום למשבר כלכלי רציני במדינה.
מאיר וידר, הוא בעלי 'וידר משכנתאות' חברה לייעוץ משכנתאות, ומרצה למשכנתאות באוניברסיטת תל אביב.