שוק הדיור חד לנו חידות. מצד אחד, מספרים לנו על ירידה הצפויה בערך הנדל"ן, מצד שני המכירות מגיעות לשיא. מה צפוי לנו באמת בעתיד הקרוב? פנינו לכלכלן ירון ספקטור, שמאי מקרקעין ובעלים בחברת ירון ספקטור שמאות מקרקעין, המדורגת על פי Dun's 100 במקום השני בדירוג פירמות שמאי המקרקעין בישראל, וניסינו לקבל ניתוח של מצב השוק.
אנחנו מקבלים נתונים סותרים משוק הדיור, מצד אחד יש קושי לשלם משכנתאות, מצד שני ירידה בהתחלות הבנייה. איזה כוח אתה חושב שיותר חזק בהשפעה שלו על מחירי הדירות?
"הירידה בהתחלות הבנייה היא הגורם המשמעותי יותר. יש ביקושים קשיחים למגורים, האוכלוסייה גדלה. כולנו מצפים, כולל הבורסה, שהקורונה היא משבר זמני שייפתר בשנים הקרובות, הנה כבר רואים את החיסונים באופק. אפשר לראות שאנשים חדשים נוטלים משכנתאות והקצב הולך ועולה שזה מה שמעיד שמתבצעות עסקאות, יש ביקושים, שוק הנדל"ן למגורים בריא. מבחינת גורמי הסיכון, אנחנו לא רואים את הבנקים נכנסים למימוש המוני של דירות. הם ימצאו את הדרך לפרוס את החזרי תשלומי המשכנתא במקרים קשים. כמובן שזה לא יהיה באופן גורף אלא בתנאים יותר מחמירים. הדבר האחרון שהבנקים רוצים זה לזרוק היצע גדול של דירות לשוק ולמוטט אותו באמצע משבר כלכלי.
"צריך לזכור שישראל זה לא ארה"ב, לפנות דיירים מהדירה ייקח חודשים ארוכים של תהליכים, אם לא שנים. בישראל התהליך להוציא דיירים מהבתים הוא לא חברתי במיוחד במשבר, הוא ארוך וישתמשו בו במשורה למקרי קיצון".
ראינו שיש כוונה לעצור את תכנית המטרו החדשה ומדברים על מאות התנגדויות. אם התכנית לא תאושר, איך זה ישפיע על שוק הדיור?
"המטרו היא תכנית גרנדיוזית ומניסיון העבר עד שהתוכנית תאושר ייקח הרבה מאוד זמן. למשל, על הרכבת הקלה מדברים מאז שנות ה-70. אלה תהליכים ארוכים, גם אם היא תאושר זה ייקח עוד הרבה שנים לביצוע. לגבי המטרו, מדובר על תקציב ענק של 180 מיליארד שקל, שבטח עכשיו בעידן הקורונה - אין הכספים הללו. התוכנית הזאת יכולה רק לעשות נזק כי היא אמורה להקפיא את כל הבנייה סביב התחנות והמסילה. בטווח הקצר התוכנית לא תשחרר את היצע הדירות, ולא תשפר את התחבורה, שכן הביצוע שלה יהיה רק בעוד 10 שנים, במקרה האופטימי, או 20 שנה אם להיות ריאליים".
מה אתה חושב על תכנית משרד השיכון להוזלת מחירי הדירות - מה ההבדל בין התכנית הזאת למחיר למשתכן? איזו תכנית עדיפה בעיניך?
"התכנית של ליצמן מטפלת בלשחק בהיצע הקטן הקיים ממילא, ולהעביר את האוויר בבלון מצד לצד ולא מטפלת ביסודות, היא באה לשרת או לתת מענקים לאוכלוסיות חלשות, שחלקן הן חרדיות. התכנית לא פותרת את הבעיה האמיתית של הגדלת ההיצע, אלא לתת עדיפויות למקומות לאן להעביר אליהן את ההיצע. במקום זה, צריך לעסוק בתכנון והגדלת העוגה ולא בחלוקת העוגה, הטבות לאוכלוסיות מעודפות לפי האג'נדה. משרד השיכון צריך לתת תמריצים בפינוי בינוי, כמו ניוד זכויות, לתת מענקים למקומות בפריפריה שהכדאיות שם גבולית להתחדשות עירונית".
ראינו את הקניונים, החנויות ומרכזי הקניות נפגעים כבר שנה שלמה בעקבות הקורונה. האם מחירי השכירות באפיק המסחרי ירדו?
"בקורונה מה שחשוב זה לא מה כבר היה סגור ואיזו חנויות לא פועלות ולכמה זמן, אלא מה יהיה קדימה בעוד 3-5 שנים. כאן חשובה מאוד ההבחנה בין קניונים סגורים שעלולים להמשיך ולהיות הנפגעים המשמעותיים יותר של הקורונה, לבין מסחר שכונתי בחנויות בודדות ובין מרכזי קניות פתוחים. אנחנו ראינו שהקדימו לפתוח את חנויות הרחוב על פני הקניונים בסגר השני. הבנק השכונתי, רשת הפארם, קופת החולים, המאפיה וחנות הצעצועים, ייפגעו פחות גם אם יהיו סגרים נוספים, ולכן אלה עסקים שככל הנראה ימשיכו לשלם את דמי השכירות של טרום הקורונה. אנשים לא יכולים להחליף את זירת המסחר השכונתית ברכישות אונליין.
"טווח הזמן של משבר הקורונה, הוא הגורם שישפיע על מחירי השכירות, ככל שהמשבר ארוך יותר הפגיעה תהיה משמעותית יותר. כל זה נכון במידה והקורונה תעשה שינוי משמעותי בטעמים, ובהרגלי הצריכה של אנשים. כלומר, אם אנשים לא יקנו רק באינטרנט, אז לא יהיה שינוי משמעותי בדמי השכירות. בשנה הבאה מעריכים שהמשבר של הקורונה יחלוף וקצב הצמיחה יגבר ואם לא כולם יעברו לקנות באינטרנט. עם זאת, במידה והמשבר יהיה ארוך יותר ואנשים יקנו יותר רק באינטרנט אז תהיה ירידה בדמי השכירות".
האם לדעתך השקעה בנדל"ן מסחרי על ציר ז'בוטינסקי על קו הרכבת הקלה, יהיה לדעתך אפיק השקעה משתלם? כי כרגע זה נראה שגם עבודות הבנייה וגם הקורונה פוגעות מאוד בחנויות בציר.
"הציר עצמו הוא פחות מעניין אלא מה שחשוב זה התחנות. חנויות ברדיוס עד ל-250 מטר מהתחנות יושבחו וייהנו מקהל גדול יותר בטווח הארוך של עוברים ושבים".
מה קורה לגבי המשרדים? האם נראה משרדים בטווח הארוך והבנייה למשרדים תיעצר?
"אי-הוודאות בשוק המשרדים היא גדולה מאוד. מצד אחד, אנשים רוצים לעבוד במשרדים, כמו WE WORK וחללי עבודה נוספים, בני האדם הם ייצור חברתי ויישארו כאלה. בתוך זה צריך לזכור שעם או בלי קורונה, יש עסקים שלא יכולים לעבוד מהבית, כמו עורכי דין, רואי חשבון, בנקים. . יש חברות שיכולות לאפשר עבודה מהבית, אבל יש להן הרבה עובדים שרוצים לעבוד במשרדים כדי לייצר הפרדה בין בית לעבודה. יש מקצועות שאולי יותר מתאימים לעבוד מהבית, יש הרבה עובדים שרוצים לעבוד במשרדים כדי לייצר הפרדה בין בית לעבודה.
"עוד לפני הקורונה היה היצע גדול של משרדים בבנייה וחלק מהפרויקטים כבר נמצאים בקנה ובבנייה, כך שהיצע המשרדים להשכרה צפוי לגדול בטווח הקצר והבינוני. זאת ועוד, אין ספק שהקורונה הגדילה את האפשרות והיקף העבודה מהבית, כך שבטווח הארוך תהיה יותר עבודה מהבית לעומת העבר. קצב ההתאוששות של המשק והצמיחה יצרו גם ביקוש חדש למשרדים. מכאן, שהמגמה הדומיננטית יותר תהיה ככל הנראה עודף היצע בטווח הקצר והבינוני.
"גורמי ממשלה ניסו לפתור את עודף ההיצע העתידי במשרדים דרך הפתרון של חוק ההסדרים שלא עבר, אותו חוק הציע לאפשר 50% מגורים בבנייני משרדים. בשורה התחתונה, אין תחזית חיובית כלפי שוק המשרדים, אם משבר הקורונה יתגלגל לפחות פעילות ריאלית אז יצטרכו פחות משרדים. מכאן שהמסקנה היא שהאופק הוא לכיוון היחלשות".