עד כמה שהיום זה נשמע מוזר, בשנות ה-80 ושנות ה-90 תל אביב הייתה עיר שלא ממש רצו לגור בה, והכוונה לגבולות נחל הירקון מצפון, סלמה מדרום ודרך נמיר ממזרח). למעשה, העיר הזאת הייתה נחשבת לעיר מסוכנת, עם מחבלים מתאבדים, אוטובוסים מתפוצצים בלב העיר, נרקומנים וזונות באזור הירקון ודרום העיר.
מחסור בבניה חדשה והתבלות הבניינים הישנים הביאו את תושבי תל אביב האמידים לברוח למקומות חדשים יותר כגון שיכון בבלי ושכונות עבר הירקון. הם נטשו בזה אחר זה את הבניינים ההיסטוריים של שכנות לב תל אביב ובמקומם התחילו להגיע צעירים אחרי צבא, שרצו לצאת לעצמאות מבית ההורים ולא היה אכפת להם ממצבה המוזנח של העיר, העיקר לשלם שכירות זולה ולגור לבד. כך, למעשה, עברה תל אביב טרנספורמציה מעיר של משפחות לעיר של צעירים שרוצים להתחיל את החיים מחוץ לבית ההורים. מהר מאוד אזור לב תל אביב הפך למקום מושבם של ביטניקים, פנקיסטים ,אנרכיסטים ולא מעט ילדים עזובים שברחו מהבית עוד לפני גיל 18.
הרחובות התחילו להתמלא בציורי גרפיטי, מכוני קעקועים וחנויות שמכרו תקליטים, קסטות ודיסקים של מוסיקה וסרטים, בתי הקפה התחילו להתמלא בצעירים שהעבירו את זמנם לפני או אחרי העבודה, והפשע גם הוא לא איחר להגיע - פריצות לבתים (עד היום תל אביבים ותיקים מפחדים לגור בקומות קרקע) ועישון סמים היו דברים שבשגרה. גם בתי הבושת ומאורות ההימורים התחילו לצוץ כמו פטריות אחרי הגשם ורוחב אלנבי הפך ללאס וגאס של שנות ה-20 עם תנועה 24/7 של אנשים מהזן הגרוע ביותר מהמרים, סוחרי סמים, נרקומנים, סרסורים וזונות ופשוט לא היה נעים להסתובב באזור. מחירי הדירות ירדו בצורה קיצונית מאחר ואף אדם שפוי לא היה מעוניין לגדל את ילדיו באזור מוכה פשיעה אפילו אם היה קרוב לים ומוקף בניינים היסטוריים.
עם השנים ולאור הביקוש הרב של צעירים שהיו מעוניינים לשכור דירות באזור עלו מחירי השכירות ודחקו את הצעירים ל"שכונת הפשע" הידועה לשמצה פלורנטין, שהייתה משמעותית יותר זולה לצעירים. לשכונה זו הגיעו כמה צעירים עם שאיפות להצלחה בעולם התרבות ובאמצע שנות ה-90 הם כתבו והפיקו סדרה שנשאה את שם השכונה, וסיפרה את סיפורם של צעירים רבים שרק רצו להתנתק מהתלות במגורים עם ההורים. מיותר לציין כי הסדרה המדוברת גרמה לצעירים רבים להבין את הפוטנציאל של פלורנטין, ומהר מאוד הצעירים נהרו לשכונה הזולה והעבירו את רוב הפעילות שלהם מלב תל אביב לפלורנטין, ולמעשה השאיר בלב תל אביב בעיקר את הצעירים שהחזיקו בעבודות מסודרות ולא היה להם את החשש ממחירי השכירות שקפצו בכל שנה בעשרות אחוזים.
חלקם הגדול של אותם צעירים שנשארו לגור בלב העיר התחתנו ובחרו להישאר לגור בשכונה שאותה הם כל כך אהבו ובה היה להם את חיי החברה המעניינים ביותר באזור. מה שאותם צעירים לא לקחו בחשבון הוא שבשכונה לא היו דירות של יותר משלושה חדרים, דבר שמאוד הקשה עליהם לגדל את ילדיהם השני והשלישי מפאת מחסור בחדרי שינה, ומאחר וילדים צריכים מרחב ואי אפשר לשכן משפחה עם 2-3 ילדים בדירה של 45-80 מ"ר ולאט לאט התחילו לנטוש את השכונה ולעבור לשכונות הצפוניות ואף לערים אחרות כגון גבעתיים, רמת גן והרצליה.
את המשפחות הצעירות החליפו שוב רווקים צעירים אבל הפעם כאלה שהיו כבר מסודרים כלכלית (לפחות חלקית) ושוב הרווקים הקימו משפחות ושוב הם עזבו למקומות אחרים עם חינוך יותר טוב ודירות יותר גדולות.
בשונה משנות ה-80 ושנות ה-90 הצעירים שהגיעו במילניום ועם הכרזת אונסק"ו על לב העיר כעיר הלבנה הבינו שכאן הם רוצים לחיות ולגדל את ילדיהם גם במחיר של דירות קטנות בבניינים בעלי פוטנציאל עתידי, אותם הצעירים כבר היו בחלקם הגדול צעירי הייטק ובעלי יכולת כלכלית לרכוש את הדירות שלימים הפכו לבניינים היפים שאנו רואים היום במה שאני מכנה תל אביב האמיתית.
בשנים האחרונות אנחנו עדים לביקוש עולה וגדל של דירות בנות 4 חדרים בעיקר באזור לב העיר, את הביקוש לדירות אלו אנחנו רואים בעיקר אצל אנשים שכבר גרים בשכונה ורוצים לגדל את ילדיהם בבתים מרווחים עם עדיפות למרפסת וחניה ולא מפחדים לשלם מחיר גבוהה עבור מוצר שכמעט ולא קיים.
מאז שהגיעה הקורונה אנו עדים לכך שצעירים רבים חוזרים לגור אצל ההורים וספק אם כבר יחזרו לגור בעיר. המצב הזה כנראה יביא את תל אביב ובפרט את שכונת לב העיר למצב של בריחת משקיעים שמעדיפים דירות קטנות בגלל צעירים ששוכרים מהם את הדירות, ופתיחת הזדמנות ליזמים לענות על הביקוש של המשפחות שגרות באזור ומחפשות דירות גדולות שיענו על כל צורכיהן.
אם עד היום יזמים חיפשו למקסם את הרווח ולבנות כמה שיותר קטן, היום הם כבר מבינים כי אין מקום ל 90% דירות קטנות של 45-80 מ"ר והשלב הבא הוא להפוך את האזור היוקרתי לאזור עוד יותר יוקרתי, אבל למשפחות עם יותר מילד וכלב. את הדירות הקטנות הם יבנו ברחובות ראשיים כמו אלנבי או בן יהודה שם תמיד יהיה ביקוש לדירות קטנות או דירות נופש.
להבנתי, מהרגע שבו תפעל הרכבת הקלה לצעירים כבר לא יהיה את הצורך לגור בעיר היקרה והם יעתיקו את מגוריהם לאזורים זולים יותר כמו חולון, בת ים או ראשון לציון ורק יבואו לעבוד בתל אביב ולכן יזם חכם בעיר צריך להתאים את עצמו למציאות ולתכנן דירות שמתאימות למשפחות ולא רק לצעירים.
קובי סער הוא סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי בחברת יפו תל אביב