לקנות דירה חדשה או לשפץ ישנה? התשובה לא ברורה כמו שחשבתם

החלום הישראלי הוא השקעה בנכס למגורים, אבל במיוחד עכשיו עולה השאלה מה תיחשב כעסקה המשתלמת יותר - האם לשפץ את הנכס הקיים או שמא להשתדרג ולרכוש בית או דירה חדשים. רגע לפני השנה החדשה (ובתקווה שפויה) קבלו את המדריך המלא לנדל"ניסטים המתחילים

  • שיפוץ
וואלה! עסקים
צילום: עידו שחם עריכה: דפי מקל

שנת 2020 מגיעה לקיצה ורחוקה מלהיחשב כנורמלית, אך מסתמן ששנת 2021, שתחל בעוד שבועות ספורים, מסמלת חזרה לשגרה גם בשוק הנדל"ן הסוער. נראה שכלום לא ישתנה והישראלים ימשיכו להצביע ברגליים: מול הירידה בהתחלות הבניה והתנעת פרויקטים חדשים ועצירת פרויקט מחיר למשתכן, שעשויים להעלות אפילו יותר את מחירי הנכסים, הם ימשיכו לדהור אחר החלום הישראלי ולהתהדר בנכס למגורים משלהם. לראייה - כמעט 70% מבתי האב בישראל מחזיקים בדירה משלהם.

תחושת הביטחון והיציבות, הלחץ החברתי וחוסר הרצון להשקיע סכומי עתק בנכס שבבעלות אחר עושים את שלהם, ובד בבד ההאטה בשוק הדירות והבתים יד שניה מייצרת הזדמנויות אטרקטיביות במיוחד, כך שנכסים ישנים, מוזנחים ומאתגרים, יכולים בהחלט להתגלות כעסקת חייכם.

לשיטתה של שירה מוסקל, מבעלות המשרד 'הלל אדריכלות ועיצוב פנים', שוק הנדל"ן בישראל מציע נכסי יד שניה ישנים ומוזנחים שעל פניו נראים מאוד לא אטרקטיביים, אך יכולים להתגלות כפנינים של ממש: "רבים מהם ממוקמים ממש בלב אזורי הביקוש אבל הם מיושנים, חלקם רעועים ואחרים מתוכננים באופן לקוי לכן רבים נמנעים מלחשוב עליהם בתור אופציה ראויה. יחד עם זאת, אלה בדיוק הסיבות בגינן יתכן ומדובר במציאות של ממש. בשל היעדר ביקוש, מחיר של נכס כזה יהיה נמוך ביחס למחיר השוק וגם אם נשקלל את עלות השיפוץ עדיין הם ייחשבו כלכליים. לרוב מדובר בבתים או דירות שהשטח שלהם גדול בהרבה מאלה שבפרויקטים החדשים שנבנים, וחשוב לא פחות - הם ממוקמים במרכז העניינים עם גישה נוחה למרכזי הבילוי, החינוך והתעסוקה".

עוד בוואלה! NEWS

"עם כל הקושי של הקורונה, דווקא בתקופה הזו החלטתי להתחתן ולעשות ילד"

לכתבה המלאה
תזכרו - כל נכס אפשר להפוך לפנינה. דירה בעיצוב שפיגל אדריכלים (צילום: אלעד גונן)

מעצב הפנים ניצן הורוביץ מצטרף לדעתה של מוסקל: "רוכשים רבים מתקשים לזהות את הפוטנציאל של נכסים כאלה מסיבות מובנות ולא בכדי: מרביתם מיושנים חשוכים, מסוגרים, עם קירות סדוקים ומתקלפים, ודלתות, חלונות ומרצפות שנעקרו מהמקום. אלה רק חלק מהמפגעים שגורמים להם לוותר מראש ולא לגשת אפילו לראות במה מדובר. בפועל, המשוואה היא פשוטה וברוב המקרים גם אם נשקלל עלויות של מגה שיפוץ (שכולל גילוח של פנים הבית והחלפת מערכות והתשתיות), עדיין יש סבירות גבוהה שהעלות תהיה נמוכה או לכל הפחות תשתווה לנכס חדש מיזם או קבלן, שחלקם נמצאים בטבעת רחבה יותר ומחוץ לאזורי הביקוש עם מטראז' נמוך יותר מזה שבנכסים ותיקים. בשנים האחרונות אנחנו רואים מספר הולך וגדל של ישראלים שמבינים את הפוטנציאל של נכסים כאלה, ואם בעבר שיפוץ נרחב נחשב להרפתקה שנכנסים אליה חבר'ה יותר צעירים, הרי שכיום גם קהל מבוגר יחסית מכיר בערך הגלום של הנכסים. ניסיון החיים והיכולת שלהם להקיף את עצמם באנשי מקצוע אמינים וטובים מאפשר להם לעבור את משוכת השיפוץ בקלות יחסית".

רבים מהמתווכים מסכימים גם הם שמדובר בתופעה הולכת ורווחת: הישראלים מעדיפים לרכוש נכס לשיפוץ שיאפשר להם להתאים את מרחב המגורים לטעמם האישי מבלי לשלם אקסטרה כפי שהיו נדרשים במקרה שהיו רוכשים דירה משופצת שאינה קולעת לצרכיהם במאת האחוזים. "בפועל, הסיכוי שבעלי הנכס החדשים ייכנסו אליו, גם אם הוא במצב מצוין, AS IS הוא נמוך יחסית", אומר האדריכל רון שפיגל, בעלי המשרד שפיגל אדריכלים, "הרוב הגדול מתעקש לעשות UPGRADE ולשדרג את החלל הציבורי, את סוויטת השינה של בני הזוג או את שירותי האורחים. מעטים הם המקרים בהם בעלי הבית החדש מוותרים על קביעה והגדרה של זהות וזה מובן לחלוטין. במקרים כאלה חשוב לבחון את כל המשתנים ולהבין מה יותר משתלם כלכלית - האם מדובר בפרויקט שתוכלו לבצע עם מינימום בעלי מקצוע, או שנדרשים לכל אדריכל/מעצב וקבלן מפתח שינהלו את כל האופרציה הזאת. החיסכון בניהול ופיקוח עצמאי יכול לחסוך בין 15 ל-20 אחוז אבל ב-LONG RUN הבלגן והמתח שנלווים לפרויקטים כאלה לרוב לא משתלמים. שיפוץ בכל קנה מידה הוא כאב ראש עבור רבים וצריך להיות בנויים לנהל אחד".

משפצים? כדאי לכם לבוא עם עצבים חזקים. חלל בעיצוב ניצן הורוביץ (צילום: עודד סמדר)

מוסקל, מצידה, מעלה את עניין ההערכות השגויות בעלויות השיפוץ: "לרוב אנחנו רואים טעויות בין ההערכה הראשונים לעלויות בפועל שנעות בשיעור של בין 10 ל- 30 אחוז מעל לתקציב שהוגדר, וכמובן שיש לא מעט מקרים שמדובר גם בהרבה יותר. לכן הכרחי להוציא מראש מפרטים טכניים וכתבי כמויות מפורטים לקבלנים כדי שניתן יהיה לתמחר את הפרויקט בצורה ריאלית ולהבין איפה עומדים. רכישה של נכס חדש או משופץ חוסכת ריצות, מהמורות ולבטים, אבל חשוב לקחת בחשבון שגם בדירה מוכנה לכניסה מתגלות לא מעט הפתעות ודברים שמצריכים שינויים והתאמות לבעלי הנכס.

"לצד החשש המובן מלהיתקל במכשולים, היתרון הגדול בפרויקטים שיפוצים טמון בגמישות שלנו לתפור את התכנון האדריכלי בהתאם לצרכים האינדיווידואליים של בעלי הנכס החדשים בעלויות נמוכות בצורה ניכרת מאלה שדורשים הקבלנים והיזמים בפרויקטים החדשים: ברזים מהקיר, ראשי טוש ענקיים, אסלות תלויות, התאמה מושלמת של התאורה למערך הריהוט, ריצופים בגדלים לא רגולריים ועוד. כל אלה באים עם תג מחיר שמקפיץ את העלויות בעשרות אחוזים".

לבחור דירה שאפשר לשפץ. עבודה של הלל אדריכלות ועיצוב פנים (צילום: עודד סמדר)

עבור אלה שמתלבטים בין האופציה השונות מציעה מוסקל כמה טיפים שיסיעו במציאת הנכס המיטבי

  • מיקום הוא שם המשחק. אל תתפשרו על לוקיישן מנצח. ההיסטוריה מוכיחה שהביקוש באזורים מרכזיים רק הולך וגדל. נצלו את האופציה ובחרו בנכס במיקום הנכון מכיוון שפתרונות אדריכליים יאפשרו לשנות אותו ולהתאים אותו למאה ה-21.
  • חיפוש אחרי נכס מתברר כמשימה קשה וסיזיפית שדורשת מעקב אחרי המתרחש בשוק, פיענוח של עסקאות ובעיקר הרבה מאוד זמן שלמרביתנו אין. ככל שתלמדו יותר על הנכסים בשוק המקומי, כך הסיכוי שתאתרו "מציאה" גדל: חשוב לחוש את השוק ולהיות ערים למתרחש. באופן טבעי כשההיצע גדול זו הזדמנות לנקוב בהצעה נמוכה יחסית, במיוחד כשמדובר בנכס בעייתי שעומד למכירה כבר זמן רב.
  • לאלה המתלבטים בין מספר נכסים, מומלץ לפנות לאנשי מקצוע שיכריעו את הכף. לדוגמה אדריכל שאתם מעריכים את יכולותיו ויוכל להציג בפניכם תמונה בהירה יותר של הפוטנציאל הגלום בנכס, הערכת עלויות היקף השיפוץ, כדאיות ביחד למצב התשתיות והמבנה וכיוב'.
  • במידה ואכן החלטתם לרכוש נכס מאתגר חשוב לבחון ולסכום את כל העלויות הכרוכות ביישום שינויים. הימנעו מלסמוך על נתונים חלקיים ובלתי מאוששים. דאגו לקבל חוות דעת ואסמכתאות מגורמים מומחים על מנת לא להיכנס בשלבים מתקדמים לתעצומות כלכליות ומפחי נפש.
  • זכרו: היתרון הגדול ברכישת נכס בעייתי וישן טמון בכך שעלותו מאפשרת עריכה של שיפוץ מאסיבי מבלי להתפשר על מיקום ומטראז'. התוצאה היא בית או דירה חדשים ומעוצבים המותאמים באופן מושלם בכלל ההיבטים. מומלץ לחפש נכסים שהחזיתות שלהם פשוטות ולא מגושמות (למשל גגות מוזרים, אלמנטים אדריכליים חריגים ובליטות למיניהן - אלה אלמנטים שקשה ולא משתלם לשנות ולשפר.

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    לוגו - פיקוד העורףפיקוד העורף

    התרעות פיקוד העורף

      walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully