בנק ישראל הודיע אתמול (שני) על ביטול הגבלת ריבית הפריים בתיק המשכנתא. אם עד כה ניתן היה לקחת עד שליש מהתיק בריבית פריים (הריבית הנמוכה ביותר הקיימת היום בשוק, 1.6 אחוזים), נגיד הבנק פרופ' אמיר ירון הודיע כי מעתה יוכלו הלווים להגדיל את הרכיב לשני שלישים מהתיק. זאת, על מנת להפחית את הנטל ולמנוע מצב של חדלות פירעון.
האם כל זה אומר שהחל מהבוקר יוכלו הלווים או הלווים העתידיים להכניס לתיק רכיב פריים מוגדל וליהנות מההטבה? בואו לא נמהר לצאת בהצהרות.
"נתינת האפשרות ל- 70% פריים מבחינה רגולטורית לא מעידה על כך שהבנקים אכן יתירו זאת בפועל באמצעות הגעה ל- 70% פריים מתוך תמהיל המשכנתא", אומר אדיר יונסי, מנכ"ל משותף בחברת yg המתמחה בהשקעות נדל"ן ברחבי הארץ, "הבחירה בסופו של יום נתונה אך ורק בידיהם. הבנקים מעוניינים לקחת מרווח ריבית מהלקוחות. ברגע שמסלול הפריים יגיע על חשבון מסלול יקר יותר - הבנקים צפויים להעלות את הריבית במסלול הפריים".
עופר לוין, מנכ"ל שותף ב-Reals פתרונות מימון ריאליים, מסביר בפירוט: "יש לעשות סדר בדברים. מסלול הצמוד לריבית הפריים הוא מסלול בו הריבית משתנה מדי חודש בהתאם לריבית בנק ישראל (ריבית הבנק בתוספת 1.5%). בדרך כלל מסלול זה מאופיין בהנחה של הבנק על הריבית, ההנחה קבועה אך הריבית יכולה להשתנות. בשנים האחרונות ריבית הפריים עומדת על 1.6%, וההנחה המקובלת הניתנת בבנקים בשנים האחרונות היא כ 0.5-0.7%. זה אומר שהריבית בפועל נעה סביב האחוז".
שמחה וששון, לא? לוין ממהר לצנן: "ראשית, מדובר בהצעת חוק שעדיין צריכה לעבור. שנית, הפריים הוא מסלול נחמד אך טריקי. לפני עשור ריבית הפריים הייתה רחוקה מ 1.6% ועמדה על 3.5%, לפני 15 שנים ריבית הפריים התקרבה ל 7%. נכון שהדרך לעליה זאת ארוכה, אך זוג צעיר שלקח משכנתא שרובה צמודה לפריים ויגלה שהריבית מתחילה לשנות כיוון כלפי מעלה ישלם החזר חודשי גבוה יותר".
בסעיף השלישי לוין מחדד את הנקודה שהעלה יונסי: "מטרת הבנקים היא להרוויח. כאשר יהיה ביקוש מקסימלי למסלול הפריים, הבנקים יקטינו את ההנחות שניתנות על מסלול זה וכמו כן יעלו את המרווחים במסלולים האחרים שאינם צמודים לפריים - כלומר, לא בטוח שההליך יהיה לטובת הלקוח. בסימולציה שערכנו בין המסלול הסטנדרט הנוכחי של הבנקים (שליש, שליש ושליש) לזה "החדש" - אין כמעט הבדלים. נהפוך הוא, הסיכון לשינוי בריבית הפריים יותר גבוה".
לוין מציע לשים לב לכך שהצעת חוק נוספת בדבר ביטול הקנסות עומדת על הפרק: "לרבים זה נשמע מבורך, אך כולנו זוכרים - הבנקים צרכים להרוויח והם יכניסו את זה אי שם בדרך, והדרך הזו היא, כפי הנראה, עליה בריביות. יש לנו עוד מספר שבועות עד שתתקבל החלטה, וגם אם זה נראה ורוד, צריך לחשוב פעמיים ואף שלוש לפני שמתחייבים להלוואה.
"הכי חשוב: כרגע זו רק כותרת. זוכרים את תוכנית מע"מ 0 של לפיד? כותרת ארוכה שלא יצא ממנה כלום, מלבד עליית מחירי הנדל"ן בסופה".
אז מה השורה התחתונה? קרין ארמל, מייסדת ושותפה בחברת DNA משכנתאות, מסכמת: "לפני שאתם ממהרים לבנק, כדאי להמתין ולראות איך המהלך יתקבל בבנקים למשכנתאות וכיצד ישפיע על תמחור ההלוואות. חשוב לזכור שריביות המשכנתאות נקבעות בין היתר גם לפי הרכב המשכנתא ובחירת המסלולים וכל שינוי בתמהיל המשכנתא, בהכרח משפיע על רמת הריביות של ההלוואה. כיום מסלול הפריים הנו המסלול הזול ביותר ובהתאם לריבית במסלול זה, נקבעות גם הריביות במסלולים האחרים בהתאם למרווחי ויעדי הבנק בכל תיק משכנתא. כפועל יוצא מזה, אם נבחר לקחת את רוב המשכנתא במסלול הפריים הרי שהבנק עלול לייקר את הריביות במסלולים האחרים או אף בריבית הפריים.
אז האם המהלך יטיב עמנו והאם כדאי לרוץ למחזר את המשכנתא הקיימת? ימים יגידו".