תמונת מצב ענף הנדל"ן על סיפה של שנה חדשה מצליחה לבלבל גם את טובי המומחים. מחד, הרפורמה במשכנתאות עתידה להיטיב מאוד עם הרוכשים, להוזיל משמעותית את סך ההחזר החודשי ולהוביל לירידה של קרוב ל-7 אחוזים מסך המשכנתא ובמקביל, תכניות מתאר עירוניות גרנדיוזיות מאושרות חדשות לבקרים. מצידו השני של המתרס נראה כי לא מעט מחברות הבניה מתקשות לצלוח את המשבר ולא מן הנמנע שניווכח בקרוב מאוד שגם ב-2021 הביקוש יעלה על ההיצע ויגרום לעליות מחירים.
אלה שכן יצטרפו למעגל הרוכשים החדשים ייווכחו במהרה שלצד השמחה וההתרגשות נגלים לא מעט אתגרים - תכנוניים וכספיים. מול אלה שמסתפקים במספר מועט של שינויים אסתטיים ופונקציונליים קלים, לכאורה, יש את אלה שאינם מסתפקים בהזזת או תוספת שקעי חשמל ומבקשים לשנות את תכנון הדירה ולשדרג באופן ניכר את המפרט הקבלני שלרוב נחשב לדל.
לדברי האדריכל בועז שניר, "הרוב המכריע של הפרויקטים כל שינוי בתשתית, בין אם זה תוספת של נקודות חשמל לבין שינוי מיקומים של נקודות האינסטלציה, גורר אחריו עלויות לא מעטות שלנו מהצד נראות מופרזות, בהתחשב בעובדה שמדובר בשינויים מינוריים יחסית וסטנדרטיים. הקבלנים, מצידם, עובדים בשיטת הסרט הנע ומבחינתם כל חריגה מהרצף מאריכה ומעכבת את העבודה והתמחור בהתאם. ההמלצה החמה - עוד לפני שחותמים על הסכם עם היזם או הקבלן, לבצע מו"מ מולם ולהגדיר בחוזה ההתקשרות את השדרוגים שתקבלו ללא תוספת תשלום. זה יכול לבוא לידי ביטוי בתוספת של נקודות חשמל ומאור, שדרוג גודל האריחים הסטנדרטי (לרוב 60/60 ס"מ) לגודל א-רגולרי ללא תוספת עלות (כמו 1/1 מ' למשל), שדרוג משטחי אבן קיסר לחומרים כמו LAMINAM, דקטון או קוריאין ואפילו שדרוג של חזיתות פורמייקה במטבח לצבע בתנור. מדובר בשינויים שיכולים, אם תצליחו לבצעם, לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים. במקרה שלא מצליחים ועדיין אתם לא מעוניינים לוותר על השדרוגים, מומלץ לבחון עלויות ביצוע עם קבלן חיצוני אחרי טופס 4 וקבלת המפתח. בלא מעט מקרים הסכום שתשלמו יהיה נמוך ביחס לעלויות שיגבה קבלן הפרויקט".
מעצב הפנים דניאל מיכאלי מצטרף לדעתו של שניר ומסביר כי: "קבלנים בפרויקטים בסדרי גודל גדולים מחויבים לעבוד על פי תקנים. הם מנהלים בפועל אופרציה מאוד מורכבת לכן באופן טבעי לא רוצים להסתבך עם עבודות מסורבלות וייקחו סכומי עתק ביחס לקבלן שיכנס לתמונה אחרי טופס 4 וקבלת מפתח, אז מדובר בהוזלה משמעותית של בין 20 ל-25 אחוזים על אותה עבודה בדיוק. כך, למשל, אם רוצים לחפות את חדרי הרחצה באריחים גדולים במיוחד או בדוגמאות לא סטנדרטיות, יש סיכוי גבוה שהקבלן ובתוך כך מחלקת שינויים הדיירים בפרויקט כלל לא יסכימו לבצע את העבודה ובמידה וכן יגבו מכם אלפי ולפעמים עשרות אלפי שקלים יותר ביחס לקבלן פרטי. זה נכון אגב גם לגבי תקרות גבס, הוזזת ספרינקלרים ועוד.
עם זאת, מיכאלי מסייג ומציין כי במסגרת הדברים שלא מומלץ לעשות אחרי קבלת טופס 4 כלולים גם הזזה ותוספת של תשתיות כמו חשמל ואינסטלציה למשל: "גם אם המחירים שיגבה הפרויקט יקרים יותר, לכאורה, מוטב עכשיו לשלם ולחסוך הרבה כאבי ראש אחר כך. זאת ועוד, נקודה שצריכה להיות ברורה לכל רוכש - שינויים מבניים שמבצע הדייר על דעת עצמו עם סיום הבניה וקבלת טופס 4 הם באחריותו בלבד. במקרים מסוימים שינויים יכולים להוביל לביטול הזכות לשנת הבדק, במסגרתה האחריות על תיקונים במבנה מגוללת לקבלן המבצע. לפני שמתפתים לעשות שינויים חשוב לבדוק מה מגדיר החוזה והאם השינויים הללו משתלמים ביחס לביטול אחריות הקבלן לתקן ולשאת בהוצאות".
"העבודה על שינויים בדירה שנרכשה ישירות מיזם או קבלן מחולקת למספר שלבים שהראשון שבהם הוא התיאום האדריכלי שמתחיל עוד טרם הבניה עצמה", מסביר מעצב הפנים יוסי שאול. "בפועל, לוקחים את התכנית החלופית שמציעים בעלי הדירה והמעצב/האדריכל שמלווה אותם ובוחנים התכנות לקיומה מול יועצים מתאם היזם בתחומי האינסטלציה, בטיחות האש, מיזוג האוויר ונוספים. ההתאמה היא כורח המציאות כי כל דירה מסונכרנת למערכות המרכזיות של הבניין כך שאם התכנית החדשה כוללת הורדה של קיר בדיוק היכן שמתוכננת נקודת ניקוז המזגנים צריך להחזיר את התכנית ליועץ המיזוג של הפרויקט והתכנית משתנה. הפינג-פונג הזה גורר הוצאה לא מבוטלת וההוצאה יכולה להגיע לאלפי שקלים פר יועץ. וזה לא נעצר שם: עלות שינויים סטנדרטיים בפועל יכולה להוסיף עלות של 10,000 ל-15,000 שקל לעלות הדירה ובמידה ומדובר בשינויים מאסיביים זה יכול להגיע גם ל-100,000 שקל ולפעמי גם יותר. צריך להבין שחוץ מהעובדה שכל השינויים האלה מוציאים אותם מרצף העבודה כל השינויים האלה הם גם מקור הכנסה גדול עבורם - הרי רוב השינויים האלה מבוצעים כשאפילו שלד הבניין לא בנוי ולכן לא מעט רוכשים לא מבינים למה הם נדרשים לשלם מאות שקלים על העתקת נקודת חשמל".
שאול מסכם: "צריך לקחת בחשבון שעלות שינויים סטנדרטים יכולה להוביל לתוספת של בין 10,000 ל-15,000 שקל למחיר הדירה ובמקרה של שינויים מאסיבים היא יכולה להאמיר גם ל-100 אלף שקל וצפונה, עוד לפני שדיברנו על עלויות העיצוב, האיבזור וכיוב'. חלק מהעלויות הן תוצר של טרחה ואקסטרה זמן עבודה שהן דורשות מהקבלנים. במקום לעבוד במודול אחיד בשיטת פס יצור קבוע הם מתבקשים להשקיע זמן בכל דירה ולהקצות לכך אנשי מקצוע ספציפים. מצד שני, זהו גם מקור הכנסה לא מבוטל עבורם - בעלי הדירות נאלצים להוציא סכומי כסף נכבדים גם על שינויים 'על הנייר', כלומר כאלה המתייחסים לפעולה שלא נעשתה כלל כי בשלב זה הדירה בכלל עוד לא בנויה. כך, למשל, הם נדרשים לשלם מאות שקלים על הזזת נקודות חשמל עוד הרבה לפני שהקירות קמו וכיוב'. בד בבד, כל דייר צריך לקחת בחשבון כי במקרים מסויימים הקבלן כלל לא יאשר ו/או יוכל לבצע את השינויים המבוקשים בשל אילוצי זמן וכוח אדם מה שיצריך מבעלי הדירה להמתין עד לאיכלוס ולבצע את השינויים בעזרת קבלן פרטי או אנשי מקצוע מומחים".