מפתיע, אבל הרבה מאוד אנשים הפסידו בהשקעה בדירת מגורים השנה

מחנכים אותנו להשקיע בנדל"ן, מדברים על רווחים מהירים, אבל בישראל מי שקונה ומוכר בתוך 3 שנים מוצא את עצמו, בדרך כלל, במינוס. מדוע זה קורה והאם יש אופציה אחרת לייצר הכנסה פאסיבית?

  • נדל"ן
עמית והגר דרור
עריכת וידאו: ניתאי דגן

על פי נתוני משרד האוצר, חלק לא מבוטל ממוכרי דירות להשקעה שרכשו אותן ב-3 השנים האחרונות הפסידו כסף. משרד האוצר שעוקב אחרי נתוני עסקאות הנדל"ן של רשות המסים, מפיק את התובנות הללו באמצעות מאגר הנתונים שלו והיכולת לפלח כל עסקה לפי מחירי קנייה, מחירי מכירה ולדעת האם הרוכש הרוויח או הפסיד.

הממצאים הללו לא מפתיעים אותנו באופן אישי. מחירי הנדל"ן בישראל נמצאים אמנם בשיא כל הזמנים, יהיו שיגידו שזו רק תחילת העלייה ומכיוון שהם נוסקים זהו הזמן להשקיע, אבל על בסיס אותו טיעון, וכשמסתכלים על מספר המשכורות הגבוה הנדרש לרכישת דירה, מגיעים למסקנה הפוכה בדיוק - רכישת דירה למגורים בישראל היא טעות כפולה, גם באובדן הזמן היקר וגם בסיכון נתח גדול מאוד מההון העצמי שלכם.

משרד האוצר פרסם כמה פעמים במהלך השנה האחרונה מספרים חוזרים על משקיעים רבים שמוכרים דירות בישראל בהפסד. באופן ספציפי יותר, הוא ציין שמשקיעים רבים (בשיעורים גבוהים) שרכשו דירה לפני שלוש שנים בערי פריפריה ומכרו אותן כעבור שלוש שנים, מכרו אותן בהפסד. כזכור, הפסד על דירת מגורים בישראל הוא עניין שנתפס בעיני רבים בפליאה, אם תשבו בשיחת סלון אצל חברים ובני משפחה ככל הנראה שגם הם יופתעו מהנתונים.

טוב לדעת (מקודם)

בשל ביקוש גובר לטיפול יעיל בכאב: בי-קיור לייזר במבצע

לכתבה המלאה

שיעור המשקיעים שמכרו את דירתם בהפסד ברבעון השני והשלישי של 2020: נתוני משרד האוצר מינואר 2021

  • דימונה 43.2%
  • עפולה 36.2%
  • חריש 33.3%
  • נתיבות 31.8%
  • נצרת עילית 27.8%
  • נהרייה 21.1%
  • אשקלון 18.4%
  • אילת 17.3%
  • עכו 16.9%
  • צפת 16.7%
  • באר שבע 13.5%
  • ערד 12.8%
  • רמלה 12.5%
  • קריית ביאליק 12.5%
  • קריית אתא 12.3%
  • נשר 12.0%
  • טבריה 11.6%
  • קריית ים 11.4%
  • קריית מוצקין 11.1%
  • פתח תקווה 10.6%
  • חיפה 10.3%
  • קריית גת 10.3%
  • ירושלים 9.7%
  • חדרה 9.4%
  • כרמיאל 9.4%
  • רחובות 9.0%
  • אשדוד 8.7%
  • רמת גן 8.7%
  • בית שמש 8.6%
  • חולון 7.9%
  • רעננה 7.5%
  • ראשון לציון 7.3%
  • ראש העין 7.1%
  • בני ברק 6.9%
  • קריית שמונה 6.9%
  • יהוד 6.7%
  • הרצלייה 6.6%
  • רמת השרון 5.9%
  • מודיעין-מכבים-רעות* 5.0%
  • בת ים 4.6%
  • גבעת שמואל 4.2%
  • נתניה 3.9%
  • לוד 3.2%
  • תל אביב-יפו 2.4%
  • כפר סבא 0.0%
  • הוד השרון 0.0%
  • גבעתיים 0.0%
  • מודיעין עילית 0.0%
אומרים לנו לקנות ולקנות. המציאות קצת פחות ורודה (צילום: ראובן קסטרו)

התחשיב המלא - מדוע קשה להרוויח מהשקעה בדירת מגורים בישראל למטרת השכרה?

  • מס רכישה של 5% - לכאורה, זה לא נראה כמו מכשול גדול בדרך. תחשבו על זה כך, אם תחזיקו את הדירה להשקעה לתקופה מכובדת של 5 שנים, תצטרכו לגרוע מהתשואה השנתית 1% של מס לכל אחת מהשנים. נניח ותשקיעו בדירת מגורים בבאר שבע בתשואה של 4%, תשארו עם תשואה של 3% משכירות בלבד וזה עוד לפני הוצאות נוספות ואובדן חודשי השכרה. במדינות רבות בחו"ל אין כלל תשלום של מס רכישה. יוזכר גם כי עד לאחרונה מס רכישה לדירה להשקעה עמד על 8%.
  • הפחתת חודשיים של שכירות שנתית - בפריפריה, בניגוד לאזור המרכז, תצטרכו להיעזר כמעט בהכרח בשירותים של מתווך כדי להשכיר את הדירה. הרי, לא תסעו להראות את הדירה שעה הלוך ושעה חזור בכל פעם. לא תצאו באמצע יום העבודה בשביל זה. מתווך ידרוש חודש שכירות לפחות, כמו כן, חודש נוסף יש להוריד על תחלופת דיירים וזמן עד להשכרה. בשוק יעיל כמו תל אביב ההמתנה אפסית, אבל בפריפריה יעבור לפחות חודש, עד שתשכירו את הדירה.
  • דירה ישנה, הוצאות בלתי צפויות - רוב הדירות של משקיעים בישראל הינן דירות יד שנייה. משקיעים הרבה פעמים מנסים, בצדק, לחסוך כדי להניב תשואה גבוהה יותר על הנכס. כאן מגיעה דילמה, אם תשקיעו בשיפוץ הדירה תצטרכו להוסיף הוצאה של עשרות אלפי שקלים לפחות, אם לא תשקיעו, תסתכנו בפיצוץ צינור או בכל עלות משמעותית של התיישנות התשתית הקיימת בדירה. זה יכול להיות דוד, לוח חשמל שנשרף, או כל מרכיב דומה שעלותו היא במקרה הטוב חודש שלם של שכירות.
  • תשלום תיווך במכירה ובקנייה - רוב העסקאות בפריפריה של משקיעים ובין משקיעים, מתבצעות באמצעות מתווכים. כך תצטרכו להוסיף עוד 1% לפחות על עסקת הקנייה ו-1% נוסף על עסקת המכירה. נפרדנו מעוד 2% משווי הדירה.
  • תשלום לעורך דין - יש עורכי דין שדורשים 0.25% משווי הנכס, ייתכן שהם יהיו טובים ומקצוענים וייתכן שפחות. אבל האם כל אחד רוצה לקחת סיכון או לעבוד עם הטובים ביותר בעסקה כה גדולה? כך או כך, בעסקה לתקופה של 3-5 שנים, עוד לפחות 0.5% על מחיר הדירה בקנייה ובמכירה יחד, הופכים להוצאה לא קטנה.

מדוע קשה להרוויח מדירת מגורים בישראל למטרת אקזיט?

רגע, עכשיו יטענו רבים שהם שומעים השכם וערב על מי שקונים דירות בישראל למטרות אקזיט, כלומר רכישה, השבחה ומכירה לאחר מספר חודשים. סוג זה של עסקאות מכונה בשפה המקצועית "פליפ" הוא הקשה ביותר לאיתור וביצוע דווקא בישראל. אם נוסיף את כל העלויות שציינו למעלה, הרי שבאקזיט תצטרכו בדרך כלל להוציא בוודאות את ההוצאה על שיפוץ, מס רכישה, תיווך. כך שגם אם כיתתם רגליים ואיתרתם דירה, נאמר בהנחה של 15% ממחיר השוק, אם תמכרו אותה במחיר השוק, תישארו עם רווח גבולי של 5% בלבד, שלעיתים ייקח זמן רב לאיתור קונה במחיר שאתם מבקשים.

ואז מגיע ידידנו מס שבח. מכרנו בשעה טובה את הנכס שקנינו להשקעה ברווח כזה או אחר. תתכוננו להיפרד מסכום של כ-25% מהרווחים שלכם מהעסקה לטובת המדינה. מס שבח רוצה את חלקו בעוגה. מהרווח הזעום, אם יהיה כזה, תצטרכו לוותר על רבע בשביל המדינה.

באר שבע נחשבת למשאת נפשו של כל משקיע, אבל יותר מדי משקיעים מכרו את דירתם בהפסד ב-2020 (צילום: ראובן קסטרו)

בשורה התחתונה: דירה בישראל, לא מה שחשבתם

אם תסכמו את כל העלויות הללו והאירועים החד פעמיים, בסבירות גבוהה תצטרכו להוציא לפחות כ-10% נוספים על מחיר הדירה, סכום שלפחות את חלקו ייתכן שלא לקחתם כלל בחשבון. חדי העין ישימו לב, שאם במקרה השתנו התכניות העסקיות ובלית ברירה אתם מחזיקים בדירה רק 3 שנים ולא 5 שנים, העלויות הללו מאפסות כמעט את התשואה מהשכרה לשלוש שנים לחלוטין.
אם קניתם נדל"ן בישראל, בניתם על עליית מחירים והמחירים לא עלו באזור שלכם, כפי שקרה בערי פריפריה רבות כמו באר שבע, דימונה וחיפה, יצאתם לעסקה שבה השקעתם הרבה מאוד מהזמן הפנוי שלכם, את ההון העצמי שלכם בתוספת הלוואות, והרווח היה גבולי, וזאת בהנחה שלא סיימתם את העסקה בהפסד.

בשורה התחתונה, לאור המחירים הגבוהים, תשואה נמוכה מאוד משכירות, עלויות מיסוי ונלוות גבוהות בקניה ובמכירה, מעבר להשקעת שעות ארוכות מהזמן שלכם, רכישת דירת מגורים הופכת לעסקה לא בהכרח רווחית ואף כזאת שיכולה בהחלט להסתיים בהפסד. בעולם שבו ישנן אפשרויות להשקעות אלטרנטיביות רבות ובפיזור רחב יותר משוכר בודד שבו אתם תלויים, מומלץ מאוד למשק הבית לצאת ממוסכמות ישנות ולהביט גם מעבר לים. עדיף יהיה אם לא יבחר בנכס בודד שמגלם סיכון לא מבוטל בשל היעדרות דייר, אלא נבחן השקעות עם חברות ותיקות, שעברו את משבר 2008 שתשקענה עם המשקיעים ביחד בהשקעות שנבחנו ע"י מקצוענים.

עמית והגר דרור - bddror.co.il - מחברים אנשים להזדמנויות, מלווים יחידים, זוגות ומשפחות ליצירת תיק השקעות מבוססות הכנסות פסיביות.

הכתוב מייצג את דעת הכותבים בלבד.

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully