דצמבר 2020, שהיה החודש השני בגובה המשכנתאות שנלקחו בו, חתם את 2020 כשנת שיא כל הזמנים במשכנתאות. 78.1 מיליארד שקל שנלקחו בשנה הזו גדולים ב-15% מהיקף המשכנתאות שנלקחו ב-2019. בחודשיה האחרונים של השנה ניכרת חזרת המשקיעים לשוק הנדל"ן, לקיחת משכנתאות ברמות גבוהות יחסית לשווי הנכסים שנרכשו, ובעלי משכנתאות קיימות, שמיהרו לנצל את פנאי הריבית ולמחזר אותן, מבלי להמתין למימוש אפשרויות התמהיל החדשות שיוצעו להם בחודש הבא. רמת המשכנתאות הנדחות נותרה יציבה בסוף השנה שעברה.
2020 היכתה את כל התחזיות, באשר לשוק הנדל"ן והמשכנתאות, במיוחד אלה שהגיעו בעקבות מגפת הקורונה. רוכשי הדירות לא התחשבו בסיכונים הכלכליים ובמשבר הכלכלי החמור המתהווה ולא רק שלא היססו מלהיכנס לשוק הדירות עתיר האשראי - הם קבעו שיאים. המחצית השנייה של 2020 עולה ככל הנראה במידה ניכרת על כל מקבילותיה, מה שבא לידי ביטוי כמובן גם בתחום המשכנתאות.
כ-15% מכלל המשכנתאות שנלקחו ב-2020 היו מצידם של רוכשי דירות במסגרת "מחיר למשתכן". החשש שהתוכנית לרכישת דירות מסובסדות מסתיימת, מבלי שיש לה תחליף ברור, הביא זוגות צעירים לממש את זכיותיהם ולרכוש דירות על אף בעיות הקורונה הכלכלית. הדבר בא לידי ביטוי ברמה שגדלה והלכה של משכנתאות שנלקחו על ידי הרוכשים הצעירים. זו הגיעה לשיא בחודש שעבר, כשמשכנתה ממוצעת שנלקחה על ידי רוכשי דירות אלה הגיעה ל-738 אלף שקל; להמחשה - בדצמבר 2019 גובה המשכנתה הממוצע שנלקח הגיע ל-511 אלף שקל בלבד.
המשקיעים שבו לשוק בהמונים, בעקבות הורדת מס רכישה בסוף חודש יולי האחרון. היקף המשכנתאות שניתן להם בדצמבר היה הגבוה ביותר ב-5 השנים האחרונות. בכלל 2020 שיעור המשכנתאות שניתנו לדירות להשקעה הגיע -ל-11% מכלל היקף המשכנתאות. בזמנו הערכנו כי הורדת מס הרכישה לא תהווה תמריץ מספיק למשקיעים לשוב אל השוק, שכן מדובר בהטבה צנועה יחסית, ולעומת זאת הפרמטרים של מחירים ומחירי שכירות אינם מעודדים משקיעים. ואולם בחודשים האחרונים ניכרת תופעה בשוק שלא הייתה כבר 3 שנים - אווירה של עליות מחירים. וכשאווירה כזו מתקיימת - המשקיעים מגיעים.
"פצצת זמן פיננסית"
סיפור מעניין הוא ממחזרי המשכנתאות. הצפי היה, שבדצמבר הם ייכנסו להמתנה, עקב הודעת בנק ישראל על ביטול חלקי של מגבלת הפריים שעדיין מוטלת על ממחזרים. ההערכה הייתה כי הם יבחנו את האפשרויות החדשות שאמורות להפתח בפניהם בחודש הבא (כרגע ביטול המגבלה תקף רק לרוכשי דירות, לא לממחזרים), ואולם כרגיל בשוק הזה, המציאות הפכה את ההערכות המוקדמות על פניהן ובדצמבר כמות הממחזרים שלא המתינו - הייתה גבוהה. ייתכן כי רבים מהם לקחו ייעוץ מוקדם והגיעו למסקנה שהתנאים החדשים לא יהיו טובים בהרבה מאלה הקודמים, מה שבסופו של דבר התברר כהערכה נכונה. בסך הכל כ-18% מכלל המשכנתאות שנלקחו ב-2020 היו למעשה מיחזור משכנתאות
הנהירה הרבה אל שוק הדירות הובילה להגדלה משמעותית של המשכנתאות בשיעורים גבוהים משווי הנכסים שנרכשו (מה שמכונה יחס ה-LTV -LOAN TO VALUE) בחודשים האחרונים של 2020 כ-40% מהמשכנתאות חצו את רף ה-60% משווי הדירות שנרכשו. מדובר בשיעור הגבוה ביותר שנרשם בהלוואות אלה, לפחות מאז 2011.
אחד החששות שליוו את הקורונה היה, יצירת "פצצת זמן" פיננסית בצורה של לווים שיקלעו לבעיות כלכליות, ולחדלות פירעון בתחום המשכנתאות. לצורך זה יצר בנק ישראל מנגנון לדחיית משכנתאות במהלך חודשי הקורונה. בתחילה נרשמה דחייה של כרבע מכלל יתרת החוב של המשכנתאות, מה שהגביר את החששות; ואולם בחודשים האחרונים התייצבה כמות על כ-12% מכלל המשכנתאות - כ-49 מיליארד שקל נמצאים כיום בסטאטוס של משכנתה דחויה מכלל יתרת חוב של כ-401.5 מיליארד שקל.
על אף ההתייצבות עדיין מדובר במספרים גדולים, ועדיין קיים חשש שהם עוד יגדלו, במיוחד לנוכח העתיד הכלכלי המעורפל, שכרגע אינו מבשר טובות.
כיצד זה שההערכות המוקדמות (כולל אלה שלנו) נחלו כשלונות כה מהדהדים? ראשית, כמו בשוקי ההון, לא נלקחו בחשבון התערבויות הבנק המרכזי בשיעורי הריבית ובמתן הקלות ללווים; שנית, הקמת "ממשלת הקורונה" בחודש מרץ, לוותה בציפיות של התייצבות המערכת הפוליטית, על כל סממניה ובראשם תוכניות מסודרות ותקציב, מה שכמובן לא קרה. הציבור נוכח שבפועל אין ממשלה מתפקדת, אין מדיניות דיור ושאין למה לצפות - מה שהחזיר אותו לשוק. הבחירות הקרבות תורמות אף הן לאי האמון שהציבור רוחש כלפי הדרג הפוליטי.