הזוגות הצעירים במדינת ישראל לא יודעים מה זה ירידת מחירים בתחום הנדל"ן, למרות ההבטחות שניתנו וניתנו בעשור האחרון על ידי מקבלי ההחלטות. נתניהו עם הסופר-טאנקר, לפיד עם מע"מ 0, וכחלון עם מחיר למשתכן. אך מה ששומר על המחיר גבוה ועודף הביקוש המתמיד לדירות מגורים הוא הצמיחה באוכלוסיית ישראל שהיא מהגבוהות במערב, היצע הקרקעות המוגבל, יחד עם הצפיפות הגדולה בערי המרכז.
אולם, כמי שמצויים היטב בתחום הנדל"ן, אנו מעדיפים להתבסס על נתוני אמת ועסקאות שמראות מגמות בשוק. כך, מנתוני העסקה שהתפרסמה לפני מספר ימים אפשר ללמוד עוד על מגמות המחירים במרכז הארץ. שכן, אם מתמקדים בעסקה הזאת ובנתוניה, ניתן לגזור את מגמות המחיר העתידיות.
למכרז של רשות מקרקעי ישראל על קרקע לבניית כ-480 יח"ד ברמת השרון ניגשו עשרות קבלנים מובילים, אשר משוועים לפרויקטים להקמת בנייני מגורים במרכז הארץ. ניתן רק להניח שקבלנים אלה לא ניגשו למכרז רק משום שמיים. במסגרת המכרז, המחיר ליחידת-דיור (קרקע בלבד) שנקבע הינו כ-1.9 מיליון שקל. חשבון פשוט המוסיף את עלות הבניה והעלויות הנלוות, מביא למסקנה כי מחיר השיווק של דירה ממוצעת בפרויקט יעלה כ- 4.3 מיליון שקל. לשם השוואה דירה ממוצעת בשכונת נווה גן הסמוכה נמכרת כיום בכ-3.7 מיליון שקל. כלומר, המחיר משקף עליה דרמטית, באחוזים דו ספרתיים, בשווי הדירות.
הסיטואציה שבה קבלנים מנוסים מוכנים לשלם מחיר גבוה ממחיר השוק (הנכון להיום) על קרקע ליחידת דיור מובילה למסקנה היחידה, והבלתי נמנעת, שהיא - עודף ביקוש על ההיצע ואיך לא, עליית מחירים דרמטית.
הקיפאון לא עוזר
המכרז הספציפי הזה טומן בחובו אלמנטים נוספים המבטאים עלייה גדולה עוד יותר במחיר, שכן התב"ע שחלה על הקרקע לא מקנה לזוכה שטחים בתת-הקרקע. כך שלצורך הקמת הפרויקט יידרש אישור תב"ע נוספת, אשר תקים חבות להיטל השבחה, וכך המחיר צפויה לעלות עוד יותר. בעניין הזה חשוב להבהיר, חברות יזמיות רבות נמצאות לאחר סיום השיווק של פרויקטים רבים של מחיר למשתכן, ומחפשות את הפרויקטים הבאים. אלא שמאז הפרישה של שר האוצר הקודם, משה כחלון, רמ"י לא מספקת את הסחורה שהיזמים כל-כך צמאים לה - מכרזים, והרבה.
לכך יש להוסיף את הקיפאון בפעילות הותמ"ל - הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור, שתפקידה לאשר תכניות בהליך מזורז. לצורך המחשה, בשנת 2020 אישרה הותמ"ל תכניות לכ- 32 אלף יח"ד, כשבשנת 2019 אישרה תכניות לכ 65 אלף יח"ד. זאת כי הותמ"ל פשוט הפסיקה לפעול מכיוון שתיקון לחוק שמאריך את פעילותה טרם אושר בעקבות מחלוקות פוליטיות.
כל זאת, ועוד לא אמרנו מילה על הליכי התחדשות עירונית, שם חוסר הוודאות חוגג. ביטול תמ"א 38, שאלות משפטיות ושמאיות כבדות משקל בכל הנוגע להיטלי השבחה בפרויקטים של פינוי-בינוי, ואיך לא - איטיות בירוקרטית בלתי נסבלת בקידום הליכי רישוי ותכנון של פינוי בינוי ותמ"א 38.
רבים סברו כי משבר הקורונה, והאבטלה הנלוות למשבר, יביאו לירידת מחירים ולעודף היצע, אלא שנכון לעסקאות בשטח, נראה כי מחירי הדיור עולים, ובאופן משמעותי.
מתן פסטרנק, רו"ח ועו"ד (LL.m) הינו בעלים של חברת הייעוץ הפיננסי FIVE מבית קבוצת בייסברג ומרצה לדיני ניירות ערך במכללת ספיר.
גל אוהב ציון עו"ד, בעל תואר שני במקרקעין מהטכניון ((MRE. מחלקת תכנון ובניה ונדל"ן במשרד עו"ד אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות'.