ספרד אאוט, לונדון אין: מה אומר שוק הנדל"ן בחו"ל?

• עם פרוץ המשבר חלק מהדיירים בפרויקטי נדל"ן בארה"ב להשכרה הפסיקו לשלם את דמי השכירות, אך הגבייה חזרה אף ליותר מ-100% והדיירים השלימו את הדחיות
• השקעה במערב גרמניה הוכיחה את עצמה: דיירים שפוטרו ממקומות העבודה קיבלו עזרה ממשלתית לתשלום שכר הדירה
• המשבר לא הסתיים - שנת 2021 תהיה שנת קורונה ברחבי העולם ומדיניות הסגרים והגבלות התעופה תימשך, חזרה לנורמליות צפויה ב-2022.
• הבנקים המרכזיים ברחבי העולם הורידו את הריביות לרמות אפסיות ואלה צפויות להמשיך להיות נמוכות כדי להמשיך ולתמוך בהתאוששות
• תחום האשראי החוץ בנקאי לחברות ישראליות הוכיח את עצמו גם במשבר ואנחנו מגדילים את ההשקעות בו

שנת 2020 שנפרדה מאיתנו לפני ימים אחדים תיחרט בזכרון רבים כשנה קשה, מטורללת, כאוטית, חסרת תקדים, אך בתוך ההלם וחוסר הוודאות מסתתרות גם הזדמנויות רבות.

נגיף הקורונה שהגיע לעולם בסוף שנת 2019, גרם לשינויים וטלטלות שאיש לא צפה ואיש לא חזה. העולם הדיגיטלי, הגלובלי, המסועף והמשולב ככפר גלובלי קטן קיבל חבטה אדירה שהפכה בין לילה סדרי עולם שהיו מיסודות החיים שלנו כחברה ותרבות - הריחוק החברתי, סגירת השמיים, ההתבדלות, עוצר התיירות העולמי, הקריסות הכלכליות, הדפסת כספים בלתי פוסקת בכל מדינות העולם. כל אלה ועוד יצרו מציאות של איומים והזדמנויות. בכל תחומי החיים וגם בתחומי ההשקעות.

בתוך הערפל, חוסר הוודאות ורכבת ההרים שליוותה את התפשטות הנגיף ממדינה למדינה התגלו איים של הזדמנויות שטומנות בחובן רווחים עתידיים פוטנציאלים גבוהים מרווחים שצפויים בשנים "רגילות". לצד איים אלה נדרשה בשנה הזו זהירות יתר וחדות יתר בעולמות ההשקעות. כשהמערכת הפיננסית נמצאת בטלטלה והשוק פועל בחוסר וודאות מתרחשים תמיד כמה תסריטים:

• קיימים סקטורים ונישות שלמים שבאמת נפגעים וחלקם אף קורסים ולא מצליחים לשרוד משברים מתמשכים. משבר הקורונה הכניס תעשיות שלמות להקפאה עמוקה למשך חודשים ארוכים שבינואר 2021 עוד לא רואים את האור בקצה הקרחון.
• בערפל הקרב, יהיו כאלה שיצליחו להגביה מבטם מעל הערפל ולזהות מגמות ונישות שיצאו מחוזקות ואולי אפילו מחוזקות מאוד מהקרב הנוכחי. זה לא טבעי להרים את הראש מהשוכות בעת הקרב. האינסטינקט ההישרדותי מעודד אותנו לחכות עד יעבור זעם.

מודל ההשקעות שלנו נבנה בשנים 2014-2016 והשנה החולפת נותנת לנו הזדמנות לבחון את המשך ההתנהלות שלנו במודל, כמשקיעים, בתקופת משבר. אנחנו לא חושבים שמשבר הקורונה הסתיים והנחת העבודה שלנו היא ששנת 2021 עדיין תהיה "שנת קורונה" ברחבי העולם. אנחנו לא משלים את עצמנו שהעולם ישוב לנורמליות בסדר פסח השנה.

כניסה למוד של חיסונים ברחבי העולם ושיפור מתמיד במהלכי מניעת הפצת המחלה (לפחות במדינות בהן האזרחים נשמעים להנחיות הממשלה) ושיפור הטיפול הרפואי המתקיים כל העת, יביאו את העולם במהלך 2022 לחזרה לנורמליות.

מדינת היעד הראשית שלנו להשקעות נדל"ן אלטרנטיביות היא ארה"ב. כחלק מתפיסת הקטנת הסיכונים, אנחנו ממוקדים מאוד במדינות היעד ואפיקי ההשקעות הנכונים. הרוב המכריע של ההשקעות בארה"ב יהיה באופן הבא.

• נדל"ן למגורים, למעמד ביניים המרוויח 50-80 אלף דולר בשנה.
• שכר הדירה שישולם יהיה 900-1200 דולר לחודש.
• לוקיישן - במקומות עם מרכזי תעסוקה יציבים.
• הגירה חיובית.
• בחינה של אחוז תפוסת הנכסים המושכרים.
• בחינת פרק הזמן הלוקח בממוצע להשכיר נכס.
• כמות התחלות הבניה.
• הנדל"ן יהיה מניב בעיקרו במודל של "מולטי פמילי" או "מולטי סינגל" (חלק משותפויות שמחזיקות עשרות SFR-SINGLE FAMILY RESIDENCE תחת LLC אחד). גם בנישה זו נמשיך להשקיע ב-2021 בכפוף לתנאי המאקרו שציינו למעלה בדגש על קירבה של המתחם לאזורי תעסוקה מגוונים ובחינת אסטרטגיית מימוש העסקה בתרחיש של הקמת מתחמי מולטי פמילי חדשים בקרבת הנכס שבו אנחנו מושקעים", מציינים עמית והגר.
• השקעות בנכסים המושכרים לממשלת ארה"ב או לחברות ענק בחוזים ארוכי טווח - מדובר בהשקעות שמגלמות בטוחות יוצאות מהכלל על הכסף המושקע ומכונה מאוד סיסטמטית המייצרת תזרים רציף. מטבע הדברים התשואות באפיקים אלה נמוכות יותר מעסקאות "רגילות". בתוך פורטפוליו של השקעות, נכון מאוד לדעתנו לפזר סכומים במקומות פחות "נוצצים" אבל הרבה יותר בטוחים.

סוגיה נוספת כבדת משקל שמהווה טריגר משמעותי מתחילת משבר הקורונה והיא נכונה להשקעות נדל"ן בכל העולם היא כמובן סוגיית הריבית - כל הבנקים המרכזיים בעולם הורידו את הריבית לאזור האפס אחוז ובכך יצרו תמריץ לקחת הלוואות זולות ולהשקיע אותן באפיקים כדוגמת נדל"ן המגלמים תשואות גבוהות בהרבה מהשקעה באיגרות חוב. בנוסף, יש לזכור שבפרוץ המשבר הרבה מאוד כספים הונזלו משוק ההון ע"י גופים ויחידים בכל העולם. כסף זה השוכב בריבית אפס בבנקים מחפש ערוצי השקעה סולידים ואיתנים. נדל"ן בהחלט עונה על הגדרות אלה.

רציונל ההשקעה בגרמניה זהה לרציונאל שהוצג בארה"ב - נדל"ן למגורים, מעמד ביניים, אוכלוסיה חזקה שסעיף הדיור מהווה 10%-15% מסך ההכנסות של התא המשפחתי.

בגרמניה, הכלכלה החזקה באירופה, יש יתרון נוסף, היותה מדינה סוציאלית שתומכת באזרחיה המובטלים ומשלמת להם את שכר הדירה במידה ואין ביכולתם אפשרות לשלם שכר דירה.

אנחנו משקיעים אך ורק במערב גרמניה במחוז נהר הריין הצפוני באיזור המכונה "רוהר גביט" העוטף את העיר דיסלדורף והוא המקבילה של גוש דן סביב תל אביב.

לאור זיהוי מגמות נדלניות ברורות בחמש השנים האחרונות באזור ובמודל בו אנחנו משקיעים וכחלק מפיזור זירות ההשקעה שלנו ותנאי מאקרו כלכלה איתנים, נמשיך להשקיע באיזור דיסדלורף במהלך 2021.

אנגליה של אחרי הברקזיט עדיין נראית "חבוטה" והמוטציות של הקורונה לא עושות עימה חסד. לדעתנו, זה מסך עשן שיתפוגג במהלך 2021-2022. בריטניה כבר ארבע וחצי שנים נמצאת בקיפאון שנכפה עליה בעקבות משאל עם שביצעה ביוני 2016 ובו החליטה להתנתק מהאיחוד האירופאי. מצב הביניים של ברקזיט ללא הסכמות בין אנגליה לאיחוד האירופי גרם לקיפאון גם בשוק הנדל"ן הבריטי. הקיפאון הזה יפשיר במוקדם או במאוחר בכלכלה השנייה בגודלה באירופה. המוטציות ייעלמו כפי שאנחנו מניחים שיקרה בכל העולם.

אנגליה היא מקום שתנאי מאקרו יצרו בה האטה לא טבעית בגלל משאל עם שגרם בעיקר לטלטלות פוליטיות בתוך בריטניה. תושבי אנגליה צריכים להמשיך לגור תחת קורת גג עם ברקזיט או בלעדיו. קיפאון לא טבעי בשוק צפוי להפשיר ולתקן חזק מאוד.

החל מתחילת 2020 חזרנו להשקיע בנדל"ן באנגליה. שוב, במתווה מועדף של מגורים, מעמד ביניים, באזורים חזקים. פרמטר נוסף שאנחנו מחפשים בעסקאות באנגליה הוא "פקטור קורונה", או "פקטור ברקזיט", כלומר נחפש להכנס לעסקאות OFF MARKET, שיש בהן יתרונות מובנים מהאנומליה של הברקזיט או ההזדמנויות של הקורונה. השקעות שיגלמו "הזדמנות קורונה" יכולות לכלול גם מרכזים מסחריים.

נמשיך להשקיע באנגליה בשנת 2021.

ספרד הייתה נישתית בהשקעות שלנו בשלוש השנים האחרונות. פנינו לשם כדי לתפוס את גל עליות המחירים שהחלו בסוף 2015, תחילת 2016. הקורונה היכתה חזק מאוד בספרד ב-2020.

השקעות שביצענו בספרד נמצאות בסוג של קיפאון: אקזיט של עסקה שטרם הסתיים בשל הקיפאון ועסקה יזמית שהקצב שלה הואט בשל הסגרים. לכן, אנחנו לא צופים שספרד תפרח בשנה-שנתיים הקרובות ועל כן, לא נשקיע בה בשנת 2021.

כחלק ממודל מזעור הסיכונים במודל ההשקעות, אנחנו דבקים באיתור השקעות בנדל"ן רק בארה"ב ומערב אירופה. נחפש תמיד משטרים יציבים, דמוקרטים-ליברלים, שקיפות, ורגולציה נוחה ומובנת ככל האפשר. כיוון שכך אנחנו לא מבצעים השקעות נדל"ן במקומות אחרים על הגלובוס.

שנת הקורונה הראשונה היתה משברית ומאתגרת למדיי. גישה סולידית, בחירת שחקנים מצוינים להשקעה בנישות עם ביקוש קשיח, במדינות חזקות, עם פיזור ראוי, סייעו לנו לסיים את השנה הזאת עם רגליים איתנות על קרקע יציבה. שנת 2021, תיהיה להערכתנו שנת הקורונה השניה. אנחנו מאמינים שהמודל שלנו יצלח גם אותה היטב.

עמית והגר דרור, הורים לחמישה ילדים, אחרי קריירות ארוכות במערכת הביטחון החליטו לשנות כיוון ולסלול את דרכם לעצמאות כלכלית. השניים פיתחו מודל השקעות שמבוסס כולו על הכנסות פסיביות. כיום הם מלווים יחידים וזוגות בדרך לרווחה כלכלית.

המאמר הבא מטרתו להעשיר את הידע של קוראים, אך הוא לא יכול להחליף ייעוץ פרטני המתחשב בצרכים הספציפיים של כל אדם ואדם. מוצע כי כל קורא ייוועץ באופן אישי עם אנשי מקצוע, בטרם יקבל החלטות.