אנחנו רגילים לקנות מוצרי צריכה אונליין, להזמין חבילות מחו"ל ואפילו מוצרי חשמל. אבל אם הולכים לשחר ההיסטוריה, אם היינו אומרים לכם לפני כמה עשורים שיהיו אנשים ש-30% מהרכישות שלהן יתבצעו אונליין - כנראה שלא הייתם מאמינים. אבל, לקנות נדל"ן אונליין? זה נשמע כמו משהו דמיוני נכון לרגע כתיבת שורות אלה. כולנו מחפשים נכסים ביד 2, נכנסים לאתרים כמו מדלן, אבל לרכוש בהם נכס אונליין? בארה"ב למשל החזון הזה מתחיל לקרום עור וגידים.
בשנת 2020, שנת הקורונה, רשם אתר Zillow זינוק של 20% במספר המשתמשים הנכנסים אליו, את הנתונים הללו הוא הציג עם פרסום הדוחות הכספיים שלו והצהיר שפניו אל העתיד - לייצר פלטפורמה שתאפשר לרוכשים לבצע את כל תהליך הרכישה של נכסים יד שנייה באתר. לכאורה, הרעיון הזה נשמע לכולנו ככזה שיהיה קשה מאוד ליישם, מדובר בסכומי כסף גדולים מאוד, לעתים אפילו מיליוני דולרים. איך נצליח לייצר מערכת אמינה, מדויקת וכזאת שמאפשרת לבחון את כל הנושאים לגבי מצב הנכס מרחוק. לא מדובר בלרכוש מוצרי צריכה, טעויות עלולות לעלות מאוד ביוקר. המהפכה רק נמצאת בחיתוליה, אם זה יקרה במוקדם או במאוחר התוצאה היא ברורה - בעתיד הקרוב או הרחוק, יהיו אנשים שירכשו נכסים מרחוק מבלי לראות אותם אפילו פעם אחת.
איך זה יתבצע בפועל? הרי נדל"ן הוא נכס מהעולם הפיזי שדורש בדיקות רבות בשטח, בעירייה, ברשויות ממשלתיות ועוד. כולם מבינים כיום שהמכשול בפועל ברכישת נכס אונליין הוא בהגעה פיזית אל הנכס. אבל, גם כיום אלפי ישראלים רוכשים כל שנה נכס נדל"ן בארצות הברית, מבלי שביקרו אפילו פעם אחת בנכס. הם עושים את זה דרך שימוש ביועצים ובשורה של אנשי מקצוע מומחים שהם שוכרים ומבצעים עבורם את כל תהליכי הבדיקה. העובדה הזאת היא דווקא זאת שעומדת בבסיס הטכנולוגיה, מאחר ואם הרוכשים יוכלו לראות את הנכס בעצמם אונליין, יהיו להם יותר כלים כדי לגבש דעה.
Zillow רכש פלטפורמה שתאפשר לבצע סיורים בבתים בתלת מימד בנכסים פיזיים מבלי להגיע אליהם. שהרי זו דווקא אחת הבעיות הכי משמעותיות ברכישת נדל"ן מרחוק, התחושה שאתה לא נמצא בנכס, אינך יכול להגיע אליו ומהסיבה הזאת העסקה לא יוצאת אל הפועל. השאלה שטמונה כאן היא האם סיור וירטואלי הוא אמין מספיק כדי לייצר אמון בקרב רוכשי נכסים? כמו בהתפתחות הסחר אונליין, נראה שיהיו כאלה שיאמצו אותו מהר וייתנו אמון, אבל למאסה הקריטית של הרוכשים הפוטנציאליים זה ייקח קצת זמן.
ככל שהטכנולוגיה תתקדם והאפשרות לרכוש נכסים אונליין תהיה ממשית, ההשלכות על שוק הנדל"ן האמריקאי יהיו מאוד משמעותיות. החל מהזמן שלוקח עד למכירת נכסים, משך הזמן הזה צפוי להתקצר מאוד, מאחר והתהליך של הצפייה בנכס, וקבלת ההחלטות יתקצר. עלויות המעבר והחיכוך שבכללן תשלום למתווך ברוב העסקאות ככל הנראה תוזל משמעותית. כשהשוק יהיה נזיל יותר המסחר יהיה תדיר יותר ותנודות המחירים עלולות להיות מהירות.
אחת הסוגיות שהכי מעלות חשש בנושא הזה הן הונאות והיכולת לעמוד על טיב הנכס והשכונה מבלי לבקר בה פיזית. חייבים לזכור שארה"ב מחולקת למדינות רבות שבכל אחת מהן מספר ערים ומגוון רחב מאוד של שכונות ואזורים, אי אפשר להכיר את כולם, אלא אם אתם גרים או משקיעים שם באופן קבוע. זה לא אומר שהטכנולוגיה לא תוכל להתגבר על הקשיים ברכישת נכסים אונליין, כפי שכיום משקיעים רוכשים נכסים טובים מאוד על בסיס שימוש ביועצים חיצוניים, אבל הטכנולוגיה תצטרך להוכיח את עצמה כיעילה ואמינה באספקת מידע אמין ומדויק, כזה שניתן לקבל על בסיסו את ההחלטות הטובות ביותר.
הכותב הוא מרצה ב-BDO, מנכ"ל ובעלים של פז גרופ, חברה לליווי השקעות נדל"ן מניב