רגע לפני שרצים למחזר את המשכנתא, כדאי לבדוק כדאיות

בסוף השנה שעברה בנק ישראל הכריז על רפורמה בשוק המשכנתאות, וביטל את המגבלה אשר קבעה כי רק שליש מגובה המשכנתא יכול להיות מבוסס על ריבית הפריים. תחילה נקבע שהרפורמה תחול רק על משכנתאות חדשות ואילו החל מיום ראשון (28.2.2021) עדכון הרפורמה יחול גם על משכנתאות קיימות, במילים אחרות לווים אשר יבקשו למחזר את המשכנתא הקיימת שלהם יוכלו לבחור באופציה הזו ולהותיר רק שליש מהמשכנתא במרכיב של ריבית קבועה.

הלוואות לדיור הן לרוב הלוואות הניתנות בהיקפים משמעותיים ולתקופות ארוכות. לאורך תקופה זו, צפויים שינויים בשוק, העשויים להשפיע על מחירי ההלוואות. לדוגמה, שינויים בריבית בנק ישראל, שינויים בשיעורי האינפלציה (קצב עליית המחירים) או שינויים בתשואות האג"ח הממשלתיות, משפיעים באופן ישיר על תמחור ההלוואות. שינויים בריביות השוק, מייצרים "סיכוני ריבית".

החשש הוא שנוטלי ההלוואות יעדיפו ליטול הלוואה שבסיס הריביות שלה זול יותר במועד נטילת ההלוואה, ולכן גם ההחזרים החודשים הנגזרים משיעור ריבית זה יהיו נמוכים בשלב הראשון. מנגד הם נחשפים בצורה חדה יותר לסיכון הנובע מעלייה בריביות השוק לטווח הרחוק. לכן, הוטלו מגבלות על תמהיל ההלוואה, וזאת על מנת למתן את מידת סיכון הריבית של נוטלי המשכנתאות.

בשנת 2011 הוחלט על שתי הגבלות הנוגעות לרכיבי ההלוואה בריבית משתנה שמועד שינוי הריבית שלה הוא עד חמש שנים, שמטרתן למתן את הסיכון לו חשופים הלווים מעליית ריבית:

א. הגבלה על שיעור רכיב ההלוואה בריבית משתנה (בין אם הלוואה בריבית פריים ובין אם ריבית שאינה פריים) מסך ההלוואה. לפיה, הלקוח אינו יכול ליטול הלוואה שיותר משני שלישים ממנה היא בריבית משתנה (כלומר שליש מההלוואה לפחות תינתן בריבית קבועה). מגבלה זו עומדת בעינה.

ב. הגבלה על שיעור רכיב ההלוואה בריבית פריים מסך ההלוואה. לפיה הלקוח אינו יכול ליטול הלוואה שיותר משליש ממנה היא בריבית פריים. מגבלה זו הוסרה.

כלומר, כיום לווה יכול ליטול הלוואה בתמהיל של שליש ריבית קבועה, ושני שלישים ריבית פריים (דבר שלא יכול היה לעשות טרם ביטול המגבלה).

מרכיב הפריים מושפע מהריבית שקובע בנק ישראל. הריבית היום היא מאוד נמוכה ועומדת על 0.1% כך שזה מאוד אטרקטיבי ליטול הלוואות, אבל.... כאשר נגיד בנק ישראל יעלה את הריבית, או אז תתייקר גם באופן אוטומטי גם המשכנתא בהתאם. לכן, לא לכל אחד מתאים לקחת משכנתא שאחוז גדול ממנה מושפע מריבית הפריים ועל כן מומלץ לבצע בדיקה מעמיקה לפני ההחלטה באיזה מסלול לבחור.

המדינה עשתה בשנים האחרונות מספר מהלכים על מנת לעודד משקיעים להשקיע בנדל"ן, ושינוי התמהיל של המשכנתאות הוא עוד מהלך בנושא, המהלך הקודם היה הורדת מס הרכישה על דירה שניה ל- 5%

אין ספק ששנת 2021 תהיה שנת מחזורי המשכנתא, אבל, וכאן יש אבל גדול - חשוב לבדוק את כדאיות מיחזור המשכנתא בבניית התמהיל של ההלוואה, השילוב בין החיסכון בריביות לצד עמלת הפירעון המוקדם במחזור המשכנתא.

מומלץ לבצע בדיקת היתכנות למשכנתא הקיימת ואת הכדאיות למהלך כזה, ורק אז לקבל את ההחלטה האם נכון או לא נכון לבצע שינויים במשכנתא הקיימת.
גם ללווים שנוטלים משכנתאות חדשות מומלץ להיעזר בבעל מקצוע על מנת לאפיין משכנתא מותאמת עבורם ע"פ הנתונים הכלכליים שלהם תוך ניתוח הסיכונים ובניית תמהיל שתואם את היכולות הפיננסיות שלהם.

יוסי בבא הוא יועץ משכנתאות, חבר התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל, חבר בוועדת הדיגיטל של ההתאחדות, ופעיל במענה בקו הטלפון של ההתאחדות ליעוץ ראשוני לאזרחים.