התקנות האחרונות של בנק ישראל, שמסירות את מגבלת הפריים שהייתה נהוגה בתמהיל המשכנתאות בעשור האחרון נכנסות היום לתוקף גם עבור ממחזרי המשכנתאות, אולם במקרים רבים, הדבר צפוי להביא דווקא להפסד כספי ללקוח. כיצד מהלך שאמור היה לשפר את מצבם של ממחזרי המשכנתא הפך למלכודת ריבית עבורם?
כוונותיו של נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון, היו בהחלט טובות: לפני כשלושה חודשים, החליט כי תוסר ההגבלה בנוגע לחלקו של רכיב הפריים בכלל תמהיל המשכנתא. ריבית הפריים היא למעשה ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5% שמגלמת שולי רווח למערכת הבנקאית ואת עלות הסיכון בהוצאת כסף מפיקדון חסר סיכון בבנק ישראל, להלוואה ללקוח.
רכיב הפריים הוגבל בעבר לשליש מהמשכנתא היות והריבית בו צמודה לריבית במשק ובבנק ישראל חששו כי שיעור הריבית ינסוק במהירות, מה שיוביל לקושי משמעותי של החזר ההלוואה מצד רוכשי הדירות. ההגבלה נועדה במקור לפרוס רשת ביטחון על הלווים ועל הבנקים, גם באמצעות צינון שוק הדירות ע"י ריסון הביקוש למשכנתאות. לכאורה, המהלך אמור היה לעצור את העלייה במחירי הדירות ולהוריד את המחירים, מה שהתברר לימים כשגוי לגמרי. מחירי הדירות נסקו, הביקוש נותר קשיח ובשורה התחתונה - הציבור שילם וממשך לשלם הרבה יותר על הדירות שרכש. לאור האמור, קיווה נגיד בנק ישראל כי הגדלת רכיב הפריים תוביל להוזלת המשכנתא ללווים. מדוע? ראשית, ריבית הפריים נמצאת כיום בשפל. כמו כן, הבנקים נהגו להצמיד את ההלוואה לריבית נמוכה מהפריים ולאור הצפי כי זו תיוותר נמוכה, משכנתא צמודת פריים אמורה להמשיך ולהיות המסלול הזול ביותר.
מרבית המשכנתאות בישראל מורכבות משניים או יותר של רכיבים מתוך האפשרויות הבאות: רכיב בריבית משתנה (לרוב צמודה למדד , שאינה ריבית פריים), רכיב שצמוד לריבית הפריים (לא צמוד למדד, ריבית משתנה), רכיב ריבית קבועה צמודת מדד ורכיב בריבית קבועה שאינו צמוד מדד. כאמור, בבנק ישראל ציפו כי הגדלת רכיב הפריים תוביל לירידה בריבית הממוצעת שמשולמת על כלל ההלוואה, וכפועל יוצא, גם ההחזר החודשי יופחת. אלא שכוונות לחוד ומציאות לחוד ונדמה, כי איש מלבד הנגיד לא סבר כי הבנקים יוותרו בקלות רבה כל כך על הבוננזה של הריווחיות העצומה סביב מתן האשראי ללווי המשכנתאות. בפועל, ההוראה אמנם חלחלה, אך במקום להוזיל את המשכנתא, בשורה התחתונה - היא התייקרה. הציפייה בבנק ישראל היתה שהבנקים שנהנים מתשואה של יותר מ 10% במתן הלוואות לצורכי משכנתא למגורים, יוותרו על מעט מהשמנת לטובת הציבור. אך זו התבררה כאופטימיות חסרת כל אחיזה במציאות.
המהלך בו נקטו הבנקים הוא שמירה על המרווח הבנקאי, כלומר על הרווח שנובע מהפער בין הריבית שהבנק מקבל מהלקוח על הלוואה לבין הריבית שהבנק משלם על ההלוואה שהוא נטל מבנק ישראל כדי להלוות את הכסף ללקוחות. כלומר, הבנקים ייקרו את הריבית וכך נוצר מצב כי עד כה לקוח שלקח שליש מסכום ההלוואה במסלול פריים היה מקבל פריים מינוס חצי בממוצע, אלא שמאז הודיע בנק ישראל על ההטבה רואים התייקרות המסלול, עד כדי כך שמי שלוקח את מלוא השני שלישים יכול להגיע לפריים +0.2 (שזה ריבית 1.8).
אי לכך, ברור כי מחזור המשכנתא תוך ניצול מירב 'ההטבה' של שני שליש במסלול פריים, לא רק שאינה מוזילה את ההחזר החודשי, אלא מוסיפה עוד גיבנת על גב הממחזרים.
אולם בכל זאת, קיימים מספר פרופילים של ממחזרי משכנתאות שיכולים להינות מהמהלך. מי הם? לדברי שחר שחר כרמון, מנכ"ל ובעלים של פריים ניהול פיננסים ומשכנתאות, החברה הגדולה בישראל בתחום, יש שני מצבים בהם הדבר הופך להיות כדאי. הראשון: במקרה בו המשכנתא נלקחת לתקופה ארוכה, אך מיועדת לטווח קצר-בינוני (דירות להשקעה או דירות מחיר למשתכן שהזוכים מתכננים למכור בסוף תקופת ההמתנה). בסיטואציה כזו, רמת החשיפה של הלקוח לתנודתיות בריבית קצרת טווח ולפיכך השיקולים שלו שונים מאשר אלו שנדרשים להתמודד עם ההחזר לתקופות ארוכות.
כמו כן, מציין כרמון, הכדאיות קיימת גם במידה ומדובר על לקוחות חזקים עם הכנסה משפחתית של 20 אלף שקלים ומעלה נטו, בניכוי התחייבויות. אמנם, צפוי כי הפריים יעלה באחוז לכל הפחות במהלך החמש - שש שנים הבאות, מה שצפוי להוביל לעליה מצטברת של כ 10% בהחזר החודשי, אולם שינוי זה לא ישבש ללווה באופן אקוטי את מהלך העיניינים הרגיל ולא יפגע באופן משמעותי בניהול תזרים התא המשפחתי.
אז כן, ריבית הפריים נכון להיום, עומדת על שיעור נמוך יחסית של 1.6% מה שקורץ ללא מעט ממחזרי משכנתאות אולם כאמור, המיחזור מקפל בתוכו גם סיכון משמעותי, מה שהופך את הבחירה במסלול למורכבת.