האם כדאי למחזר את המשכנתא?

בתחילת השבוע נכנסה לתוקף הוראה של בנק ישראל שעשויה להוזיל את תשלומי המשכנתא של ישראלים רבים בעד מאות שקלים לחודש ובאלפי שקלים בשנה. שלא במפתיע, מרכזי המשכנתאות של הבנקים מוצפים מאז אתמול בבעלי משכנתאות שמבקשים לבדוק אפשרות למחזר את המשכנתא (לפדות את המשכנתא הקיימת ולהחליף אותה במשכנתא חדשה). ונדמה שזוהי רק ההתחלה. על-פי הערכות, בשנה הקרובה ימוחזרו משכנתאות בסכום שיא של כ-50 מיליארד שקל. אז על מה מדובר בעצם, ואיך תדעו אם גם לכם כדאי למחזר את המשכנתא? ננסה לעשות סדר.

בנק ישראל ביטל הוראה קודמת שהוציא לפני כעשור, לפיה ניתן לקחת רק שליש מהלוואת המשכנתא במסלול ריבית הפריים (ריבית המבוססת על ריבית הבסיס במשק, שאותה קובע בנק ישראל מדי חודש). בנק ישראל קבע, כי מעתה ניתן לקחת עד שני-שלישים מהלוואת המשכנתא בריבית פריים. בחודש שעבר כבר הסיר את המיגבלה למי שלוקח משכנתא חדשה, ומתחילת השבוע הוסרה המגבלה גם לגבי ממחזרי משכנתא.

נזכיר, כי משכנתא היא הלוואה לרכישת נדל"ן, לרוב דירת מגורים, שבה הנכס משמש כבטוחה לתשלום ההלוואה. מי שלוקח משכנתא יכול לבחור בין כמה מסלולים לתשלום ההלוואה - כגון מסלול בריבית הפריים, מסלול צמוד למדד המחירים לצרכן בריבית קבועה, מסלול צמוד למדד בריבית שמשתנה כל 5 שנים, הלוואה לא-צמודה למדד בריבית משתנה כל 5 שנים, ועוד.

לכל מסלול הלוואה יש יתרונות וחסרונות. לפי כללי בנק ישראל, לפחות שליש מההלוואה חייב להיות בריבית קבועה, כדי לייצר יציבות מסוימת בהחזר החודשי.

כי בשנים האחרונות, מסלול ריבית הפריים נחשב למסלול הזול ביותר, שכן ריבית בנק ישראל, שעליה מתבססת ריבית הפריים, היא מהנמוכות אי פעם. הסרת המיגבלה שאפשרה לקחת רק שליש מההלוואה בריבית פריים והעלאת התקרה לעד שני-שליש יכולה, ברוב המקרים, להוזיל את ההחזר החודשי בעשרות ואף במאות שקלים בחודש.

לכאורה, אם הגדלת רכיב הפריים תוזיל את ההחזר החודשי, ברור שכן. אלא שיש גם צד שני למטבע: ריבית הפריים היא ריבית ניידת, המבוססת על הריבית שקובע בנק ישראל, המשתנה מעת לעת. כשמדובר בהלוואה לטווח של עשרות שנים כמו משכנתא, קיים סיכון גבוה שלאורך חיי ההלוואה יהיו גם תקופות שבהן הריבית תעלה, ואפילו בצורה משמעותית, ואיתה יעלה גם ההחזר החודשי.

בנקודת הזמן הנוכחית, הסיכוי שהריבית תעלה בעתיד גבוה: ריבית בנק ישראל נמצאת בשפל היסטורי ועומדת על כ-0.1%. הצפי הוא שבשנה הקרובה לא נראה עליית ריבית. אולם, מי שמתכנן לשלם משכנתא ב-20 השנים הקרובות, וגם אם נותרו לו רק 10 שנים לתשלום המשכנתא, צריך לקחת בחשבון אפשרות סבירה שהריבית תעלה בתקופה הזו, ואיתה גם ההחזר החודשי.

לדוגמה: אם לאדם הלוואה של 100 אלף שקל במסלול ריבית פריים, לתקופה של 20 שנים, כל עלייה של 0.5% בריבית משמעותה תוספת של כ-30 שקלים להחזר החודשי. במשכנתה ממוצעת של 700 אלף שקל, ששני שלישים ממנה יהיו בריבית פריים, עלייה של 1% בשנה תביא לעלייה של למעלה מ-200 שקל בהחזר החודשי. עלייה של 2% כבר תביא לעלייה של קרוב ל-500 שקל בהחזר החודשי.

לכן, התשובה לשאלה "האם כדאי למחזר את המשכנתא ולהגדיל את רכיב הפריים" היא " תלוי בנסיבות של כל לווה ולווה". ההמלצה הטובה ביותר היא לפנות לבנק (ועדיף למספר בנקים, כדי לקבל מספר הצעות מחיר) ולבחון את כדאיות מיחזור ההלוואה לצורך הגדלת רכיב הפריים בהתאם להעדפות הכלכליות והאישיות של כל אחד, ולא פחות חשוב: להבין האם נכון להגדיל את רכיב הפריים למקסימום האפשרי (שני שליש) או להגדיל, אבל בשיעור מתון יותר.

• גובה הריביות בהלוואה הקיימת: בעשור האחרון, הריביות בכל המסלולים ירדו מאוד. לקוחות שלקחו משכנתא או מיחזרו אותה בשנים האחרונות נהנו מריביות טובות. הגדלת רכיב הפריים תאפשר להם לקבל ריבית טובה עוד יותר בטווח הקצר, אולם אין ודאות שהיא תישאר נמוכה גם בעוד מספר שנים. חלק מהלווים יעדיפו לקבע את הריבית הנמוכה הקיימת היום, לשלם מעט יותר בטווח הקצר ולדעת שההחזר לא יעלה בטווח הארוך.
• משך הזמן שנותר לתשלום המשכנתא: ככלל, ככל שהתקופה שנותרה לתשלום המשכנתא קצרה יותר, הסיכון לעליית ריבית הפריים בזמן שנותר, ואיתה ההחזר החודשי, נמוך יותר. לפי הערכות בשוק, ריבית בנק ישראל לא צפויה לעלות בשנה הקרובה, וגם החלטת בנק ישראל להסיר את המיגבלה על מסלול הפריים מאותתת כי אין לו תוכניות כאלה בטווח הקצר. אולם אם משך הזמן שנותר לתשלום המשכנתא הוא 20 שנה - קיימת סבירות גבוהה שריבית הפריים תעלה בטווח זמן הזה, ואיתה התשלום החודשי.
• היכולת והרצון להסתכן בעליית ההחזר החודשי בעתיד: כל מי ששוקל להגדיל את רכיב הפריים במשכנתא צריך לשאול את עצמו האם הוא מוכן להסתכן בעלייה עתידית בהחזר החודשי, אם וכאשר הריבית תעלה. בעוד שיש מי שחשוב להם להוזיל את ההחזר החודשי בטווח הקצר, לאחרים חשובה יותר יציבות ההחזר עד סוף חיי המשכנתא.
• לא מדובר רק בהעדפה סובייקטיבית. ככלל, מומלץ שההחזר החודשי לא יעלה על שליש מהכנסת משק הבית. אם ההחזר החודשי כבר קרוב לשליש מההכנסה, ייתכן שהלווה לא ירצה להסתכן באפשרות שההחזר החודשי יעלה בעתיד.
• עם זאת, ישנן נסיבות אישיות שיכולות לשנות את השיקולים. לדוגמה, אם למשפחה יש כרגע הוצאות גבוהות - למשל, משפחה שמשלמת סכום גבוה למטפלת לתינוק ומצפה לירידה בהוצאות בעוד מספר שנים - יכול להיות שתעדיף להקל על ההחזר החודשי בטווח הקצר, גם במחיר סיכון לעלייה בהחזר בעתיד.
• גם צפי לעלייה בהכנסות משק הבית בשנים הקרובות עשוי לשנות את מערכת השיקולים. כך, למשל, סטאז'ר לרפואה שצפוי ליהנות משכר גבוה יותר עם סיום הסטאז', משפחה שבה אחד ההורים עובד במשרה חלקית ומתכנן לחזור לעבודה בעתיד ולהגדיל את הכנסות המשפחה, משפחה שבה אחד ההורים נמצא בחל"ת ומעריך שיחזור לעבוד כשהמשק ייפתח -ייתכן שיעדיפו הקלה בהחזר בטווח הקצר. ולהיפך: אדם אמור לצאת לפנסיה ולחוות ירידה בהכנסות, ייתכן שהוא יהיה "רגיש" יותר לסיכון של עלייה עתידית בהחזר החודשי.
• גם צפי להכנסות חד-פעמיות בעתיד, לדוגמה - קרן השתלמות שעומדת להשתחרר או צפי לקבלת ירושה - יכול להשפיע על מערכת השיקולים.
• שיקול נוסף שעשוי להשפיע על הנכונות להסתכן בעליית ההחזר החודשי בעתיד נוגע למשכירי דירות. אם בעל המשכנתא משכיר את הדירה, ושכר הדירה "משלם" את המשכנתא - ייתכן שלא ירצה להסתכן בכך שההחזר החודשי יעלה, כך ששכר הדירה לא ישלם את מלוא המשכנתא.
• כדי לקבל החלטה מושכלת, מומלץ לבצע סימולציה עם בנקאי המשכנתאות כדי להבין את המשמעות של עליית הריבית על ההחזר החודשי.

הכותבת היא מנהלת מרכז המשכנתאות בבנק לאומי