"השוק משתכלל. אם אתה בעל דירה, הזמן פועל לרעתך"

התמורות בפרויקטים של התחדשות עירונית הולכות ומצטמצמות, ולפעמים גם אחרי שיזם כבר חתם עם דיירים על הסכם במקרה כזה, שני הצדדים יצטרכו להסתפק בפחות ממה שחלמו עליו, ולא תמיד זה עובר בקלות פרויקט מיוחד

  • פינוי בינוי
הדס מגן

ב-2010 החלה חברת מצלאוי במו"מ מול דיירים בשלושה בנייני רכבת ברחוב הכוזרי בהרצליה, לגבי פרויקט פינוי-בינוי. מדובר היה ב-66 דירות בשטח ממוצע של כ-65 מ"ר כל אחת. שבע שנים לאחר מכן נכנסה אפריקה ישראל כשותפה בפרויקט. התכנון המקורי כלל 192 דירות בשישה בניינים. לכל דייר הובטחה דירת תמורה של 110 מ"ר (תוספת של 45 מ"ר לעומת הדירה הישנה), מרפסת שמש של 12 מ"ר, מחסן של 5 מ"ר וחניה תת-קרקעית.

תוך כדי התהליך, עיריית הרצליה שינתה מדיניות לגבי הבנייה המותרת, ותקן 21 (שנועד לאזן בין האינטרסים של הגורמים בפרויקט התחדשות עירונית), שנכנס לתוקף ב-2014, השפיע גם הוא על הגבלת התמורות.

כדי לבצע התאמה למדיניות החדשה, מספר הדירות דווקא גדל, ל-204 דירות, אבל שטח הבנייה העיקרי בפרויקט קוצץ ב-20%. מבחינת הדיירים, הופחתה התוספת לשטח הדירה בשבעה מ"ר, שטח המרפסת קטן ל-10 מ"ר ושטח המחסן הופחת לארבעה מ"ר.

עוד בוואלה! NEWS

גפן פרימו: "הג'ודו היה אהבה ממבט ראשון"

לכתבה המלאה
בתאוריה זה חלום נחמד. המציאות הרבה יותר מורכבת (צילום: ShutterStock)

פרויקט אחר שבו הדיירים נאלצו לוותר על תמורות הוא פרויקט תמ"א 38/2 ברחוב יהודה הנשיא ברמת גן, בשני בניינים בני שלוש קומות, הכוללים 18 דירות. המו"מ בין היזם - לוינסקי-עופר - לבין הדיירים, החל בשנת 2011, והתכנון המקורי היה לבנות כ-70 דירות בשני בניינים, כך שהדיירים יקבלו תוספת של 15 מ"ר לעומת הדירה הישנה. ואולם במהלך קידום ההיתר שינתה עיריית רמת גן את מדיניות תמ"א 38 שלה, כך שזכויות הבנייה הופחתו, והיזם נאלץ לערוך שינוי בתוכנית, שכולל הפחתת מספר הקומות והפחתת מספר הדירות, מ-70 ל-53. מבחינת הדיירים, תוספת השטח שהובטחה להם כעת, עמדה על 5 מ"ר במקום 15 מ"ר.

תהליך שכזה, של הפחתת תמורות, ליזמים ולבעלי דירות בפרויקטי התחדשות עירונית, הוא חיזיון שכיח בענף בשנים האחרונות. אין כמעט יזם ו/או בעלי דירות שלקחו חלק בפרויקט שכזה, ולא חוו על בשרם מצב שבו יוצאים לדרך עם X ומסיימים עם X מינוס, במקרה הטוב. במקרה הפחות טוב, הפחתת התמורות "הורגת" את הפרויקט: או שהיזם מחליט שהפרויקט לא כלכלי, או שהדיירים, שצריכים לחתום מחדש על ההסכם, לא מסכימים לתנאים החדשים, משום שהתמורה המעודכנת לא שווה להם את כל הבלגן.

"בכל פרויקט שבו הליכי התכנון נמשכים תקופה ארוכה", אומרת עו"ד קרן פרשקר, ממשרד רז-כהן-פרשקר, "התנאים שמעמידות רשויות התכנון לצורך הוצאה לפועל של הפרויקט מרעים את המצב מבחינת עם הדיירים וגורעים מהיקפי הבנייה ומהתמורות".

דינמיקה לא פשוטה עם הדיירים

פרשקר מייצגת את הדיירים בפרויקט במתחם הכוזרי בהרצליה ובפרויקט ביהודה הנשיא ברמת גן. "התנאים המחמירים מתייחסים לתקן החניה, להוספת מטלות ציבוריות ליזם כתנאי למימוש הפרויקט. כל אלה מחייבים את היזם להפחית את התמורות שהובטחו לדיירים".

למה העיריות מקשיחות תנאים?

"מבחינת הרשויות המקומיות, תוספת דירות מגורים מגדילה את הצפיפות ויוצרת גירעון בארנונה (בניגוד למשרדים ושטחי מסחר). לכן, ועדות התכנון מאשרות פרויקטים שבהם תינתן לדיירים תוספת מינימלית של תמורות והיקפי בנייה מופחתים ליזם, כך שהרווחיות בפרויקט מינימלית".

איך דיירים מקבלים את זה? יש כאן דינמיקה לא פשוטה.

"נכון, זה לא פשוט, ומעורר קשיים. היזם משקיע כספים בתכנון, העסקת יועצים ובעלי מקצוע (וגם נותני שירותים מטעם הדיירים כמו מפקח ושמאי), ושינוי מדיניות העירייה נכפה עליו ועל הדיירים כאחד. דיירים מבינים שגם אם יבטלו את ההתקשרות עם היזם ויאתרו יזם חדש שאיתו ינהלו מו"מ, זה יארך לפחות שנה, והם עלולים למצוא את עצמם במצב שהתנאים לאישור התוכנית אפילו יחמירו והתמורה תקטן יותר".

"הדיירים בתחושה שעובדים עליהם"

לפני כשנה פרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מסמך מדיניות, שלפיו התמורה המומלצת לדיירים קיימים בפרויקטים להתחדשות עירונית היא 12 מ"ר ומרפסת. בכך שינתה את ההמלצה הקודמת, שדיברה על תמורה של 25 מ"ר. התמורה המופחתת, צוין במסמך האחרון, היא מספיקה, ו"מהווה שיפור משמעותי באיכות החיים ובערך הנכס", שכן הדייר מקבל, לבד מהתמורה המדוברת, דירה חדשה, או דירה שעברה חיזוק ומיגון ולרוב כוללת גם חניה ומחסן. עוד לפני כן, עיריות רבות כבר הוציאו מסמך מדיניות שכזה, ואף פעלו לפיו.

"כמי שמייצג יזמים בפרויקטי פינוי-בינוי ענקיים", אומר עו"ד איתמר פנץ, ראש תחום התחדשות עירונית במשרד עו"ד סלומון ליפשיץ, המשמש יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית של מחוז ת"א בלשכת עוה"ד והיועץ המשפטי של חלמיש, "אני יכול לומר שעיריית תל אביב הייתה בין האחרונות לצאת עם מסמך הפחתת התמורות, והיה ברור שיש לכך משמעויות על כל הפרויקטים בת"א. רמת גן הפחיתה תמורות כבר לפני שנים, והעירייה היחידה שעדיין פועלת עם תמורות של 25 מ"ר היא ירושלים".

איך זה משפיע על דיירים ועל המוכנות שלהם להתגמש בתמורות?

"אין מה לעשות, יש מקרים שבהם לא ניתן להרחיב דירה, ברחובות מסוימים בת"א. יש פרויקטים שבהם דיירים חותמים על הקטנה של דירה".

על נקודת המבט של העיריות ניתן ללמוד מדבריו של עו"ד שגיא צוקרמן, יו"ר מינהלת התחדשות עירונית בחברה הכלכלית חדרה, שם מקודמים בימים אלה כמה פרויקטים גדולים של פינוי בינוי. "הרשות המקומית החליטה שנגמר העידן שבו דיירים יכולים לקבל תמורות מפליגות", אומר צוקרמן. "התמורות לדיירים הולכות ויורדת עם השנים, ותוך ארבע-חמש שנים להערכתי לא יהיו בכלל תמורות. מבחינתי, אם דייר מקבל דירה חדשה שיש בה תוספת של ממ"ד, זה יפה מאוד".

"יש קונפליקט מובנה בין יזם לבין דיירים", מוסיף צוקרמן. "הדיירים כל הזמן בתחושה שעובדים עליהם. כשיזם מספר לדיירים כמה דירות הוא מקבל, הדיירים חושבים שעושים כסף על הגב שלהם, אבל הם צריכים להבין שהם לא שותפים לסיכונים שהיזם לוקח.

"לפני כעשור החל בגבעת אולגה פרויקט של 36 דירות. היזם התחייב לתת לדיירים תוספת של 50 מ"ר, ולדירות הקטנות עוד הוסיף כסף (מלבד תוספת השטח). זה הביא ממש להכפלה של גודל הדירות. -הוועדה המחוזית הבינה שיש בעיה, וביטלה את זה, ושלחה אותי לדבר עם הדיירים ולהוריד את התמורות. כינסתי את כל הדיירים, בחוץ, בחום של 40 מעלות, והסברתי להם. בתחילה הם התקשו לקבל את השינויים. אמרתי להם: מה אתם מעדיפים? ציפור אחת ביד או שתי ציפורים על העץ? למחרת בבוקר נכנסו אליי רוב הדיירים למשרד וחתמו, והשאר חתמו על השינויים בימים שלאחר מכן. הם היו בחוסר אמון אבל כשהסבירו להם ודיברו עמם בגובה העיניים, הם הבינו".

אבל מה זה משנה לך אם מוסיפים רק שטח לדירות ולא דירות?

"זה משפיע כי החל מגודל מסוים צריך לתת עוד חניה".

התחדשות עירונית בקרית אונו. מהערים הבודדות שמעודדות את התופעה (צילום: ראובן קסטרו)

מי שמתרעם על העניין הוא יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, טוען שהרשויות משחקות משחק לא הוגן. "כשהן רואות שהשוק עולה, הן דורשות להסתפק בתוספת קטנה יותר", הוא אומר.

"אדם שיש לו דירת 3 חדרים של 60 מ"ר ויוסיפו לו 12 מ"ר, הבנייה החדשה (תקני עובי קירות ממ"ד, חוץ, מעברים וכו') מצמצמת את היחס ברוטו נטו של הדירה החדשה, כך שזו אפילו לא תהיה דירת 3 חדרים. הדיירים מצפים לקבל ריווח בדירה ולא במ"ר אלא בלפחות חדר נוסף. בגלל זה היה רציונל של 25 מ"ר. יש לי פרויקט ביהוד והוותמ"ל בא והתערב, ושאל למה הם מקבלים כאלה תמורות. בפרויקטים האלה יש בד"כ דיירים ברמה סוציו־אקונומית נמוכה, והם רוצים תנאי מחיה טובים יותר, שהדירות יתמכו בהרחבת המשפחה. הם צריכים להיענש?"

למה הרשויות המקומיות לא נותנות לזה גב?

"הרשויות המקומיות לא אוהבות התחדשות עירונית, וחוץ מאשר בקריית אונו, אני לא רואה עידוד ברשויות האחרות. רוב הרשויות הולכות לאחור ומורידות תמורות, כי לא משתלם להן מגורים. הן מעדיפות משרדים ומסחר, כי זה מכניס להן ארנונה גבוהה יותר, בעוד שעל מגורים הן מפסידות".

"באחד הפרוייקטים שלי", אומר היזם סמי מצלאוי, "תכננתי להוסיף לדיירים 25 מ"ר, ולהביא אותם לדירה של כמעט 70 מ"ר. במקום זה (בגלל שהתמורה פחתה) אני יכול לתת להם דירה של 56 מ"ר. דיברתי עם מהנדס העיר, אמרתי לו: יש לכם תקנות, אבל מדינת ישראל לא אמורה להוריד את הבתים ולהוציא את הדיירים האלה מארגזים לקופסאות. בא בנאדם, קנה את הדירה לפני 60 שנה השקיע את כל הונו, עכשיו יש לו זכות לבנות. מה איכפת לכם שיהיו להם 80 מ"ר?

"כשאני התחלתי עם הפינוי בינוי הייתי נותן לדיירים תוספת של 54 מ"ר, ונתתי להם דירות 110 מ"ר. זה הפך את הדיירים למאושרים. לאימהות חד-הוריות פתאום היה אוויר. אני לא מבין למי זה מפריע, איפה המדינה ניזוקה? אנחנו מתחננים שיאפשרו לנו לתת דירות נורמטיביות לאנשים. לא יכול להיות שנחשוב כמו בשנות ה-70-80. שיעזבו את המסכנים האלה, שחיו שנים בתוך קופסה.

"מה אומרות העיריות? שזה יותר אשפה, יותר מים. אבל בנאדם, אם הוא גר בדירת ארבעה חדרים במקום שלושה, הוא יזרוק יותר אשפה? ישתמש יותר במים?!"

"הדייר צריך ודאות"

מי שמתקומם עוד יותר הוא היזם יעקב אטרקצ'י, בעלי חברת אאורה, שבונה אלפי יחידות דיור בהתחדשות עירונית, "יש ממש קמצנות חולנית מצד העיריות", הוא אומר. "זו צרות עין. מה אכפת להן אם דייר יקבל תוספת מטראז'? בסוף, פינוי ובינוי זה לא רק פרויקט נדל"ני, אלא זה בא מאינטרס של המדינה לשקם את השכונות. להפחית תמורה לדיירים, מ-25 מ"ר ל-12 מ"ר, זה בעיניי פשע. מה זה 12 מ"ר? זה ממ"ד, זה כלום. 25 מ"ר זה המינימום. מדובר באנשים שגרים ב-60 מ"ר, הם לא מתעשרים מזה. הם יקבלו דירה של 85-90 מ"ר ויוכלו להזדקן בכבוד. ההפחתה של העיריות נובעת לא מצפיפות ולא מחניות, אלא מצרות עין, זה הכול. שלא יהיו פטרונים של הדיירים. רוצים לעזור, אז תנו מכל הלב, בלי להתקמצן".

אטרקצ'י חושב שהיזמים הם אלה שצריכים לספוג את ההפחתה. "חוזה של יזם ודייר צריך להיות כזה שלא ניתן להפרה. יזם לוקח סיכון או סיכוי עליו, והתמורה לדייר לא צריכה להשתנות. אם אומרים לדייר שהוא מקבל 25 מ"ר ושמים כוכבית ליד סעיף התמורה, זה לא הוגן.

"הדייר צריך ודאות. גם כך הוא נכנס לתהליך הזה עם אי-ודאות. דייר גם לפעמים בוחר יזם על בסיס מה שהוא נותן לו. אפשר שהיזם יאמר מראש שהדייר יקבל תמורה מסוימת, ואם היזם ירוויח יותר, הוא יקבל יותר. אני מעדיף את השיטה הזו, שבה הדייר יודע כמה הוא יקבל, ואם זה ישתנה זה רק לטובתו".

אטרקצ'י מדגיש שהוא לא רק מדבר, אלא גם מקיים. פרויקט מורשה שאאורה מקימה ברמת השרון אמור היה לכלול 720 יח"ד, והוועדה המחוזית הורידה את מספר הדירות ל-687. הדיירים קיבלו התחייבות לתוספת של 53 מ"ר ונשארו עם התוספת הזו למרות ההפחתה במספר הדירות, כך לפי אטרקצ’י. במגדל התמרים ברמת גן התבקשו לדבריו, 220 דירות ואושרו 198, אולם הדיירים מקבלים 45 מ"ר תוספת כפי שהובטח להם. בגבעתיים, במתחם ההסתדרות, במקום 180 דירות שאושרו, הוועדה המחוזית הפחיתה ל-168 דירות והדיירים עדיין יזכו לתוספת של 45 מ"ר.

אבל אם חותכים לך 10 קומות בשלושה מגדלים? כאן כבר לא תוכל להיות לארג'.

"אם חותכים לך פרויקט ככה, כנראה שהוא לא צריך להתקיים. אם ההפחתה היא מידתית וסבירה, מה שמוריד את אחוזי הרווח של הקבלן, אני אספוג את זה".

פרויקט בנייה בתל אביב. הרבה פעמים דיירים מקבלים דירות קטנות מאלה שהובטחו (צילום: ShutterStock)

גם ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר מקבוצת אשטרום, אומר שיש מקרים שבהם אשדר סופגת את הפחתת התמורות. "יש לנו פרויקטים שבהם אושרו תוכניות בהיקף זכויות קטן מזה שנקבע בהסכם בינינו לבין בעלי הדירות הישנות, אבל בעקבות עליית המחירים מאז נחתם ההסכם והסכמה שלנו לצמצם את הרווח היזמי, לא היה צורך לנהל משא ומתן מחודש לשינוי בתמורות לבעלי הדירות".

במקרה אחר דווקא צומצמה התמורה לבעלי הדירות. אשדר התקשרה עם בעלי דירות ברחוב רקנאטי ברמת אביב בהסכם פינוי בינוי, במסגרתו היו אמורים לקום שלושה בניינים בני 24 קומות עם לפחות 300 דירות חדשות, במקום 96 דירות ישנות. בעלי הדירות היו אמורים לקבל דירות חדשות בשטח של 120 מ"ר לא כולל השטח מתחת לקירות חיצוניים בתוספת ממ"ד. אלא שלאור התנגדויות מצד תושבים באזור ולאור עמדת הוועדה המקומית, הוועדה המחוזית החליטה על צמצום הפרויקט: מ-24 קומות ל-16 קומות, ומ-300 דירות ל-180 דירות.

אשדר ובעלי הדירות סיכמו ששטח הדירות החדשות שבעלי הדירות יקבלו יהיה 118 מ"ר כולל השטח שמתחת לקירות החיצוניים וכולל ממ"ד. המשמעות היא שהיזם נאלץ להסתפק ב-84 דירות למכירה, במקום 204. מנגד, לבעלי הדירות, שבמשך שנים ראו מול עיניהם את התמורות שהובטחו להם בהסכם, היה קשה להפנים שיש צורך בהתאמתן. בעקבות ההחלטה הצדדים ניהלו משא ומתן ארוך, ורק ממש ערב קיום דיון בוועדה המחוזית לביטול ההחלטה לאשר את התוכנית, הגיעו להסכמות.

מי שייצגה את בעלי הדירות בפרויקט רקנאטי היא עו"ד מירה בורנשטיין ממשרד הרטבי בורנשטיין בסון. "עד שהחתמנו את כל הדיירים, היינו צריכים להתחיל הכול מחדש", היא אומרת. "זה לא המקרה היחיד. ברמת גן למשל, היה לנו פרויקט עם חתימה של 100 אחוז, תב"ע מאושרת, ואז העירייה דרשה לשנות את העיצוב, ולהפחית 400 מ"ר. לכי תשכנעי דיירים עכשיו, אחרי 10 שנים, לוותר על חלק ממה שהיו אמורים לקבל. שלא לדבר על זה שחלק בינתיים מתו, התגרשו.

"גם תוספת השטח הקטנה יוצרת דירות קטנות שלא מתאימות למגורי משפחות עם ילדים, ולכן המתחמים יאוכלסו ע"י שוכרים וזוגות מבוגרים וכך תוחמץ המטרה של הצערת המתחמים ומשיכת אוכלוסייה חזקה.

"בתל אביב הייתי מצפה שבדרום העיר יותר יעודדו. הבעיה שהעיריות לא רואות בזה כדאיות כלכלית, כי ארנונה במגורים נמוכה. ב-96' הממשלה החליטה שצריך לצופף את מרכזי הערים, לנצל את הקרקע יותר נכון. אז איפה החזון ואיפה הביצוע? המדינה צריכה ליישם את החלטתה לנצל את קרקעות הערים בצורה מיטבית, ולא להיכנס לכיסם של בעלי הדירות והיזמים ולהתערב ברווח שהם מפיקים. זה לא עניינה".

"בפריפריה דווקא צריך לצמצם תמורות"

גם אלמוגים, המקדמת פרויקט פינוי בינוי בנשר, נאלצה להתמודד עם הפחתת תמורות. הפרויקט כולל פינוי בינוי של שלושה בנייני רכבת הכוללים 96 יח"ד. בסוף 2018 החל מו"מ עם הדיירים, לקידום פרויקט שיכלול ארבעה מגדלים בני 35 קומות כל אחד, 150 יח"ד בכל מגדל, סה"כ כ-600 יח"ד.

במהלך התהליך עבדה עיריית נשר על תוכנית מתאר לעיר, שכללה בין היתר את אזורי הפינוי-בינוי. תוכנית המתאר המאושרת התפרסמה באוגוסט 2020 וקבעה שכל המגדלים בעיר לא יחצו את רף ה-22 קומות. אלמוגים נאלצה להקטין את מספר היחידות בפרויקט ל-450, ולאפשר לדיירים תוספת של 12 מ"ר במקום 25 מ"ר. התוצאה הייתה ששניים מהבניינים ו-36 דיירים שהוחרגו מהתוכנית, לא נכנסו כלל לפרויקט.

"בנשר תכננו בתחילה בניינים בגובה 40 קומות, אלא שהעירייה מקדמת תוכנית מתאר חדשה", אומרת מיכל גור, מנכ"לית אלמוגים. "ברגע שמגבילים אותי במספר הקומות, זה מחייב אותי לעשות תכנון חדש. במסגרת התוכנית החדשה, התוספת לדיירים הופחתה ל-12 מ"ר".

ומה הייתה תגובת הדיירים?

"מדובר בקהל מבוגר וכמובן שהעניין הזה הוסיף קושי, אבל הדיירים שיתפו פעולה והמשכנו לקדם את התוכנית".

"אני לא חושבת שיש איזו מגמה גורפת של הפחתה", היא מוסיפה, "אבל לדעתי אם רוצים לעודד התחדשות עירונית בפריפריה, צריך דווקא ללכת לכיוון של הפחתת התמורות לדיירים. בנשר, למשל, יש קושי להוציא לפועל פרויקטים בשל חוסר כדאיות כלכלית, כך שדווקא שם, הגבלת התמורה למקסימום 12 מ"ר, יכולה לשרת את הפרויקט ולסייע להוציאו לפועל.

"הקושי העיקרי זה חוסר ודאות", אומרת עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל, ממשרד עו"ד עופר טויסטר. "כשמשנים מדיניות בלי לקבוע הוראות מעבר ובלי להגן על פרויקטים בצנרת, זה פוגע באפשרות לממש פרויקטים של התחדשות עירונית. יזם התחיל מו"מ עם דיירים וסגר על משהו, ואז אומרים לו שמפחיתים תמורות, ופתאום כל התחשיב משתנה, צריך להגיע להסכמות חדשות ולהתחיל תכנון מחדש".

איך זה משפיע על המוטיבציה לצאת לדרך לפרויקטים כאלה?

"החוויה המרכזית היא חוסר ודאות. יכול להיות שבת"א משתלם ליזמים לעשות פרויקטים גם אם מפחיתים תמורות. אך בפתח תקווה, בת ים, חולון, זה יכול לשנות את התמונה".

"השוק משתכלל", מסכם עו"ד פנץ. "בעבר, הכול היה פרטץ'. היום יש רשות להתחדשות עירונית, יש ועדות עירוניות. האמירה שלי היא: אם אתה בעל דירה, הזמן פועל לרעתך ולא משנה מה. בעבר דיברו על תוספת של 60 מ"ר אח"כ ירדו ל-25 מ"ר והיום ל-12 מ"ר. היום אנחנו בעולם אחר".

כדאי לדעת

לבעיית חוסר הוודאות ליזמים ולדיירים לא נראה פתרון באופק, אלא אם כל הצדדים יסכימו להסתפק ב־12 מ"ר שעליהם ממליצה המדינה כתוספת. אולם לנושא התמורות יש עוד זווית חשובה: השוויון בתמורות בין בעלי הדירות. סכסוכים רבים בהקשר זה מגיעים למפקחות על המקרקעין. במסמך "הסרת החסמים בהתחדשות העירונית" שגיבש צוות בין־משרדי בממשלה הומלץ לשקול סעד של פיצוי "בגין הפרת החובה למתן תמורה שוויונית לכלל הדיירים בפינוי בינוי". כלומר, אם כבר התמורות מצטמצמות, לפחות שכולם יקבלו שווה בשווה.

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    לוגו - פיקוד העורףפיקוד העורף

    התרעות פיקוד העורף

      walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully