עסקאות מקרקעין הן מהעסקאות הגדולות והחשובות ביותר בחייהם של מרבית האנשים. לשם כך, פונים רוכשים פוטנציאלים לעורכי דין המתמחים בתחום, על מנת לקבל ליווי משפטי ועל עורכי הדין לייצגם באופן מקצועי.
על חשיבותה של עסקת מקרקעין בחיי אדם עמד ביהמ"ש העליון עוד בשנת 2014 באומרו: "בבואו לרכוש דירה, עסקה מרכזית ולא תדירה בחייו של אדם מן היישוב, שהרי לעתים זהו נכס המקרקעין היחיד שירכוש, והוא ביתו, מעונו ו'פוליסת ביטוח' רכושית לעת זקנה - סביר כי ייעזר הקונה בעורך דין, שמומחיותו נחוצה לניהול העסקה ורישומה על-פי כללי הדין".
ניתן לזהות שתי גישות מרכזיות באשר להיקף אחריותם של עורכי הדין המייצגים בעסקת מקרקעין: גישה צרה, הדורשת מעורך הדין לבצע בדיקות מינימליות הכוללות בעיקר את זיהוי הצדדים לעסקה ובדיקה מצומצמת ביחס למצב הנכס. גישה רחבה יותר, הדורשת מעורכי הדין בדיקה מעמיקה של העסקה ומאפייני הנכס.
לאחרונה קבע בית המשפט המחוזי בת"א, כי על עורכי הדין המייצגים רוכשים חלה חובה מוגברת מתוקף תפקידם, ועליהם לבצע את כל הבדיקות הנדרשות כדי להגן על לקוחותיהם בעסקת מקרקעין. מדובר בתביעה של רוכשת באחד מהפרויקטים בתל אביב שטענה כי הנוף הנשקף מהדירה שונה ממה שסוכם עמה ואף נחסם על ידי בניין אחר. היא תבעה את החברה בניסיון לקבל דירה אחרת אשר תואמת את שהובטח לה, או לחילופין קבלת פיצוי כספי. בית המשפט הרחיב את היריעה וקבע כי תפקידו של עורך הדין אינו מתמצה בעניינים טכניים של עריכת ההסכם, אלא עליו לבצע את כל הבדיקות המשפטיות הקשורות לנכס. קביעות אלו של בית המשפט מקבלות משנה תוקף על רקע הזינוק בהיקף עסקאות בקבוצות רכישה ועסקאות של שיווק קרקעות חקלאיות, תוך התחייבות להפשרתן ולשינוי יעוד למגורים.
על רקע מצוקת הדיור ובשל משבר זה, פנו רוכשים רבים לאפיקים חלופיים של רכישת קרקע חקלאית, או הצטרפות לקבוצות רכישה. מקרים אלה מגיעים לא אחת לבתי המשפט, הנדרשים לשאלה תפקידו של עורך הדין והיקף אחריותו. בתי המשפט ערים לתופעה הנפוצה ובניסיון למגר אותה החלו בעיצוב פסיקה, כגון פסק הדין הנזכר לעיל. פסה"ד מרחיב מגמה המתחייבת לפיה כאשר אדם שם את כל מבטחו בעורך הדין ובייצוג המשפטי שנועד להגן עליו, על עורך הדין מוטלת החובה לפרוס בפני לקוחו את התמונה כהווייתה כדי שהרוכש יוכל לקבל החלטה מושכלת. שהרי, בדיוק לשם כך נשכר עורך הדין, על מנת לסייע לרוכש בהבנת העסקה, המגבלות המשפטיות שלה, המצב התכנוני של הנכס או הקרקע וכיו"ב.
תפקידם של עורכי הדין אינו מתמצה אך ורק בניסוח הסכם או בהחתמת לקוחות על מסמכי עסקה מורכבים, אלא חלה עליהם חובה מוגברת לבדוק את הנכס הנרכש באמצעות בדיקה יסודית של המצב המשפטי והתכנוני, ולאחר מכן להסביר, לתווך ולהנגיש את העסקה ללקוח בשפה פשוטה ומובנת, בטרם חתימתו על מסמכי העסקה. זוהי חובה ואחריות מקצועית. עו"ד אשר מכיר ויודע את ציפיותיו של הלקוח ומבחין שציפיות אלה אינן מאפשרות קיום עסקה, חייב להעביר את כל המידע הזה ללקוח. אם הוא לא מיידע את הלקוח באופן הברור והמובן ביותר, אז לא רק שאינו מקיים את חובתו המקצועית, אלא הוא פוגע בחובת הנאמנות המוטלת עליו מכח הדין.
יחד עם זאת, ברוח הפסיקה הקיימת וזו המתעצבת על רקע המקרים הרבים המגיעים לפתחם של בתי המשפט, יש למצוא את האיזון הראוי לגבי תפקידו ואחריותו של עורך הדין. יש לזכור גם את המשאבים המוגבלים והתחרות העזה הקיימת בשוק עורכי הדין ואת העלויות הנלוות להגברת האחריות. ייתכן שלצד הרחבת תפקידו של עורך הדין והגברת אחריותו, יש לשקול קביעת תעריפי מינימום הוגנים, הנדרשים לצורך ביצוע הייצוג ברמה המקצועית הנדרשת ולאור האחריות המוגברת.
עו"ד ארנון גרפי מתמחה בליטיגציה וייצג רוכשים רבים בתביעות נגד יזמים ועורכי דין