זה היה אמור להיות מהלך מבורך עבור כלל בעלי המשכנתאות בישראל: לפני מספר שבועות נכנסה לתוקף הפעימה השנייה ברפורמת מסלול הפריים, על פיה גם אלו שכבר נטלו משכנתא, יכולים לפתוח מחדש את חוזה ההלוואה ולהגדיל את רכיב הפריים עד לתקרה של שני שליש, במקום עד לשליש כפי שהותר עד כה. מבחינת הבנקים, מדובר במהלך בעייתי שכן הוא מקטין את רווחיהן, ולפיכך, אין זה מפתיע כי ההנחה המיוחלת לא התגלגלה כמצופה לצרכן.
כפועל יוצא ולאור חוסר שביעות הרצון של הפיקוח על הבנקים מהתנהלות הבנקים בתחום המשכנתאות ככלל, בימים אלה בוחנים בפיקוח ביצוע של שורת צעדים נוספים ומשלימים שתכליתן - שיפור התחרות בענף. בין הצעדים שנבחנים, ביטול עמלת הפירעון המוקדם וביטול עמלת פתיחת תיק, שעולות לצרכן בישראל הרבה מאוד כסף, לעיתים עשרות אלפי שקלים. מעבר להנחה, ביקש הפיקוח להקל על נוטלי וממחזרי המשכנתאות ולפשט עבורם את התהליך אך בפועל, לאור התעלולים של הבנקים, ההחלטה לדוגמא האם וכיצד למחזר את המשכנתא, נותרה מורכבת ומושפעת משורה של משתנים. שוחחנו עם איתי כהן, יועץ משכנתאות בכיר על האפשרויות השונות שעומדות בפני מי שבוחן בימים אלו את האפשרות למחזר את המשכנתא.
איך הגענו למצב בו מהבטחה עצומה לרפורמה משמעותית , נדרש כעת בעל המשכנתא לבחון לעומק את הכדאיות של ביצוע מהלך כזה? זה לא אמור היה להיות WIN WIN לכולם?
"ברמה התיאורטית, אתה צודק: הרעיון היה לקחת את המסלול הזול ביותר מבין כלל מסלולי המשכנתא ולהגדיל משמעותית את האפשרות של הציבור להשתמש בו, על מנת להוביל לחיסכון ניכר בריבית המשולמת על כלל המשכנתא.
"ריבית הפריים היא הריבית הזולה ביותר מבין המסלולים השונים, וזאת, בין היתר, משום שהלוואה זו ממומנת באמצעות פיקדונות הציבור הקצרים (ובעיקר עו"ש). הריבית על הפיקדונות תלויה בריבית בנק ישראל, שכיום נמצאת בשיעור אפסי, מה שמביא לכך שעלות המקורות על ההלוואה בריבית פריים זולה יותר לעומת המקורות הנדרשים לשם העמדת הלוואות במסלולים אחרים.
"לאור כך, כעיקרון, באמצעות הגדלת רכיב הפריים במשכנתא יכול היה הציבור לחסוך מדי חודש מאות שקלים בגובה ההחזר החודשי. אולם לתוך המשוואה נכנס משתנה נוסף שלא ניתן להתעלם ממנו - המרווח הבנקאי של הבנק בעסקה. ברגע שהמפקח על הבנקים הטיל פצצה שאיימה להקטין משמעותית את שולי הרווח של הבנקים, הם נקטו בטקטיקה של העלאת הריבית ברכיב הפריים לממוצע של פריים + 0.4-0.3. הבנקים העלו אף את הריביות במסלול של הריבית הקבועה".
כיצד מצדיקים הבנקים את הייקור דה פקטו של רכיב הפריים?
"לטענתם, בין היתר משום שמסלול הפריים עם הריביות הנמוכות 'סובסד' לאורך השנים על ידי המסלולים האחרים - ריבית קבועה וריבית משתנה. עם הסרת המגבלה, ה'סבסוד' ירד במידה ניכרת, ועל כן הם נאלצים להעלות את ריבית הפריים עצמה".
בשבועות האחרונים אנו עדים לירידה בגובה הריבית במסלול הפריים. הבנקים מיישרים קו באופן כזה או אחר עם הוראת בנק ישראל, כך שיתכן מאוד כי בעוד כחודש, הריביות ירדו אף יותר. האם שווה להמשיך ולהמתין על הגדר או למחזר כעת?
"להערכתי 'השפגאט' שעשתה המערכת הבנקאית נמתח לקצה גבול היכולת שלה שכן במרוצת השבועות האחרונים, בעקבות הלחץ אותו הפעיל המפקח על הבנקים, ירדה ריבית הפריים לרמה של בין פריים מינוס 0.2 לפריים פלוס 0.2. לאור מספרים אלו, ובשל העובדה כי הבנק נדרש לעמוד ביעד של מרווח מינימום לעסקה, מסופקני אם תרשם ירידה נוספת בשיעור הריבית".
אך עדיין, הפער אל מול הריבית שמשולמת במסלול של הריבית הקבועה הופך כרגע את השינוי בתמהיל למשתלם.
"על פניו זה נכון אולם שכחת שיש נעלם גדול שיכול לשנות לגמרי את פני התמונה - גובה הריבית של בנק ישראל. האם מישהו ערב לכך שהריבית תיוותר ברמתה הנמוכה במשך כל שנות החזר המשכנתא? כמובן שלא. כלל המומחים ובכללם גם אני, סוברים כי המגמה היא כלפי מעלה: אנו רואים עליה במדד תשומות הבנייה שזינק מתחילת השנה בשיעור של 0.7%. גם מדד המחירים לצרכן שעולה משפיע על האינפלציה. כפועל יוצא, יותר מסביר להניח כי הבנק לא יותיר את הריבית ברמתה הנמוכה אלה יעלה אותה, מה שיוביל לייקור רכיב הפריים במשכנתא ומכך גם לעליה בגובה ההחזר החודשי. ובוא לא נשכח כי אנו נמצאים בימים מורכבים מבחינה מאקרו כלכלה שכן השלכות הקורונה עדיין לא באו לידי ביטוי באופן מלא ואת תוצאותיהן נראה רק בשנים הקרובות. לפיכך, אנו נמצאים כרגע בחלון הזדמנויות שבהחלט יכול לשרת מספר פלחים מבין קהל נוטלי המשכנתאות שחשופים באופן מוגבל לסיכון שטמון בשינוי הריבית".
אם כך, למי בהכרח משתלם למחזר את המשכנתא תוך ניצול הטבת הפריים?
"מי שחשוף באופן מוגבל לתנודות בגובה הריבית, או למעשה, למי שזקוק למשכנתא לטווח הקצר. וכך למשל, קהל המשקיעים שמתכננים לעשות עסקת 'פליפ' בשנים הקרובות ולמכור את הדירה תוך סילוק המשכנתא. במצב כזה, גם אם הריבית תעלה, מידת החשיפה שלהם לסיכון נמוכה. מבחינתם יש גם יתרון נוסף - בשונה ממסלולי הריבית הקבועה או המשתנה, בהן יש עמלת פירעון מוקדם, במסלול הפריים הלווה יכול לסלקה ללא תשלום נוסף".
יש עוד בעלי משכנתאות שכדאי להם מאוד לבחון מהלך של מחזור?
"כן, מי שבתמהיל שלו יש יותר מ 150 אלף שקלים באפיק של ריבית משתנה כל חמש שנים, צמודה למדד בשיעור של כ 2.5%. הסיבה לכך היא כי עדיפה חשיפה לריבית פריים מאשר חשיפה למדד היות ובשנים הקרובות קיים צפי לעלייה שלו בשיעור גבוה יותר מאשר של רכיב הריבית של בנק ישראל. וכך לדוגמא, עבור משכנתא בגובה של 750 אלף שקל, עם רכיב של רבע מיליון שקלים בריבית משתנה ל 25 שנה, ניתן לחסוך סדר גודל של 115 אלף שקלים על מחזור תוך הגדלה של רכיב הפריים".
מה לגבי אלו שנותר להם עוד פרק זמן קצר יחסית לסיום ההחזר. האם יש כדאיות במהלך של מחזור?
"למי שהמשכנתא שלו נמצאת בנקודה של לקראת סוף חייה, ייתכן ואין לו טעם בביצוע מהלך כזה. הסיבה לכך היא כי תשלומי המשכנתאות נשענים לרוב על ללוח סילוקין על שם שפיצר, או במילים אחרות - שאת מרבית הריביות הוא כבר שילם בתחילת הדרך".
הכי חשוב: לקבל דוח משכנתא
אם שני שלישים פריים לטווח ארוך זה מסוכן, כיצד ניתן להפחית את הסיכון?
"המסלול הבטוח ביותר הוא תמהיל בו רכיב הפריים אינו חורג מגבולות השליש לצד רכיב גדול יותר בריבית קבועה לא צמודה שנמצאת כיום ברמה נמוכה משמעותית ביחס לשנים קודמות. אפשרות 'ריסקית' יותר היא להגדיל את רכיב הפריים אך לא להגיע למחוזות של שני שליש וזאת עם קומבינציה של רכיב נוסף בריבית משתנה בטווח של עד חמש שנים".
הלכה למעשה איך אני מתחיל לבחון את כדאיות מחזור המשכנתא?
"בשלב הראשון יש ליצור קשר עם הבנק ממנו נטלה ההלוואה על מנת לקבל דו"ח יתרות משכנתא. הדו"ח מפרט את סוגי המסלולים השונים שקיימים במשכנתא שנטלה וכן את גובה ההחזר בכל מסלול ומסלול. הדו"ח כמובן ניתן ללא תשלום וכולל גם מידע בנוגע לגובה העמלה שתשולם בגין פירעון מוקדם. על בסיס מידע זה ניתן להתחיל לבחון את כדאיות המחזור, בכפוף להצעות השונות שיתקבלו מכל בנק ובנק, בהתאם לאפיון הפרופיל הפיננסי של הלווה".