דירה להשכיר: לחיות טוב בלי לקנות דירה

בעידן של היום, המיליאניאנס מבקשים חיים של שיתוף, חיים שיהיו פחות כבולים, ולפי המוטו YOLO - "להנות מהרגע". לא מעניינת אותם בעלות על נכסים או דיור קבע, מה שמעניין אותם הוא כאן ועכשיו. האתגר הוא להתאים את האדריכלות לשינוי התרבותי שעובר על הדור הצעיר, הדיירים של המחר.

מאחר שלהיות בעל דירה בימינו הינו אתגר כלכלי ויעד קשה להשגה, תפקיד המדינה הוא להכשיר תהליכים ומודלים כלכליים שיאפשרו דיור בר השגה לכל אזרחיה. אחד הכלים למימוש החזון הוא מודל הדיור להשכרה.

מחירי הדיור הגבוהים יוצרים משבר אבסורדי: לצעירים רבים אין את ההון העצמי לרכישת דירה, מחירי הקרקע גבוהים וכתוצאה מכך ייזום של מודל דיור להשכרה אינו משתלם ליזמים ולכן מתעכב. המצב יכול להיפתר על ידי התערבות של הממשלה בהקצאת מחירי הקרקע זולים ייעודיים לפרויקטים להשכרה ובנוסף ע"י תמריץ של מענקים ומיסוי נמוך (בדומה לפרויקטים של מעונות סטודנטים).

דיור להשכרה מקודם בעיקר על ידי החברה הממשלתית 'דירה להשכיר', שמכתיבה את הפרוגרמה, מפרט הבניה, התחזוקה, נוסח הסכם השכירות והפיקוח על הפרויקטים.

כתוצאה מכך תמהיל דירות בפרויקטים עדיין לא מספיק מגוונים: יש בהם דירות 2-5 חדרים 50-120 מ"ר והם מתוכננים בעיצוב וגמר סטנדרטי בדומה לפרויקט מגורים פרבריים. אין בהם תכנון אדריכלי ייחודי ושונה בדגש על בניית קהילה. (כפי שניתן לראות בפרויקטים, שהוקמו כבר במסגרת דירה להשכיר בחיפה, בהרצליה וכו').

במכרזי דירה להשכיר, בדומה למכרזים של מחיר למשתכן ודיור מופחת, מוגדר בחוזה ליזם מפרט בניה מינימלי - גודל ריצוף וחיפוי, אורך מטבח, מס' נקודות חשמל בכל חדר ועוד שמוגדרים על ידי חברה ממשלתית אינו נכון תכנונית יוצר רף מינימום שבדרך כך היזם נצמד אליו ולא מותאם עדכני לזמן התכנון.

לטעמנו אפשר אחרת: בהגדרת המפרט עדיפה הגישה של שוק חופשי - אם הדירות לא טובות הן פשוט לא יושכרו. נדרש רק כי היזם התחייב שהמפרט של הדירות במחיר מופחת יהיה זהה לאלו של השוק החופשי. בצורה כזו ניתנת יותר גמישות וחופש, לפתרונות יצירתיים ואפילו למפרט בגמר גבוה יותר מותאם לרוח התקופה.

דיור להשכרה לא חייב להיות מתוכנן ולהראות כמו פרויקט מגורים רגיל. הזמניות היחסית של הדיירים, יחד עם אופי האוכלוסייה (רווקים, זוגות צעירים, גרושים וקשישים) יכולים לייצר מתחם קהילתי עם חללים משותפים מבחוץ ופנימה - חצרות וגינות משותפות, גג ירוק משותף, בריכה, חדר כושר, מועדון דיירים, חדר כביסה, חדרי מוסיקה, ועירוב שימושים עם העיר: חללי עבודה וחנויות.

תמהיל הדירות צריך לדעתנו להיות מגוון יותר ולהכיל גם מיקרו דירות - דירות חדר של 25-30 מ"ר בדומה למעונות סטודנטים. מאחר שמדובר במתחם בבעלות וניהול אחד, אפשרי לתכנן מיקרו דירות מבלי להתדרדר לסלאמס.

הדירות קטנות יכולות להכיל חלק מהריהוט בנגרות קבע ותאורה (בדומה למלונאות או מעונות סטודנטים) כחלק מעיצוב עדכני ומתואם לדיור להשכרה וכך גם הדייר לא צריך לדאוג להובלה הרהיטים ולריהוט הדירה. יזם כול באמצעות קניה מרוכזת של רהיטים ואיבזור להוזיל עליות. חשוב שריהוט יהיה Heavy Duty בכדי להתאים לתקופת השכירות הארוכה.

מוצר שכיום אינו קיים בארץ הוא דיור להשכרה איכותי ובונה קהילה, בדומה ל- "מלרוז פלייס": עיצוב ותכנון של מתחמי דירות להשכרה בסטנדרט גבוה עם פונקציות משותפות כמו בריכה וחדר כושר. תכנון דיור להשכרה איכותי באזורי ביקוש יכול להתאים לאוכלוסייה גדולה של צעירים מבוססים שמחפשים דיור איכותי וגמיש.

בארה"ב ובאירופה פעילות כיום חברות יזמיות כגון VONDER ו- OLLIE שמקימות ומתפעלות שוק שכירות קונצרני למגורים (שם כמות הדיור להשכרה ביחס לדיור רגיל עומד על 15% משוק השכירות כשאצלנו יש פחות מאחוז). בחו"ל, גופים מסחריים מקימים מתחמים של יחידות קטנות מרוהטות מעוצבות בקפידה יחד עם חללים משותפים קהילתיים.

אז איך מושכים צעירים להכנס לפרויקטים אלה? על ידי הפיכתם לקהילתיים יותר, מגוונים יותר וירוקים יותר.

יותר ירוק
בפרויקט מגורים למכירה, ליזם אין תמריץ להשקיע במערכות ירוקות חסכוניות לאורך זמן (אנרגיה - בידוד, מיזוג מתקדם, מערכות סולריות, מיחזור מים ואשפה). בדיור להשכרה ליזם המחזיק בנכס לשנים רבות יש תמריץ גדול יותר להשקיע באיכות תכנון וחסכון שכן המתחם ומשאבים מנוהלים על ידו.

יותר קהילתי
צעירים, רווקים, גרושים וקשישים נמצאים בשלב בחיים בו המשפחה הגרעינית היא פחות מרכזית. אוכלוסייה בתקופה של חיפוש אחר חוויות וקשרים חברתיים חדשים.
אדריכלות מבנה דיור להשכרה המורכב מיחידות מגורים קטנות מרוהטות סביב מגוון חללים משותפים. יכול להיות פתרון מצוין גם לאוכלוסייה שמחפשת זמניות ומפגשים.

לדעתנו התכנון בפריפריה שתמיד מאתגר לא צריך להיות רק ע"י תגבור זכויות או מכפילים גבוהים אלא גם על ידי חשיבה על אמצעים להעלאת ערך הדירות על ידי תכנון מוקדים סביבתיים קרובים למתחמי דיור להשכרה כמו תחנת רכבת, אוניברסיטה, בית חולים וכדומה. כלומר בפריפריה, הקמת פרויקטים להשכרה יחד עם ובסמוך לתשתיות נכונות ותכנון מוקדים של תעסוקה וסביבה עשירה תרבותית ושרותית של מגורים תקדם בצורה משמעותית את הביקוש והיוקרה של המתחמים במקביל להטבות בזכויות בנייה שניתנות כבר היום.

דירה בליסינג
שכירות ארוכת טווח נותנת לשוכרים בטחון, יציבות, ודאות -ראש שקט וניהול מסודר. בנוסף בשכירות לזמן ארוך לדייר יש תחושת בית, והוא מרגיש יותר בנוח לשמור ולהשקיע בדירה מאשר בחוזה שנתי. בשכירות ארוכת טווח, במקום למשכן את החיים, אפשר לחיות ברמת חיים איכותית כבר מההתחלה (במקום להשקיע את כל הכסף בקניית דירה + לקיחת משכנתא).

עיצוב אדריכלי וייחודיות יכולים להגביר את המודעות והביקוש לדיור להשכרה ולבדל אותם משכונות המגורים הסטנדרטיות הנראות בישראל, למשוך אליהם אוכלוסייה ולהפוך אותם למקובלים יותר.
בתחומים רבים כיום מקובל מודל של מנוי לשירות במקום בעלות: כמו אוטותל שיתופי במקום לקנות רכב, ספוטיפיי במקום לקנות אלבומים, משרד שיתופי (wework) בתשלום חודשי, העסקת פרילנסרים במקום עובדי קבע. אנו חושבים שכדאי לשלב בדיור להשכרה גם מודל ליסינג. ולאפשר לשוכר בסוף התקופה לרכוש את הדירה כחלק ממודלים חדשים ויצירתיים בשוק הנדל"ן.

ניצה ויוני פיק הבעלים של פיק אדריכלים שנוסד בשנת 2013 ומאז מתמקד בתכנון מתחמי דיור מעורבי שימושים: מגורים, דיור להשכרה ומעונות סטודנטים.