מילון המשכנתאות הישראלי המלא

דירה היא החלום של רוב הזוגות הצעירים בישראל. רכישת דירה היא, בדרך כלל, ההחלטה החשובה ביותר שנעשה בחיינו ולקיחת משכנתא כדי לממן את הרכישה, היא ההתחייבות הכלכלית הכי משמעותית שנקבל אי פעם. למרות זאת, כשאנחנו מנסים להבין למה בעצם אנחנו מתחייבים, נגלה עולם מושגים, שלמרות שלכל מונח בו עשויה להיות משמעות של עשרות אלפי שקלים, אנחנו פשוט לא מכירים.

כדי להתחיל לעשות קצת סדר בבלגאן, פנינו לאור לוסקי בעל חברת "ביחד" העוסקת במימון, אשראי ומשכנתאות ליחידים וחברות, כדי לקבל ממנו הסבר ולהביא אליכם את המילון המקוצר למושגים בתחום המשכנתא הישראלית. מ-א' ועד ת'.

א' - אשראי
הלוואה הניתנת לאדם, חברה או מוסד פיננסי תמורת התחייבות הלווה להשיב את ההלוואה בתוספת ריבית. בד"כ האשראי מוקצה לזמן קצר. במקרה של משכנתא, מתקבל אשראי לזמן ארוך ועל מנת להבטיח את החזר ההלוואה ממשכנים את נכס המגורים אותו רוכשים, בנוסף להסכם ההלוואה בין המלווה ללווה.

ב' - ביטחונות
בעת לקיחת משכנתא יש נושא של הפקדת ביטחונות. בד"כ ההליך מתחיל לאחר חתימה בבנק ופתיחת התיק. בשלב זה תידרשו להפיק פוליסת ביטוח לטובת הבנק ולהחתים נוטריון על יפוי כוח לרישום המשכנתא בטאבו. בסוף התהליך הכסף יוכל לעבור בפועל לטובת מוכר הנכס.

ג' - גופי מימון
גופי מימון הן חברות עם רישיון למתן אשראי המתקבל מהרשות לנירות ערך. בד"כ משכנתא תינתן מבנק למשכנתאות, אך חשוב להבין ששוק המימון הוא רחב ויש גופי מימון רבים המשתתפים בשוק המשכנתאות: ענקיות הביטוח, בתי השקעות וכד'

ד'- דו"ח יתרות לסילוק
כל משכנתא תגיע עם בקשה לקבלת דו"ח יתרות לסילוק. זו תעודת הזהות של המשכנתא שלכם ובמסמך הזה קיים כל המידע אודות המשכנתא. זהו מסמך קריטי שכדאי שיהיה בידכם זמין, כדי להבין את מצבכם כרגע (המידע באפליקציות בד"כ חלקי בלבד) .

ה' - הלוואה
הלוואה היא עסקה בה אדם או גוף משפטי נותן סכום כסף לאדם או גוף אחר, לתקופת זמן קצובה וידועה מראש, ובהתאם לתנאים שנקבעים מראש. הגוף הנותן את הכסף נקרא "מלווה", והגוף שמקבל את הכסף נקרא "לווה".

ו'- ויתור/כתב ויתור
כאשר יש נכס הרשום על שם אחד מבני הזוג שחיים במשותף, בן הזוג שאינו רשום בנכס יאלץ לחתום על כתב ויתור בעניין הנכס שנלקחה בעבורו משכנתא. בן הזוג יצהיר כי אין לו כל דרישה בעניין הנכס (אחרת יצטרך להיות לווה וערב במשכנתא).

ז' - זכות במקרקעין
מתייחס לזכות קניינית במקרקעין, דהיינו בעלות על נכס דלא ניידי-נדל"ן: חנות, דירה למגורים, קרקע לבניה וכד'.

ח' - חברות השקעה
לעיתים יפנה הלווה לחברת השקעות. אלו הן קרנות הון פרטיות שהאסטרטגיה שלהן היא מתן אשראי (הלוואה כספית) בתמורה לשעבוד נכסים. בד"כ הן יספקו משכנתא לאנשים שלא מצליחים לקבל משכנתא בבנק ויגבו בעבור זה ריביות גבוהות יותר.

ט' - טפחות
"בנק מזרחי טפחות" הוא בנק המשכנתאות הגדול ביותר בישראל ומחזיק כ37% מפעילות המשכנתאות בארץ. התפרסם בזכות יצירתיות רבה ומענה אנושי נדיר בתקופה האחרונה.

י'- ייפוי כוח
בתהליך לקיחת המשכנתא פעמים רבות נאלץ עו"ד שהוא גם נוטריון, להחתים את הלווה על יפוי כוח נוטריוני. ההסכם מיפה את כוחו של הבנק לרשום את המשכנתא בפועל עבור הנכס. בד"כ זה קורה בהליך של רכישה מקבלן, כאשר לא ניתן לרשום את שיעבוד הנכס באופן מיידי כי עדיין אין נכס.

כ' - כל מטרה
הלוואה לכל מטרה הוא סיווג כללי בעולם המשכנתאות. סיווג זה עולה כפעם וחצי במחיר הכסף (ריבית) מאשר סיווג של דיור. דהיינו, אם ביקשתם ללוות כסף של משכנתא שלא לצורכי דיור, הסיווג יופיע כ"לכל מטרה".

ל' - לוח סילוקין
שיטת התשלום של המשכנתא. קיימים מספר לוחות סילוקין. הפופולרי ביותר שביניהם הוא "לוח שפיצר". מטרת הטבלה היא הצגת שלבי החזר ההלוואה בהתאם לתשלומים הצפויים בהלוואה.

מ' - מק"מ
ראשי תיבות של "מלווה קצר מועד". במשכנתאות נהוג להשתמש בעוגן מק"מ, כלומר הבסיס לחישוב הריבית נשען על נייר ערך שנקרא "מלווה קצר מועד". קטגוריה זו משתייכת לריביות קצרות בתמהיל המשכנתא. לעיתים מסלול זה ישתלם יותר ממסלול הפריים הפופולרי.

נ' - נכס
נכס מוגדר כמשאב הנמצא בשליטת ישות, חברה או אדם פרטי ועתיד להביא להטבות כלכליות לבעליו. בעולם המשכנתאות המימון הוא מגובה נדל"ן, כלומר מאחורי כל מתן מימון יש בטחונות שהם הנכסים. בעלי הנכסים משעבדים את נכסי הנדל"ן שלהם בתמורה לקבלת כספים, כלומר הלוואה מהבנקים למשכנתאות.

ס' - סיווג המשכנתא
בעולם המשכנתאות קיימים סיווגים רבים לרבות: משכנתא לדיור / משכנתא לכל מטרה/ משכנתא לשיפוץ / משכנתא פנסיונית וכד'. סיווג המשכנתא ישפיע באופן ישיר על עלויות הריבית שיגבו מהלקוחות.

ע' - ערב
ערבות היא התחייבותו של אדם לקיום חוב של אדם אחר כלפי צד ג'. למשל, אבא שערב להחזר תשלומי הבן שלו למשכנתא. במקרה זה, האבא ערב לטובת הבנק לכך שבנו יעמוד בתנאי התשלום שנקבעו בהסכם המשכנתא. פעמים רבות נאלץ לצרף ערבים לעסקת המשכנתא במטרה לשפר את תנאי ההלוואה או על מנת שהלווה יאשר אותה כשיהיה ברור לו שיש כושר החזר בין הלווה והערבים לבין הבנק.

פ' - פריים
פריים היא ריבית שקבע בנק ישראל בתוספת של 1.5%. היא מתפרסמת אחת לחודש כשנגיד בנק ישראל קובע את גובהה. נכון להיום ריבית בנק ישראל עומדת על 0.1% בתוספת מרווח של 1.5% ריבית. ולכן הבסיס לחישוב ריבית הפריים הוא 1.6 אחוז. בענף המשכנתאות ניתן לראות תמחור של פריים מינוס 0.5 לדוגמא, מה שיעמיד את הריבית השנתית על גובה של 1.1% ריבית שנתית בהתאמה.

צ' - צמוד מדד
ריביות צמודות מדד יהיו בדר"כ צמודות למדד המחירים לצרכן. מה שחשוב לדעת במסלול צמוד מדד הוא, שבנוסף לאיחוד הריביות שאנחנו רואים, יש להוסיף בתחשיב את המדד אליו הריבית צמודה. לדוגמא, מדד המחירים לצרכן יכול להגיע לשיעור ממוצא שנתי של כ- 1.5% ריבית. דהיינו, אם לקחנו מסלול שהוא קבוע וצמוד מדד בריבית שנתית של 3.5% , בתחשיב שלנו נעמיס את המדד על התחשיב בריבית השנתית. כלומר- 5% בשנה. פעמים רבות הצרכן אינו מודע לעניין ומתרשם מגובה הריבית הנקובה מבלי לקחת בחשבון את המדד השנתי כאמור.

ק' - קרן
בעולם ההלוואות בכלל ובתחום המשכנתאות בפרט, הלוואה מורכבת מקרן וריבית. רכיב הקרן מתייחס לבסיס הכסף אותו לווים. לדוגמא, אם לוויתי 1,000 ₪ בריבית שנתית של 5% לתקופה של 12 חודשים (שנה), התשלום החודשי יהיה 87.5 ₪ והתשלום הכולל יהיה 1,050 ₪. ה-1,000 ₪ מתייחס לקרן ההלוואה ו-50 ₪ הוא סכום המתייחס לחלק של הריבית. את החלוקה ניתן לראות בצורה ברורה בלוח הסילוקין (ראה ערך מעלה)

ר' - ריבית
ריבית היא סכום הכסף הנוסף המשולם על ידי הלווה למלווה בתמורה לכך שהמלווה נותן ללווה זכות להשתמש בכסף, כלומר בקרן ההלוואה והכל למשך תקופה מסוימת. בד"כ ישלם הלווה את הריבית בנוסף וביחד עם החזר הקרן בהתאם ללוח הסילוקין. בפשטות- הריבית היא גם מחיר הכסף, כלומר כמה יעלה לי לקחת סכום כסף מסוים ולהפוך אותו מכסף שיהיה לי בעתיד לכסף בהווה. בפועל, אני לוקח כסף שאין לי כרגע ומחזיר אותו בעתיד בתמורה לתשלום כסף נוסף.

ש' - שמאות מקרקעין
שמאות מקרקעין היא הערכת שווי של נכסי מקרקעין. את השווי מעריך שמאי מקרקעין מוסמך בתחום המשכנתאות. בד"כ תקבלו רשימת שמאים מהבנק לטובת העניין וממנה תבחרו שמאי שיעריך את שווי הנכס שלנו לפני השעבוד של הבנק. זה הכרחי שכן לכל נכס יש מעמד אחר ודברים המאפיינים אותו. בנוסף, יש לוודא שהנכס אכן קיים ותואם את המצג שהוצג לגוף המממן, טרם האישור לקבלת המימון.

ת'- תקציב
תקציב הוא כלי ניהולי אשר מטרתו היא תכנון הוצאות והכנסות בתחום המשכנתאות. על הלווה ו/או משק הבית להכין תקציב טרם לקיחת ההלוואה היות והמימון הוא ארוך טווח על מנת להבין את ההוצאות ביחס להכנסות משק הבית ולחלק של תשלום על דיור מתוך סך ההכנסות. היחס הזה נקרא גם יחס החזר. במשכנתאות נהוג לקחת כשליש מההכנסה הפנויה לטובת החזר על דיור מסך ההכנסה הפנויה של המשפחה שרוכשת את הנכס.

מחבר המילון, אור לוסקי הוא בעל חברת "ביחד פיננסים" העוסקת במימון, אשראי ומשכנתאות ליחידים וחברות

https://groupb.co.il/

אין במילון זה בכדי להוות תחליף לייעוץ מקצועי