חיילים משוחררים, למה שלא תקנו דירה?

ההנחה שצעירים בישראל לא יכולים לקנות דירה הפכה כבר לאקסיומה מסוכנת, שמביאה אנשים בגיל שלושים ואחרי שני תארים, להביט בעיניים כלות בדירה המתרחקת. אבל במקום להתלונן על מחירי הדירות, למה לא פשוט לקנות אחת?

יריב פז

ככל שמחירי הדירות עולים, כך גם גובר התסכול של דור ה-Y וה-Z. מי לא ראה ברשתות החברתיות את הפוסטים של צעירים שלא מאמינים שיוכלו לרכוש אי פעם דירה ואפילו שוקלים לרדת מהארץ.
במקביל - ולמרות מראית העין שלצעירים אין הזדמנויות להיות בעלים של דירה, בפועל, מתפתחות להן קהילות פייסבוק שמעודדות צעירים להפוך לבעלים של דירות מוקדם במהלך החיים כדי להתקדם כלכלית מהר יותר.

התפיסה הישראלית שגויה מהיסוד בכל הנוגע לרכישת דירה, היא בולטת במיוחד כשמחירי הדירות הולכים ועולים והחלטות שמתקבלות אינן הגיוניות. מרבית הישראלים רואים את רכישת הדירה כמוצר צריכה ולא כמוצר השקעה, המצב הזה מביא אותם להסתכל על מחיר הדירה כמוצר צריכה וכהוצאה שקשה לעמוד בה ככל שמחירה הולך ועולה.

הם אינם מסתכלים עליה מהמקום של האם כדאי כעת להשקיע בדירה או לא? זו השאלה החשובה למעשה ולא האם המחיר של המוצר מתייקר או התייקר, שזו למעשה התוצאה.

העתיד כבר כאן

הבדיקה החכמה שמאתרת סיכון מוגבר ללקות בשבץ מוחי

בשיתוף שחל
לכתבה המלאה
אל תבזבזו את מענק השחרור ואת העזרה מההורים על "החיים הטובים", רק כדי להיתקע בגיל 30 (צילום: ShutterStock)

אל תחכו שהממשלה תפעל, פעלו בעצמכם

בשנה האחרונה, למרות משבר הקורונה שהביא לאבטלה המונית, עלו מחירי הדירות בשנה שהסתיימה באוגוסט-ספטמבר 2020 ב-2.4%. אלה הנתונים האחרונים שסיפקה הלמ"ס ויש הטוענים שמאז עלו מחירי הדירות בכ-5% נוספים. המחירים ממשיכים לעלות, ממשלות ישראל לא מצליחות בלהוריד את המחירים, בשל בעיות מבניות בשוק הדיור שלא מאפשרות ביצוע רפורמות אמיתיות.

הדרך המתאימה יותר של הדור הצעיר להדביק את הפער המתהווה בין התייקרות הדירות להוצאה האישית שלהם על דיור בהווה ובעתיד, הוא להיות בעלים של נכס להשקעה בישראל כמה שיותר מוקדם. יהיו שיטענו שחייל משוחרר אינו צריך לחשוב מיום השחרור כיצד הוא משקיע את כספי הפיקדון והופך לבעלים של דירה להשקעה. ובכן, זו בדיוק הטעות שמביאה את אותו חיל משוחרר לסיים את הלימודים באוניברסיטה, קרוב לגיל 30, בהרגשה שאין בשביל מה לעבוד.

במקום שאותו חייל משוחרר ישתמש בחסכונותיו ובעזרה שיקבל מההורים בגיל 21 וכך יצבור יתרון של 9 שנים שבמהלכן ייהנה מדמי שכירות שיכסו את תשלומי המשכנתא, הוא צריך להמתין עד גיל 30. כל זה ועוד לא דיברנו על עליית ערך הנדל"ן שבתקופה של כמעט עשור מתרחשת בוודאות.

סליחה על ההפרעה, אבל מה דעתכם לרכוש שירה במקום לחלום עליה? (צילום: ShutterStock)

חיפה חיפה, עיר עם עתיד

בדוגמה הבאה ננסה לדמיין את מצבו של חייל משוחרר שרוכש דירה להשקעה בעיר כמו חיפה במחיר של 700,000 שקל. ניתן גם לרכוש דירות בחיפה במחירים של 500,000-600,000. אותו חיל יידרש לגייס הון עצמי של 175,000 שקל ואת יתרת הדירה יממן בהלוואת משכנתא של 525,000 שקל, אותה יקבל רק אם יעבוד כשכיר או עצמאי.

יטענו שסכום של 175,000 שקל הוא גבוה, אבל אם ישתמש במענק השחרור + כספי הפיקדון בהנחה ששירת ביחידה קרבית, הוא יוכל כבר לגייס סכום של כ-40,000 שקלים.
אליהם יוכל להוסיף מענק מההורים או את סכום העזרה הכספית שההורים שמרו לחתונה או סיוע ברכישת דירה וכבר לגייס עוד 100,000 שקל. את ה-35,000 שקל הנותרים יוכל לגייס דרך הלוואה משלימה ללא ריבית או בריבית נמוכה שכמעט כל בנק מעניק היום כחלק מתהליך משכנתא.

הנה, ההון העצמי גויס. על משכנתא של 525,000 שקל הוא יחזיר סכום חודשי של 2,500 שקל, אותם יכסו דמי השכירות שניתן לקבל על דירת 3 חדרים בחיפה. אותו צעיר יצטרך עדיין לשלם כל חודש מכיסו החזרי הלוואה של 35,000 שקל ובנוסף אליהם יהיה עליו לשמור סכום כסף בצד למקרה שהדירה תעמוד ריקה. אז בשלוש השנים הראשונות יהיה עליו להפריש סכום של חודשיים שכירות וכך יצבור 15,000 שקל שאותם לא ישקיע וישמור לחירום.

יריב פז, מרצה ב-BDO, מנכ"ל ובעלים של פז גרופ, חברה להשקעות נדל"ן מניב (צילום: אייל פישמן)

קניית דירה על ידי צעירים במבחן השנים

מה יקרה לצעיר שרכש דירה בגיל 30 לעומת הצעיר שלא עשה דבר?
נניח בהנחה מאוד שמרנית שהצעיר שרכש דירה עם השחרור לא נהנה כלל מעליית ערך. מחירה נותר כפי שהיה, אבל הוא נהנה מהפחתת החוב שלו לבנק, שאותו לקח לתקופה ממוצעת של 25 שנה. שוכרי הדירה שלו שילמו עבורו את המשכנתא ומתוך חוב של 525,000 שקל נותרו רק 350,000 כעבור עשור. גם אם מחיר הדירה לא עלה, מצבו השתפר והונו העצמי גדל בסכום חסר תקדים של 150,000 שקל בעשור שבו היה סטודנט ולעתים לא עבד.

בנוסף לסכום זה ששולם דרך שכר הדירה הוא היה יכול להמשיך לחסוך בתום החזרי ההלוואה המשלימה ככל שעבד ועם סכומים אלה היה יכול לרכוש דירה נוספת או להשקיע בקופת גמל, פוליסת חיסכון או כל אפיק שיבחר. כחיסכון עצמאי הוא צבר עוד 100,000 שקל במהלך התקופה הזאת שעימם הוא מצפה לרכוש דירה נוספת.

הצעיר שלא רכש דירה להשקעה עם השחרור, השאיר את המענק בפיקדון בנקאי ואת יתרת כספי הפיקדון לא מושקעים מאחר ולא נמשכו. בחלק מהכספים שחסך הוא בחר להאריך את הטיול שאחרי הצבא לחצי שנה נוספת והכספים שההורים שמרו עבורו לרכישת דירה ישמשו אותו במקרה הטוב רק בגיל 30 אחרי החתונה וכשמחירי הדיור כבר יהיו גבוהים יותר.

ההון של אותו צעיר יגדל רק ב-100,000 שקל של חיסכון עצמאי. זאת בעוד שהצעיר שקנה דירה הונו יגדל ב-150,000 שקל לפחות. לא זו בלבד, אלא שהצעיר שרכש דירה כבר חושב כיצד הוא משקיע סכום כסף שחסך ברכישת הדירה הבאה וכך כספים יעבדו עבורו ויקדמו אותו לדירה נוספת.

לא רק ההון של אותו צעיר גדל עם השנים, אלא המיינדסט שלו מבין כי השקעות והתקדמות הם דבר אפשרי והוא מתעל את זמנו הפנוי כדי לאתר השקעות נוספות ולא לחשוב כמה זה קשה להגיע לדירה.

הכותב הוא מרצה ב-BDO, מנכ"ל ובעלים של פז גרופ, חברה להשקעות נדל"ן מניב.

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully