מחירי הדירות: שר השיכון מתדלק את ההתייקרות

שר הבינוי והשיכון החדש זאב אלקין התבטא בכנס הקבלנים באילת, באופן חריג. "הציבור עוד לא מרגיש את זה, אבל אנחנו נמצאים בסיבוב מחודש של משבר דיור. בשנתיים האחרונות הממשלה, שהייתה משותקת לחלוטין, פספסה את ענף הדיור ויחד עם הקורונה זה יגרום לעלייה של יותר מ-5% במחירים", אמר השר החדש.

למה זה אמור להטריד אותנו? על אף שהעלייה הצפויה במחירי הדיור הפכה מזמן לקונצנזוס, כאשר הדבר נשמע מפיו מי שאמון על שוק הדיור והבנייה, הוא מקבל קונטקסט אחר. אמירות מין הסוג הזה מתדלקות עוד יותר את הביקושים בשוק הנדל"ן הבוער ממילא. צריך לומר, אלקין כנראה צודק. מחירי הדיור צפויים להמשיך לעלות, הדבר המטריד הוא שזה לא מטריד את אף אחד.

אם עד עכשיו התרגלנו לשמוע את שרי האוצר והשיכון מבטיחים הבטחות לגבי ריסון מחירי הנדל"ן - הבטחות שלא קוימו, מכריזים על שלל תכניות שונות שאמורות לטפל במחירי הדיור - שלא באמת הועילו, אלקין בחר בטקטיקה אחרת. הוא מבין היטב ששוק הנדל"ן דוהר קדימה וככל הנראה הוא לא יהיה זה שיצליח לעצור אותו, אז הוא בוחר מראש בהצגת תמונה שחורה - במקרה הטוב זה יצליח לו, ובתסריט היותר ריאלי יוכל להגיד בסוף הקדנציה "אמרתי לכם".

השר אלקין ציין בדבריו כי כיום "הנתונים היבשים" שנדרשים 147 חודשי משכורת כדי לרכוש דירה - פי שניים מהממוצע במדינות ה-OECD. כלומר, עבור הזוגות הצעירים קניית הדירה נשארת בגדר חלום. ולפי הנתונים בשטח, היקף המשכנתאות הנלקחות מגיע לשיאים חדשים. יועצי המשכנתאות יספרו לכם שיש ביקוש אדיר לפגישות ייעוץ איתם והדירות נחטפות.

בתחילת העשור הקודם בנק ישראל הגביל את שיעורי המימון ואת רכיב הפריים כדי לצנן את שוק הדיור, אך בתקופה האחרונה קורה דבר הפוך - הבנק המרכזי נוקט בצעדים מקלים - פועל להוזלת הריביות על המשכנתאות ובכך מוסיף עוד שמן למדורה. רק לפני כמה חודשים הוסרה מגבלת שליש הפריים וכעת הריביות, לפי איגוד יועצי המשכנתאות, מהנמוכות שהיו כאן.

מלבד התנאים הפיננסיים הנוחים, גם היצע הדיור לא מספיק להדביק את רמת הביקושים העולים במשק. בתקופת הקורונה בניית פרויקטים רבים נעצרה לפרקי זמן ממושכים, התחלות הבנייה ירדו בשל המחסור בכוח אדם, ובכך ההיצע בשוק הדיור הפך לקטן עוד יותר. תוסיפו לזה את "הביקושים הכבושים" המשתחררים עכשיו, הרי רבים המתינו עם ההחלטות החשובות כמו קניית הדירה לסיום תקופת הקורונה.

אז ההיצע קטן, והביקוש עולה עוד יותר, ובמקביל, בשנה שעברה שר האוצר לשעבר ישראל כ"ץ הוריד את מס הרכישה למשקיעים ומספרם הכפיל את עצמו בהשוואה לשנה שעברה.

צריך לומר, גם באירופה המצב דומה ואף חמור יותר. הריביות השליליות ששוררות בגוש האירו וחוסר הוודאות בשווקים הפיננסיים בשל משבר הקורונה הובילו רבים לפנות לשוק הנדל"ן הנחשב שם "להשקעה בטוחה".

איפה הסכנה? אם הריבית תעלה בצורה חדה, הביקושים יצנחו ומחירי הדירות ירדו בבת אחת, והאנשים יישארו עם משכנתאות מנופחות - "בועת נדל"ן".

בנק ישראל עומד כעת בפני מצב מאתגר - כאשר בתחילת העשור הקודם הוא פעל ל"צינון" שוק הנדל"ן בין היתר על ידי העלאת הריביות, המחירים היו נמוכים יותר והסיכון מהמהלך היה נמוך יותר.

בעשור האחרון מחירי הדירות הכפילו את עצמם, כך שכעת העלאת הריבית לצורך זה עלולה להיות מסוכנת וגם כלל לא מתאימה בסביבת המשק שמתאושש מהמשבר.

הפתרון שעדיין עומד לרשותו של בנק ישראל, "המבוגר האחראי" של המשק והגוף הנטול אינטרסים פוליטיים הוא "לצנן" את התלהבות המשקיעים. הדבר אפשרי אם יעלה את הקצאת ההון על עסקאות של משקיעים. לא נדרשת לכך חקיקה, אלא החלטה פשוטה שיכולה לצנן מעט את שוק הנדל"ן.

בחזרה אל דברי שר השיכון, באילת: תארו לכם שמשפחת ישראלי, שלה יש מיליון שקל פנויים האזינה לו. מה לדעתכם היא תעשה עם ההון הקטן שצברה? היכן תשקיע אותם? כאשר שר השיכון מנבא נסיקה במחירי הנדל"ן, ההתלבטות שלה הופכת לפשוטה: הנה, שר בממשלת ישראל מסמן כיוון להשקעה בטוחה עם תשואה מידית של אחוזים ניכרים, היש טוב מזה?

אם אכן כך יהיה, חלקם של המשקיעים בשוק יגדל, המחירים יטפסו עוד, הדירה תתרחק מרוכשי דירה ראשונה למגורים, כלומר - מי שזקוקים לה באמת, ובמקביל - תגבר הסכנה להיווצרות של בועת נדל"ן. האם שר השיכון אינו מבין זאת?

התשובה, במקרה הטוב, היא "לא", כלומר - השר לא חשב עד הסוף על דבריו. זה לא נעים, אבל עדיין טוב מהאפשרות השנייה לפיה אלקין ידע בדיוק מה עלולות להיות ההשלכות של דבריו, אבל העדיף להמשיך ולשרטט תמונה קודרת, לפיה ירש מלחמה אבודה-מראש.

אין חולק על כך שאלקין קיבל שוק נדל"ן במצב בעייתי, אבל אם כבר בקרב הראשון בין מה שצריך לומר שר שיכון אחראי לבין מה שצריך לומר פוליטיקאי, ניצח האחרון, זהו אינו סימן מבשר טובות לגבי מי שאמור לטפל בנושא החשוב של מחירי הדיור, נושא שרבים מהעוסקים בענף סבורים שהוא עלול להביא לתסיסה חברתית.