קהילת העשירים בהלם: האם ביידן טוב למשקיעים הישראלים?

כוונת הממשל האמריקאי להכפיל את המיסוי על רווחי הון טומנת פוטנציאל להוציא את המשקיעים התאגידיים החוצה, ובמקביל לרומם את קרנם של המשקיעים הקטנים. האם המהלך הזה אכן ישיג את מטרתו ואיך הוא ישפיע על משקיעי הנדל"ן מישראל?

  • ג'ו ביידן
רועי מעודי
בווידאו: פסגת ביין-פוטין בז'נבה והצהרות של כל אחד מהמנהיגים בנפרד (צילום: רויטרס)

בשבועות האחרונים פורסם כי נשיא ארה"ב ג'ו ביידן מתכוון להודיע על הכפלת המס על רווח הון על עשירים המשתכרים מעל למיליון דולר בשנה ל-39.6%, שיחד עם מס יסף על רווחים מהשקעות, עשוי להביא את המיסוי הפדרלי על משקיעים עד ל-43.4%. הפרסום תפס את קהילת העשירים האמריקאית בהלם מוחלט - בטח אחרי שהנשיא שיגר לעברם עקיצה בדמות הרגעה שהם לא יידרשו "לוותר על מטוס פרטי" - לאור העובדה שעד כה הורגלו לשלם מס בשיעור 20%.

אולם, יחד עם עשירי היבשת קהילה נוספת שעשויה להיות מושפעת מרפורמת המס על רווחי הון הם תושבי ישראל המשקיעים בארה"ב, וחלקם אף עשוי להיפגע. בעוד שפרטי התוכנית עדיין לא פורסמו, נראה כי כבר ניתן להתוות מפת דרכים מסוימת, שבה חבות המס של המשקיעים תגדל באופן משמעותי, באופן שינטרל את התמריץ לבצע השקעות בנדל"ן בארה"ב.

כדי להבין את השלכות התוכנית עלינו, כיזמים ישראלים שמשקיעים בחו"ל, יש להבין את שוק הנדל"ן האמריקאי, שברמת המאקרו נחשב ליציב מאוד, ומאידך עשוי להיות רווי סיכונים לאלו שלא בקיאים בתחום. עם זאת, הסיכויים הטמונים בהשקעה בארה"ב עולים על הסיכונים של מקבילו הישראלי, בין היתר בשל העובדה שמדיניות ממשלת ישראל נתפסה לאורך העשורים האחרונים ככזו ש"מסמנת" את המשקיעים כאויב במסגרת ניסיונותיה להוריד את מחירי הדיור, שבגינה הועלה מס הרכישה בכ-60% במדרגה הנמוכה, לצד קידום חקיקה למיסוי דירה שנייה ושלישית. זאת, נוסף לבעיות מבניות בשוק הנדל"ן בישראל, בהן תשואה נמוכה על השקעה גבוהה יחסית; יציבות הדולר ועליית שווי מהירה.

עוד בוואלה! NEWS

במרכז סוזן דלל מטפחים היום את העתיד של המחול הישראלי

לכתבה המלאה
הזדמנויות השקעה שלא היו זמינות קודם. ביידן (צילום: רויטרס)

כל אלו ועוד יצרו מצב שבו עשרות אלפי ישראלים נוטשים את שוק הנדל"ן המקומי לטובת השווקים הזרים, לרבות ביבשת הצפונית של אמריקה. בין הנוהרים לארה"ב בולטות החברות המוסדיות, כמו הפניקס והראל, לצד קרנות הגידור יולסטון ואלקטרה, כשהאחרונה שבהן דיווחה באחרונה על זינוק של 200% ברווח הנקי שטיפס לכ-40 מיליון שקל לעומת כ-16 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2020. נתונים אלו בולטים במיוחד על רקע העובדה כי מחירי השכירות בארה"ב מאמירים, בעוד שמחירי הדירות יורדים.

אולם, כוונת ביידן להכפיל את המיסוי על רווחי הון עשוי להוציא את המשקיעים התאגידיים החוצה, ובמקביל לרומם את קרנם של המשקיעים הקטנים, שכן מרביתם אינם מגיעים לרמת הכנסות של מיליון דולר ומעלה. בנוסף, היא גם עשויה לייצר הזדמנויות השקעה שלא היו זמינות עקב כניסת משקיעים גדולים, שהרפורמה ככל הנראה תצנן את התיאבון שלהם להשקעות הללו.

אפיק נוסף שמסוגל לטלטל את השוק נוגע לבעלי נכסים אמריקאיים שצברו נכסים והון כתוצאה מנדל"ן שהגיעו לגיל פרישה וירצו לממש את הנכסים לפני שהרפורמה תיכנס לתוקף. הדבר עשוי להכניס לשוק הרבה מאוד עסקאות שאלמלא הרפורמה כנראה לא היו נמכרות, ומאידך לא יימכרו במהרה בשל חוסר הרצון של המשקיעים הגדולים לרדוף אחר העסקאות האלה - בצעד שעלול להוביל להוזלה של נכסים.

הרפורמה גם עשויה להוות תמריץ נוסף לתופעה הולכת וגוברת של מימוש נכסים כחלק מהליך שחלוף (Like-kind exchange; Sec 1031) - מנגנון שקיים בארה"ב שבמסגרתו ניתן לדחות את כל תשלום המס על רווח שנוצר במכירת נכס - שכן הוא מאפשר לבעלי הנכס לממש נכסים ברווח הון גבוה ולא לשלם מס רווח אם הוא מבצע השקעה אחרת. לרוב, המוכרים ירצו לממש השקעות עם פחות התעסקות, ומשכך עשויה הרפורמה ליצור חלון הזדמנויות להשקעות איכותיות ורווחיות שלא היו נגישות אלמלא הרפורמה, ובאותה נשימה לאפשר למרבית המשקיעים הישראליים להנות מהמיסוי אותו הם מכירים ללא שום שינוי.

הכותב הוא מנכ"ל חברת VALORE, המתמחה בהשקעות במתחמי Multi-family בארה"ב.

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully