על אף משבר הקורונה והחששות מפני משבר בענף, העסקאות בשוק הדיור המקומי לא פוסקות לרגע וממשיכות לשבור שיאים: ביטול מס הרכישה, הריביות הנמוכות והתחושה שגם ממשלת בנט החדשה לא תצליח לחלץ את המדינה מהבירוקרטיה החונקת וממצוקת הקרקעות הכרונית, הופכת את ישראל הקטנה לאזור ביקוש אחד ענק.
ישראלים רבים יושבים ברגעים אלה ממש מול המסך ומחפשים את העסקה המשתלמת עבורם. אחת ההתלבטויות העיקריות היא האם לרכוש דירה חדשה נוצצת וחדשה, "היישר מהניילונים" או שמא דירת יד שניה, שנראית במבט חטוף מוזנחת אך טומנת בחובה שפע של פוטנציאל.
ברברה ברזין, מעצבת פנים ובעלת ביה"ס להכשרת מעצבי פנים, עונה על שאלה זו באופן חד משמעי. לשיטתה, הדבר הנכון לעשות הוא לרכוש דירת יד שניה ומרכישת דירה חדשה על הנייר להתרחק כמו מאש: "דירה חדשה נשמעת כמו השקעה מפתה ומשתלמת (הרי הבניין חדש ומחירי הפריסייל נמוכים ממחיר השוק). הבעיות מתחילות לצוף בשלבים מתקדמים יותר, ויש לא מעט מהן. אחרי שהחוזים כבר חתומים החוויה הופכת מהר מאוד לסיוט, והרוכשים הופכים לשבויים של היזמים, אדריכלי הפרויקט והחברה הקבלנית שיש ביניהם שיתוף פעולה ארסי והרסני על גבם של בעלי הדירות. ואם כל זה לא מספיק, אין שום דרך לדעת מה יהיה התמהיל הבניין כשיעמוד. הרוכשים לא פוגשים את השכנים עד שלב מאוד מאוחר ואין להם שום דרך לעמוד על טיבם. ההחלטה יכולה להתברר בדיעבד כבעייתית - בטח בפרויקטים עם אחוז גבוה של דירות להשכרה שכעבור כמה שנים גורמות לבניין להראות כמו סלאמס".
"המסע לרוב הוא משפיל, מכעיס ומיותר", מסבירה ברזין. "חלק לא מבוטל מהחברות בשוק (באמצעות מחלקות שינויי הדיירים) מנהלות מלחמת התשה מול הרוכשים. הם תמיד יתנו לך את התחושה שבעצם אתה חייב להם ולא להפך ומענישים אותך בשורה ארוכה של הגבלות ואיסורים. לפני הרכישה הקונים מקבלים אינסוף הבטחות, וכשהם מגיעים לפרוע את הצ'ק הם מגלים שלמעה לא היה לו שום כיסוי. נתחיל בכך שתכניות הפרזנטציה שחלק לא מבוטל מהחברות מציגות הן על גבול מצג שווא: הפרופורציות שגויות לחלוטין, החדרים גדולים מכפי שהם והרהיטים קטנים כך שמצטייר שהחדרים מרווחים במיוחד ויש בהם שפע של מקום. בדיעבד אין לתכניות האלה שום אחיזה במציאות. אגב, הם גם מספרים ש"הדירה בנטו היא 80 מ"ר" כשבפועל היא 62 ביום טוב".
לדברי ברזין, "בפרויקטים חדשים רבים התכנון הוא קלוקל מלכתחילה ואז, את הכשלים התכנוניים מגוללים על הדיירים שנדרשים לשלם הון עתק על לא עוול בכפם. יזמים משתמשים במתכוון באדריכלים נטולי עמוד שדרה מקצועי שנכנעים לדרישות ולתכתיבים, על חשבון בעלי הדירות כמובן. אני ממליצה לאדריכלים האלה להם לגור שבוע אחד בדירה שהם תכננו - לתלות כביסה במסתורי כביסה בלתי אפשריים, להשתמש בחדרי השירותים הלא מאווררים (עם ונטה שבקושי עושה את העבודה) או לבשל שקשוקה במטבחים המאוד לא נוחים שהם מתכננים. נראה איך ירגישו אז".
ברזין מתייחסת לרמת המפרטים ואיכות הבניה: "גם בפרויקטים שמשווקים כיוקרתיים המפרטים מאוד ירודים וזה בלשון המעטה. הזיכויים הם מינימליים והתוספת על כל שדרוג לא פרופורציונלית ביחס למחירי השוק בשום צורה. בהרבה מאוד פרויקטים רמת הבניה מאוד ירודה וגם כאן אני מאוד עדינה והאשמה? כמובן שהיא אף פעם לא של הקבלן. הכל סדוק, מרוח ופצוע, התקנות נעשות הפוך מהתכנית ואז כשדורשים שינויים ותיקונים הם מנהלים מלחמות התשה מול הדיירים עד שהם פשוט מתייאשים".
אז מה כן? "קניה של דירה מיד שניה מאפשרת לך להיות אדון לעצמך", אומרת ברזין. "אני ממליצה בחום לקנות דירה שכבר חיו בה (גם אם במבט ראשון היא נראית לכם כמו אורווה) בבניין משגע, עם שכנים נהדרים, בשכונה וברחוב שאתם מכירים ואוהבים. זאת הדרך היחידה לתכנן דירה שמותאמת במדויק לצרכים ולמאוויים של בני הבית ואתה זה שקובע מי אנשי המקצוע שמלווים את התהליך. אתה יודע בדיוק מניין באת ולאן אתה הולך. חשוב מאוד לבדוק ולבחון את הדירה בכמה מועדים ותרחישים לפני שקונים - בשעות האור, לבדוק את רמת הרעש והאם 'הולכים לך על הראש' ובתוך כך לעמוד על איכותם של השכנים והדיירים".
מעצבת הפנים שלומית זלדמן מצטרפת לדעתה של ברזין: "בכל רכישה אפשר למצוא יתרונות ותלוי מה האלטרנטיבה שעומדת בפנינו. על פניו, בניין חדש תמיד נשמע יותר נוצץ ומפתה - היזמים משקיעים מאוד בנראות, הלובאים מעוצבים לעילא ויש לא מעט בניינים משותפים שמספקים לתושביהם חללי אירועים, חדרי כושר ושלל שריתים נוספים, אך יחד עם זאת, כמות ליקויי הבניה והריג'קטים שיש בדירות חדשות גבוהה יחסית- גם בדירות וגם בבניינים עצמם לכן אני רואה יתרון גדול ברכישת דירה בבניין קיים שכבר עומד ועובד תקופה. יתרה מכך, במרבית מפרוייקטי הבניה החדשים הקבלנים מגבילים את הרוכשים מבחינת חומרי גמר והעלויות גבוהות בהרבה. בדירות קיימות יש אולי אילוצים קונסטרוקטיביים וצריך להתחשב במעטפת ובאינסטלציה הקיימת אך בעזרת תכנון מקצועי ויצירתי השמיים הם הגבול ואפשר להתגבר כמעט על כל מגבלה תכנונית. זאת ועוד, כמו כל דבר בחיים, גם ברכישת נדל"ן time is money. בניגוד לפרויקטים קבלניים גדולים, בדירות יד שניה הצוות המקצועי הוא זה ששולטת בלוחות הזמנים ובאיכות הבניה".
אבל כמו כל מטבע, גם לזה יש שני צדדים. לפחות בפן החוקי, יש יתרון ברכישת דירה חדשה. עו"ד אסף ורשה, מומחה לדיני נזיקין וביטוח, שעוסק גם בליקויי בנייה, מסביר: "קבלן שמוכר דירה חדשה נושא באחריות לתיקונים ליקויים שנתגלו בדירה בתקופה שלאחר מסירתה לקונה, כאשר משך האחריות משתנה בהתאם לסוג הליקוי. האחריות מתחלקת לשתי תקופות: תקופת הבדק, שמתחילה עם מסירת הַחֲזָקָה בדירה, והיא נמשכת בין שנה ל-7 שנים על פי מהות הליקוי. במהלכה, חובה על המוכר לתקן את הליקוי אלא אם כן הוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה. בתום תקופה זו, מתחילה תקופת האחריות, שנמשכת 3 שנים. אלא שתכולת האחריות מצומצמת וניתנת רק במקרים הבאים: תקלה שלא הייתה אפשרות סבירה לגלות אותה בשנים הראשונות למגורים, אם רוכש הדירה הודיע על אי-התאמה למוכר כבר בשנים הראשונות לאחר קבלת הדירה, והליקוי לא תוקן. גם אייציבות בבניין או בבטיחותו, שמקורה בשלד הבניין או ביסודות, נכללת בתקופה זו".
מנגד, מסביר עו"ד ורשה, כאשר מדובר על דירה שנרכשת מקונה פרטי, במקרים רבים, מוחתם הקונה על חוזה שכולל סעיף על פיו, "הדירה נמכרת במצבה, כפי שהיא, ובכך בעצם הקונה מוותר על טענותיו ומקבל על עצמו את האחריות על תיקון פגמים שיתגלו בעתיד". אלא שמדובר על סעיף שכמעט ואינו מחזיק מים. סעיף 15 לחוק החוזים, קובע כי הטעיה תיחשב גם "אי גילויין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג, או לפי נסיבות, היה על הצד השני לגלותן". כלומר, נקודת המוצא היא כי שבגלל שהנגישות של הקונה למידע מהותי על הנכס היא מוגבלת, מעמדו נחות לעומת זה של המוכר. לכן על המוכר לגלות לרוכש, באופן אקטיבי ומפורש, כל נתון הקשור במצבו הייחודי של הנכס הנמכר". ומה לגבי תקופת התיישנות להגשת תביעה בגין נזקים שהתגלו בדירה לאחר קנייתה? לפי חוק המכר, הקונה חייב להודיע למוכר על כל ליקוי שהוא מגלה, מיד כשהוא מגלה אותו, אולם, קיימים מקרים שבהם נפסק לקונה פיצוי, למרות שלא מסר את ההודעה במועד.
ניר שמול מנכ"ל חברת שניר המשווקת דירות בכל רחבי הארץ אומר: אזרחים רבים שמעוניינים לרכוש דירה למגורים מתלבטים אם לקנות דירה חדשה מקבלן בפרויקט שנמצא בהליך בנייה, או לחלופין לקנות דירת יד שנייה. "בפרמטרים רבים שבדקתי, כף המאזניים נוטה לכיוון של קניית דירה חדשה וזאת לאור כמה יתרונות שכולם הם חשובים ביותר", הוא מסביר ומפרט.
היתרונות ברכישת דירה חדשה / ניר שמול
- כאשר רוכשים דירה על הנייר, אפשר בתיאום עם הקבלן לבצע שינויים פנימיים בנכס והעלויות עבור ביצוע השינויים יהיו זולות יותר מביצוע שיפוץ מאסיבי בדירת יד שנייה, שיש בה בלאי ושחיקה בנקודות שונות.
- בעת רכישת דירה חדשה, המשפחות רוכשות לא רק את הדירה אלא גם מגורים בסביבת מגורים מתוכננת ומתפתחת, שיש בה פארקים ושטחים ירוקים. כמו כן הטבות ייחודיות לדיירים במבנים חדשניים כמו מבואה מפוארת, חדר כושר, חדרים ייעודיים לאחסון יין ועוד.
- פרויקטים חדשים רבים נבנים בשכונות חדשות, כך שהרוכשים נהנים מחיים קהילתיים בסביבה של משפחות צעירות ,אשר דומות לקהילת הייחוס של הקונים.
- המהנדסים, האדריכלים וכל צוות ההקמה של המיזם מודעים לכל החידושים המתקדמים בענף הבנייה והם מיישמים אותם הלכה למעשה בשלבי התכנון והבנייה. לכן מדובר בבנייה מתקדמת בכל רבדיה, ריצוף, מטבחים, מזגנים מתקדמים, התקנת מערכת של בית חכם ועוד. זאת לעומת ביצוע שיפוץ מאסיבי בדירת יד שנייה תוך שימוש באנשי מקצוע שונים שרובם אינם עובדים בשיטות המתקדמות.
- תנאי התשלום עבור קניית הדירה הם בדרך כלל גמישים, אין צורך לשלם את מלוא עלות הדירה בעת החתימה על החוזה, אלא בשלבים מאוחרים יותר.
- לאור פרק הזמן שהלקוח ממתין לסיום הבנייה של המיזם, יש לו מספיק זמן למכור את הנכס הנוכחי שלו, הוא אינו ממהר ולכן הסכום שהוא יקבל עבור הדירה יהיה גבוה יותר, דבר שיקל עליו בעת התשלומים עבור הנכס החדש.
- ממועד קניית הדירה ועד מועד הכניסה בפועל, הלקוח נהנה מהעלייה בשווי של הדירה החדשה וזאת לעומת הפערים בדירות יד שנייה.
- ברוב הדירות החדשות הדיירים נהנים מחנייה נוחה וגם מהימצאותו של מחסן שנבנה בסטנדרטים גבוהים וממוקם סמוך לדירתם, דבר שלא קיים ברוב דירות יד שנייה.
- על פי החוק בכל הדירות החדשות קיים חדר ממ"ד אשר מגן על הדיירים במקרה של מתקפת טילים. או רעידת אדמה. זהו יתרון קרדינלי עבור אנשים מבוגרים ועבור משפחות עם ילדים שבעת הצורך נכנסים לחדר זה בביתם וסוגרים את החלון ואת הדלת, לעומת דיירים בדירות יד שנייה שבחלק מהן לא קיים ממ"ד, כיוון שהן נבנו לפני החלת חוק זה.
- תקופת הבדק של הקבלן על פי חוק המכר היא כמה שנים, עבור טיבה של העבודה ואיכות הביצוע שלה.