עד כה יכלו רוכשי דירה שנייה או שלישית, שהיו חסרים להם 10% להון העצמי, להשלים את החסר על ידי לקיחת הלוואה צרכנית ולשעבד לצורך כך את הדירה הנוספת שברשותו, המהלך כבר לא יהיה אפשרי, אם ההחלטה תתקבל.
מדובר במהלך דרמטי שישפיע בטווח הארוך על מאות אלפי בעלי דירות שמתכננים לרכוש דירה נוספת. אולם, בבנק ישראל בחרו להצניע אותו על ידי עדכון לשאלות ותשובות בנושא "מגבלות למתן הלוואות לדיור" שנשלח לבנקים לפני שבועיים. על אף שמדובר במהלך שישפיע על רבים, הבנק המרכזי לא הוציא על כך הודעה לעיתונות.
בטיוטה הנוכחית של שו"ת, שככל הנראה תהפוך להוראה מחייבת, בתשובה לשאלה: "האם בנק רשאי להעמיד הלוואה נוספת שתיחשב כהון עצמי לעניין LTV (אחוז ההלוואה משווי הנכס) על הדירה הנרכשת?" מופיעה תשובה שלילית.
"תאגיד בנקאי אינו רשאי להעמיד הלוואה נוספת ללווה המיועדת לשמש 'הון עצמי' לצורך רכישת דירה. כל אשראי נוסף שמעמיד התאגיד הבנקאי ללווה, יהיה מנותק מעסקת רכישת דירה וייבחן על פי הקריטריונים הנהוגים בבנק ביחס לסוג האשראי הנוסף. למען הסר ספק, האמור חל הן על הלוואות צרכניות והן על הלוואות בשעבוד דירת מגורים אחרת".
לעומת זאת, בגרסה הקודמת של שאלות ותשובות בנושא מגבלות מתן האשראי לדיור משנת 2012 נכתב כי "העמדת אשראי לרכישת דירה אינה מונעת מהבנק להעמיד במקביל אשראי אחר ללווה בכפוף לעמידה בכללים המקובלים בבנק (...) התשובה אינה משתנה, גם אם מדובר באשראי בביטחון דירת מגורים אחרת".
במי יפגע המהלך של בנק ישראל?
למרבה הצער, המהלך של בנק ישראל יפגע בעיקר במשקיעים קטנים ומשפרי הדיור באוכלוסיית מעמד הביניים שמנסה להשלים הכנסה על ידי השכרת דירה ויחטיא את המטרה של צינון להט המשקיעים הגדולים בשוק הדיור.
במילים אחרות: משקיעי הנדל"ן הגדולים לא ייפגעו מהמלך, אבל מי שחסך לאורך כל חייו כדי שיהיה די בידו לתשלום ראשון עבור דירה שנייה, עלול להיפגע בחומרה.
זאת, משום שבעלי מספר דירות נכנסים לקטגוריה בנקאית אחרת - אשראי עסקי - עם מגבלות אחרות שחלות עליה.
"ניסיון לחנוק אש עם בנזין"
יונתן ברלינר, יו"ר הועדה המקצועית של התאחדות יועצי המשכנתאות: "ההגבלה החדשה של בנק ישראל היא ניסיון לחנוק אש עם בנזין. מה בעצם בנק ישראל עושה? הוא מנסה לבטל במחשכים את האפשרות לשעבד דירה קיימת לטובת רכישת דירה אחרת וכך מצית אש. הוצאה מהשוק של המשקיעים הקטנים, העצמאים שצריכים דירה בשביל פנסיה ומשפרי הדיור, לא תוזיל את מחירי הדיור.
זה אולי יצמצם קצת את הביקושים, אך אלה אותם אנשים שקונים דירות חדשות מקבלנים ומאפשרים להניע את התחלות הבנייה. בנק ישראל בניסיון הזה, יגרום לצמצום התחלות הבנייה, מה שיביא לעליית מחירים נוספת.
יתכן וניתן היה לקיים דיון ציבורי על העניין הזה ועל האפקטיביות שלו, אולם בנק ישראל העדיף לעשות זאת בהיחבא. במקום לשחרר נוהל בנקאי להערות ציבור ולבחון אותו, הם ניגשו למסמך השאלות - תשובות שמפרש את הנוהל הקיים בתחום, ובמקום שהיה כתוב במפורש - מותר לשעבד נכס קיים כדי לרכוש נכס חדש, כתבו כעת 'אסור'.
בפועל, מתברר שהצעדים האחרונים בשוק הדיור - הורדת מגבלת הפריים והורדת המס על משקיעים פעלו מהר וחזק מידי. אולם הדרך להתמודדות אינה בהגבלות חדשות, אלא בעיקר בהגדלת ההיצע, וזה תפקידה של הממשלה הנבחרת ולא תפקידו של בנק ישראל אשר אמור לדאוג ליציבות הבנקים, ולא למחירי הדיור".
