האוצר מרחיק את הדירות מהשכבות החלשות?

כוונת האוצר להקשות את התנאים בקבלת משכנתאות לזכאים תפגע בעיקר בשכבות החלשות. לפי טיוטת ההתאמות הפיסקליות שפורסמה אמש להערות הציבור, רף הזכאות לקבלת הלוואה ממשלתית לדיור יעלה מ-599 נקודות כיום ל-2,000.

באוצר הסבירו את ההצעה על ידי ההנחה ששוק המשכנתאות משוכלל דיו מזה שנים ואין יותר בסבסוד הריבית: "שיעורי הריבית הממוצעת על משכנתאות נמוכים ביותר ובכך ניתן להשיג משכנתא בתנאים זולים דרך המערכת הבנקאית, ואין עוד צורך בסבסוד הריבית על ידי המדינה באמצעות המנגנונים השונים המיועדים לכך".

באופן כללי טענת האוצר היא נכונה - שוק המשכנתאות המשוכלל אכן מציע היום תנאים שבעבר היו שמורים בעיקר לזכאים. הבעיה היא שהשוק הפרטי מציע את ההלוואות ברבית נמוכה, בעיקר למי שיכולים להציג יכולת החזר טובה. כלומר - עבור מי שאינם מחזיקים בתלושי משכרות גבוהים, הולך ומתרחק חלום הדירה.

המשתמשים העיקרים בהטבה הם השכבות החלשות, זוגות או יחידית מרקע סוציו-אקונומי נמוך, ועבורם מדובר בסבסוד משמעותי שיכול להשפיע על החלטתם על רכישת הדירה. גובה המשכנתא לזכאים אותה ניתן לקבל נע בין עשרות למאות אלפי שקלים לדירה - תלוי במספר הנקודות של הזכאי.

את הניקוד קובע משרד השיכון והבינוי, והוא תלוי במספר הפרמטרים של הזוג - מספר שנות נישואין, מספר ילדים, מספר אחים, אזור הקנייה, שירות צבאי ועוד. במקרים מסוימים (למשל, ניקוד גבוה, דירה באזורי הפיתוח) ניתן להגיע לשיעור ההלוואה של עד 95% משווה הדירה.

המשכנתאות לזכאים מקנות הנחה בגובה של 0.5% מתחת לריבית הממוצעת על המשכנתאות, ולא תעלה על 3%. יש שיגידו ש"לווים טובים" מקבלים ריבית זו ממילא, בגלל התחרות בשוק המשכנתאות עליה מדברים באוצר. אלא שבמקרה של הלווים "הפחות טובים", עם יכולת החזר נמוכה יותר שמגיעים לרוב מהשכבות החלשות, תחרות זו פחות רלוונטית, ועבורם הריביות נשארות גבוהות.

מלבד ההנחה בריבית, להלוואות הזכאות יש לא מעט יתרונות נוספים עבור הלווים, כגון הנחה על עמלת פירעון מוקדם של כל סכום המשכנתא (ולא רק של הלוואת הזכאות), דחייה של תהליכי המימוש במקרה שהלווה לא עומד בתשלומים עד להחלטת הוועדה הבין-משרדית ועוד.

נציין עוד כי ההשפעה של המהלך על תקציב המדינה אינה משמעותית. בטיוטת ההתאמות הפיסקליות נכתב כי "שינוי חוק הלוואות לדיור יביא להפחתה של כ-200 מיליון שקל בתקציב האשראי וכ-20 מיליון ש"ח בתקציב הוצאה".

לפי הערכות התאחדות יועצי המשכנתאות, כ-9,000 זוגות צעירים מקבלים מדי שנה משכנתא לזכאים. לכאורה, לא מדובר בהיקף משמעותי, אך בתנאים הנוכחיים, כאשר שוק הדיור רותח וחלום הדירה לזוגות צעירים מתרחק, יש לדעתם לשקול צעד זה מחדש.

יונתן ברלינר, יו"ר הוועדה המקצועית בההתאחדות, מלווה את נושא המשכנתאות לזכאים מזה שנים, ולדבריו מדובר במחדל של המדינה. "נכון להיום הלוואת הזכאות זו התכנית הממשלתית היחידה שמי שממש אותה זה רק הציבור שבאמת זקוק לה.

בניגוד למה שמשרד האוצר מנסה לצייר, על פי בקשת חופש מידע שהגישה התאחדות יועצי המשכנתאות התברר כי המדינה משלמת רק כ-100 מיליון שקל בשנה עבור התכניות, ולא 200 מיליון כפי שמנסים לטעון באוצר".

"כיום רובם המוחלט של המשתמשים בהלוואות הזכאות אלו האוכלוסיות המוחלשות, אך בנוסף אליהם הנהנים העיקריים מתקציב המדינה בנושא אלו הבנקים למשכנתאות. באופן רשלני המדינה משלמת סכומי עתק לבנקים על בסיס מכרזים מלפני כ-15 שנה שלא עודכנו, למרות התראות חוזרות ונשנות של גופי המקצוע האמונים על העניין, וברושם משרד השיכון.

במידה ומשרד האוצר לא היה מזלזל במשרד השיכון ומטה הדיור, ומוכן להקשיב לגורמי המקצוע בתחום, היה ניתן להמשיך עם התכנית של כ-30 מיליון שקל בשנה בלבד, כסף קטן יחסית שעוזר לזוגות צעירים שבאמת זקוקים לכך לקנות את דירתם הראשונה, לרוב בפריפריה"