הדירה מתרחקת: מי שאין לו הון עצמי, לא יקבל הלוואה מהבנק

על רקע הזינוק במחירי הדירות ושיא כל הזמן בנטילת המשכנתאות, בנק ישראל מודיע היום כי הבנקים לא יוכלו יותר להעמיד הלוואה שתשמש כ"הון עצמי" לרכישת דירת מגורים. הכוונה היא להלוואה בשעבוד דירת מגורים ("הלוואה לכל מטרה"), שלא תוכל להיחשב יותר כחלק מההון העצמי לצורך רכישת דירת מגורים.

מדובר בצעד שנועד להיאבק בעיקר במשקיעים הקטנים בשוק הנדל"ן שבבעלותם כבר קיימת דירה והם ממנפים אותה במטרה לקבל הלוואה שתשמש כחלק מההון העצמי. נזכיר כי כיום נדרשים המשקיעים להון עצמי של לפחות 50% משווי הדירה.

כוונה זו של בנק ישראל פורסמה כבר לפני חודש וחצי ולאור הביקורת הציבורית בנק ישראל הגמיש מעט את צעדיו, כך שמשפרי הדיור כן יוכלו לקבל הלוואת גישור שתשמש אותם להון עצמי לתקופה של עד שנתיים וזאת עד לסיום תהליך המכירה של הנכס שברשותם. הלוואות גישור לא יעלו על 30% משווי הנכס הנרכש ויהיו מקסימום ל24 חודשים. בשלב זה מדובר בטיוטה לתגובות הציבור שככל הנראה תכנס לתוקף כבר בסוף אוגוסט.

ספק עד כמה הצעד הזה של בנק ישראל יצליח לצנן את שוק המשכנתאות ששובר שיאים חדשים חודש אחרי חודש.

הכוונה של הבנק היא להקטין את מספר המשקיעים בשוק הדיור, הבעיה היא שדווקא משקיעי הנדל"ן הגדולים לא ייפגעו מהמלך, משום שבעלי מספר דירות נכנסים לקטגוריה בנקאית אחרת - אשראי עסקי - עם מגבלות אחרות שחלות עליה.

לפי בנק ישראל, על הבנק לוודא שמקורות המימון הם מהון עצמי ולא מהלוואה, כך שלא ניתן יהיה לקחת גם הלוואות מגופים חוץ בנקאיים לצורך השלמת ההון העצמי.

בנוסף, בנק ישראל הודיע היום כי החליט שלא להאריך את תוקפן של שתי ההקלות בנושא הלוואות לדיור שניתנו במסגרת הוראת השעה ותוקפן יפוג ביום 30 בספטמבר 2021:

(א) הוראת השעה מאפשרת הגדלת שיעור מימון עד לשיעור של 70% בהלוואה לכל מטרה במקום עד לשיעור של 50%;

(ב) הוראת השעה קובעת כי הבנקים לא ידרשו להגדלת יעד הון עצמי רובד 1 בשיעור 1% בגין הלוואות לדיור שיינתנו בתקופת הוראת השעה.

המפקח על הבנקים, יאיר אבידן: "‎פרסמנו היום מספר צעדים לניהול הסיכונים והחשיפות במערכת הבנקאית. אני שמח שלאחר שיח מתמשך שאנו עורכים הצלחנו למצוא מתווה המאפשר את פעילותם של משפרי הדיור לצד הגבלה מסוימת לאלו הרוכשים למטרות השקעה ושאינם משפרי דיור.

חשוב שבעת העמדת ההלוואה ובמסגרת תהליך חיתום אחראי, הבנק המלווה יעשה שימוש במכלול הכלים כדי להכיר היטב את מצבו הפיננסי של הלקוח, לרבות שימוש במערכת לשיתוף נתוני אשראי. בנוסף, אין בכוונתנו להאריך את תוקפן של שתי הקלות שניתנו לנוכח הקורונה - החזרתן למצב בדומה לערב המשבר, הוא חלק מתהליך ההתאוששות של המשק וההסתגלות לניהול הכלכלה גם לצד קיומו של הנגיף."

מאיר וידר, מנכ"ל וידר משכנתאות: "מדובר בבשורה רעה לצרכנים לאור העובדה כי הבנקים לא יאפשרו יותר לקחת הלוואות נוספות על חשבון הנכסים הקיימים, מה שיוביל בעלי הלוואות גבוהות לצרוך אשראי יקר לתקופה קצרה דרך הבנקים המסחריים ודרך חברות האשראי. הליך זה עשוי להוביל לתשלומי ריביות גבוהות יותר בקרב הלווים ומכירת הנכסים הקיימים שלהם".

ברוך פיירשטיין, חבר הנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות: "במקום לעשות סדר אצל המשקיעים הגדולים, המחזיקים חמש דירות ומעלה, ובמקום לתת לממשלה לטפל בבעיית ההיצע, בנק ישראל בוחר להתעמר בעצמאים ורוכשי דירה שניה ולדחוף אותם לזרועות חברות האשראי החוץ בנקאי, על מנת שאלה ישלמו ריביות גבוהות ומשמעותיות ממה שיכלו לקבל באופן מסודר בשוק הבנקאי.

זאת ועוד, החיפזון של בנק ישראל, המשנה את המדיניות באופן מיידי, ללא הוראות מעבר, יביא רוכשים רבים להפרות חוזה או לנטילת אשראי מסוכן, על מנת לעמוד בהתחייבויות שניתנו בטרם כניסת ההוראה לתוקף. בנק ישראל פועל שוב בדרך שהוכח שהיא אינה יעילה, והוא מנסה לצנן את הביקושים בכוח, אבל עושה זאת דרך ייקור האשראי לכלל הציבור. אנחנו קוראים לבכירי הבנק להכניס הוראות מעבר ולשקול שוב את החלת המדיניות, בטרם זו תגרום לנזק מיותר".