מי יציל את הבית שלי? לא בטוח שחברת הביטוח: ביום ראשון קרס מבנה בחולון, שלושה שבועות לאחר הפלתו של בניין ברמת גן. במדינת ישראל יש הרבה מבנים עם ליקויי בנייה, ונראה על פניו שאלה לא הבניינים האחרונים שדייריהם יפונו לטובת הריסתם.
כאן עולה השאלה: מי אחראי לכיסוי הביטוחי לדיירים? מסתבר שאם תשאלו את חברות הביטוח, התשובה כלל לא פשוטה. למבנים קיימים מספר נזקים כמו שריפה מקומית וצנרת ואפילו רעידות אדמה. על אלה אחראי הביטוח הפרטי למבנה ולתכולה, כמובן בהתאם לפוליסה שרכשתם. במקרה של נזקי טרור או נזקי טבע, מס רכוש הוא הכתובת.
לטענת אחת מחברות הביטוח שעימן שוחחנו, נכון להיום עדיין לא ברור על מי חלה האחריות במקרה שהבניין שלכם קרס וייתכן שבכלל מדובר בפיצוי שאמור להגיע דרך מס רכוש. לדברי הנציגה עימה שוחחנו, דיונים נרחבים נערכים בנושא, וההחלטה הסופית צפויה ליפול בימים הקרובים. פנינו לחברות ביטוח נוספות שלא ששו להתראיין. בכיר באחת החברות המובילות אמר לנו כי אין פה חד משמעיות. "הכול תלוי בסיבת הקריסה. חברות הביטוח לא יכסו בלאי. אם מתברר שהמבנה קרס כתוצאה מהתיישנות, הביטוח לא חל עליו".
ממשרד הממונה על שוק ההון, ביטוח וחיסכון במשרד האוצר, בראשותו של ד"ר משה ברקת, נמסר: "רשות שוק ההון פועלת מול חברות הביטוח על מנת שהמבוטחים יוכלו לממש את זכויותיהם ככלל, ובפרט בהתמוטטות הבניין בחולון". גורם במשרד האוצר אמר: "לא ניתן לחברות הביטוח לעשות מה שהן רוצות. במקרה של ספק נדאג שהספק יילך עם המבוטח". במשרד הפצירו בכל בעל דירה לעשות ביטוח, על מנת שיגן עליהם במקרים דומים בעתיד.
ויש מי שכבר הגיב. חברת הביטוח AIG מעדכנת: "עם קריסת הבניין בחולון נעשתה בדיקה שמצאה כי בקרב דיירי הבניין שקרס שניים הם לקוחות החברה בביטוח דירה. בנוסף, שני לקוחות נוספים של החברה מתגוררים במבנה סמוך וביקשו להתפנות ממנו מחשש לקריסתו. עוד בטרם נקבע הגורם לקריסה, החברה פנתה ביוזמתה אל כולם, ועל מנת לספק להם פתרון דיור מיידי, עוד לפני החג, העמידה לרשות כל משפחה מימון לשכר דירה וכן תלושים לרכישת מזון לארוחות החג".
יפעת רייטר, מנכ"לית AIG: "התפקיד של חברת ביטוח הוא לספק רשת בטחון ללקוחותיה. יש רגעים בחיים בהם אי אפשר להמתין לסיום הבדיקות וצריך לספק ללקוחות פתרון מיידי, על אחת כמה וכמה בתקופת החגים, ואת זה בדיוק עשינו. אני מאחלת שנה טובה ורק בשורות טובות לכל בית ישראל".
פנינו גם למספר עורכי דין בתחום הנזיקין כדי לבדוק האם בחברות הביטוח לא מערבבים אותנו.
"כצעד ראשון, על בעל דירה שרכש פוליסת ביטוח לדירה (או דרך המשכנתא או ביטוח באופן עצמאי) לבדוק את תנאי הפוליסה שברשותו - האם הפוליסה שרכש מכסה את הסיכון שהתממש", אומרת עו"ד מירב אביב רוטמן ממשרד עו"ד צבי יעקובוביץ ושות', העוסק בדיני ביטוח ונזיקין, "מרבית הפוליסות (לרבות הפוליסה התקנית ופוליסות שנרכשו דרך המשכנתא) מכסות סיכונים ספציפיים בלבד. אם נצא מנקודת הנחה שהקריסה קרתה כתוצאה מליקוי תכנוני ו/או בניה ו/או עבודה לקויה, אזי פוליסות רבות אינן מכסות אירוע כזה.
יש לבחון גם האם האירוע נכנס במסגרת ההגדרה של סיכון התפוצצות המכוסה בפוליסה. אם יסתבר שמדובר בגורם חיצוני שגרם לקריסה, יש לבחון שוב את הכיסוי הביטוחי שבפוליסות הדירות שרכשו הדיירים, ובהמשך מיהם הגורמים החיצוניים האחראים לקריסה. החוקים הרלבנטיים לעניין הם פקודת הנזיקין בעילות רשלנות והיפר חובה חקוקה מול הגורמים האחראים.
"במקביל, יש לבחון את קיומה של תביעה חוזית כנגד הגורמים עמם התקשרו בעלי הדירות. לצורך התביעה יש לבחון גם את חוקי התכנון והבניה, התקנות והתקנים הרלבנטיים. אם יסתבר כי הגורם לקריסה הינו תחזוקה לקויה של המבנה או בניה לא חוקית אשר יצרה עומסים על המבנה, יתכן שניתן יהיה להטיל על מי שביצע שינויים במבנה אשם תורם בשיעור מסוים".
עו"ד אסף ורשה, יו"ר משותף של פורום הנזיקין בלשכת עורכי הדין, מעט יותר נחרץ וסבור כי מדובר באחריות של חברות הביטוח: "פסק דין שניתן לפני כשש שנים מהווה נקודת אור לבעלי הדירות שבוטחו במסגרת פוליסת דירה, בו נדון האירוע הטראגי שאירע בשנת 2001 באולמי ורסאי בירושלים.
זה הוגדר כאירוע 'התפוצצות', שנכלל ברשימת מקרי הביטוח הכלולים בביטוח המקיף של המבנה, ועל כן נקבע על חברת הביטוח לפצות את בעלי המבנה בשל הנזק שנגרם למבנה עצמו ובשל אובדן הרווחים. מכוח פסק הדין האמור, סביר להניח כי חברות הביטוח שביטחו את המבנה בחולון ייאלצו לשלם את תגמולי הביטוח לבעלי הרכוש שניזוק".
עו"ד ורשה חוזר למקרה ורסאי ומסביר את הטענות שבעטיין גובש התקדים. "טענתם הבסיסית של בעלי האולם הייתה שמדובר ב'אירוע תאונתי ובלתי צפוי' שהתרחש עקב 'התפוצצות', הנמנית עם הסיכונים המכוסים בפוליסה. לשיטתם, אף שהתמוטטות רצפת האולם נבעה, כפי שהוסכם, מפגמים במבנה, הקריסה היא בכל זאת אירוע תאונתי, משום שהתרחשותו אירעה בנקודת זמן מסוימת ובשטח מסוים וקטן יחסית.
חברת הביטוח טענה, מנגד, כי קריסת רצפת האולם אינה 'אירוע תאונתי ובלתי צפוי', אלא אירוע שהתפתח בצורה הדרגתית כתוצאה מהקמת המבנה בשיטת ה'פל-קל', שהתבררה כשיטה כושלת. לטענתה, מדובר היה ב'התמוטטות מבנה', סיכון שאינו מופיע ברשימה. לאחר סקירה היסטורית של תולדות המילה 'התפוצצות' בהקשרים שונים, הכריע השופט סובל לטובת התובעים. לטעמו, מכיוון שהמונח 'התפוצצות' לא הוגדר בפוליסה, יש לפרש אותו באופן רחב, מעבר לפרשנות המילולית הפשוטה, לטובת המבוטח ובהתאם לציפיותיו הסבירות".
בסופו של דבר, נקבע כי הפוליסה מעניקה כיסוי ביטוחי לנזקים שנגרמו עקב האירוע למבנה ולתכולה.
האם יש עוד גורם שאפשר לתבוע?
"לא הייתי מוציא מכלל אפשרות תביעה מכוח פקודת הנזיקין כנגד הרשות המקומית גם במישור העיוני וגם במישור המעשי", אומר עו"ד ורשה, "בתחום הרשויות המקומיות יש מבנים ישנים רבים, וברמת תחזוקה נמוכה זו עצימת עיניים לומר 'לא ידעתי'. כמו שרשות יודעת לגבות ארנונה ולשלוח פקח לראות אם תושב שם פרגולה או מרפסת, היא יכולה לבדוק את חוזק ותקינות הבניין".
בהקשר הזה, פנינו לעיריית רמת גן, שבה התרחשה הפלת הבניין באוגוסט. " קריסת הבניין בחולון פחות מ-24 שעות מרגע פינוי הדיירים מעידה כמה נכון נהגנו ברמת גן שהעדפנו לשמור על חיי דיירי הבניין המסוכן שהרסנו ולהורסו מיידית באופן מסודר ומבוקר", נמסר, "בבניין בוער רואים את הלהבות, חשים את החום ונושמים את העשן מה שעוצר כל בר דעת מלנסות להיכנס אליו על מנת להציל חפצים ולא חיים. בבניין קורס הלהבות משתוללות בתוך היסודות, בעמודים ובקירות מבלי שניתן לראות, לשמוע ולחוש אותן ולכן קל לחשוב שניתן להכנס לכמה דקות בכדי להציל לפטופ עם חומרי עבודה או זכרונות. מנהיגות נבחנת ברגעים האלה בהחלטות שלה מתוך אחריות תוך תשלום מחיר פוליטי אל מול הרגש הטבעי שיוצא אל הדיירים המסכנים ואל מול ביקורת צינית ופופוליסטית של עסקני האופוזיציה, שאף פעם לא בוחלים בכלום, בכדי לנסות להכפיש ולקושש קולות. היום צריך להיות ברור לכולם שהצלנו חיים ברמת גן".
אל תפספס
עו"ד נדיר אביעד, העוסק בנדל"ן ומלווה פרוייקטי בניה, שותף במשרד עו"ד יגאל בורוכובסקי ושות': "מקרה של קריסת בניין מגורים הוא חריג ביותר ויכול להעיד על כשלים בביצוע הבניה. לצערנו, מי שלא רכש פוליסת מבנה ולא היה מבוטח כנראה שלא יהיה לו ממי להיפרע, אלא אם יוכח כי הייתה רשלנות רבתי בביצוע (חסכון בחומרים, בניה שלא לפי התקן וכיוב').
בכל פרויקט בניה יש גורם אחראי מטעם הקבלן, מהנדס שאחראי על יציבות הבניה, קונסטרוקטור שמאשר את טיב הבניה והיציבות. בנוסף, אם מדובר בבניין חדש יחסית, ניתן להיפרע מהקבלן מכוח חוק המכר דירות בתקופת הבדק שקובעת אחריות עד ל-7 שנים במקרים כמו פגיעה ביסודות.
האם הקריסה של הבניין בחולון גורמת לנו לחשוב מחדש על ביטול תמ"א 38?
עו"ד מירה בורנשטיין, העוסקת בליווי פרויקטי התחדשות עירונית ושותפה במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון העוסק בנדל"ן: "קריסת הבניין בחולון מציפה אנומליה בשוק הדיור בישראל. דיירים בבניינים מטים לנפול אינם מוכנים לממן מכיסם את חיזוק הבניין גם אם מהנדס הרשות הוציא אזהרה שהבניין מסוכן. כולם מחכים לתמ"א 38, אלא שהמציאות מלמדת על דשדוש של מימוש התוכנית ועל כך שרק כמה אלפי בניינים בישראל חוזקו במסגרת זו מסיבות רבות ומגוונות - בין אם חסמים בירוקרטים, הכשלה של רשויות או חוסר כדאיות כלכלית.
"בכל מקרה, וללא קשר להתחדשות עירונית, בנין מסוכן מצריך טיפול מיידי, וכל הליך של התחדשות עירונית, בין אם של בנין בודד במסגרת תמ"א 38 ועל אחת כמה וכמה של מתחם שלם, אורך שנים, ובינתיים דיירי הבניין המסוכן חיים תחת סכנת חיים יומיומית. לטעמנו יש לחייב בחוק את בעלי הבתים לעשות בדיקה תקופתית לבניין כדי לוודא את עמידותו מבחינה קונסטרוקטיבית.
מדובר ברכוש פרטי ועל בעלי הנכסים לקחת אחריות על רכושם. המדינה או הרשות המקומית צריכות לפקח ולעקוב אחר הביצוע, אבל אין זו אחריותן לתחזק רכוש פרטי. המציאות מלמדת שאנשים משקיעים עשרות אלפי שקלים בשיפוץ דירתם ובשדרוגה, אבל מסרבים להשקיע בבטיחות הבניין בו הם חיים כמו גם בחזותו החיצונית. רק חוק שיחייב בעלי בתים לעשות בדיקה תקופתית לבניין כמו טסטים לרכב יפתור את הבעיה".