אלון גל מייעץ: להישאר עם הדירות להשכרה או למכור אותן?

השקעה בנדל"ן, אומרים המומחים לאורך שנים, היא השקעה בטוחה. תמיד יהיה מי שירצה לשכור, ערך הנכס יעלה - ופרפרים וציפורי שיר ילוו את חיינו. המציאות, איך נאמר, לא תמיד זהה להבטחות. אלון גל ניסה להסביר למאזין מה עושים כשמבינים שארבע הקירות הן לא ההשקעה הנכונה - לכיס וגם לנפש.

המאזין יהודה, ששוחח עם המאמן העסקי אלון גל בתוכניתו ב־103fm, סיפר על ההתלבטות שלו בנושא. "לפני בערך 10 שנים קנינו 2 דירות להשקעה, באזורי פריפריה", אמר, "בשנים הראשונות זה הלך טוב. הדירות הושכרו והיה לנו החזר למשכנתא שלנו - אבל בתקופה האחרונה, באזור 3 השנים האחרונות, התחילו ממש בעיות. אין שוכרים, וגם כשיש, מדובר בשוכרים בעייתיים, שהיה צריך בית משפט כדי להוציא אותם. בקיצור - יש יותר בעיות מאשר רווחים".

גל השיב: "אתה מעלה כרגע נקודה שאני מעלה אותה פה בתוכניות ולפעמים אנשים לא רוצים להקשיב - אז הנה, טוב שהתקשרת. זו בעיה שקיימת, בייחוד בשנים האחרונות. נכנסו הרבה יותר פרויקטים שהמטרה שלהם היא השכרה בהרבה מאוד אזורים בפריפריה, לדוגמה 'מחיר למשתכן'. אנשים לא לוקחים את זה בחשבון. אחוז נכבד מהאנשים שזכו ב'מחיר למשתכן' כלל לא רוצה לגור בדירות. הוא לקח את הדירה כי הייתה הזדמנות - אבל משכיר אותה"
.
כתוצאה מאותו תהליך, הסביר אלון גל, דירות ישנות יותר שיועדו להשכרה לא זוכות לרף ביקוש גבוה כבעבר. "לאט־לאט הדירות הישנות והיותר קטנות נכנסו לבעיה לא פשוטה בהשכרה. זה קורה בכל רחבי הארץ", אמר, וציין כי גם ריבוי שוכרים בפרופיל בעייתי הוא תופעת לוואי רווחת, אשר נובעת מאותן סיבות. "זה הופך להיות משהו שאתה לא רוצה להתעסק איתו, זה רק כאב", סיכם.

אז מה עושים? לדברי המאזין, המשפחה קיבלה החלטה להיפרד מכאב הראש, אולם יש חילוקי דעות באשר לזמן ולמקום. "אני אומר - דבר שהוא לא טוב לא עובד. קודם כל, בואו ניפטר ממנו. אשתי טוענת אחרת - היא אומרת שכל עוד שאנחנו לא מוצאים אפיק השקעה שהוא כן טוב - לא כדאי לעזוב את מה שיש לנו כרגע", הסביר.

גל ביקש לדבר עם האישה. "שמעתי משפט מאיזה גורו הודי שעשה לי הרבה מאוד שכל בחיים", אמר, "המשפט אומר שבני האדם חיים בסך הכל פעמיים. הפעם השנייה מתחילה כשאתה מבין במודעות שאתה חי רק פעם אחת. זה מוטו לחיים, כי כשאתה מתחיל כל דבר שבמהות שלו מייצר לך דאגות ורעש בראש, אחד הדברים הטובים ביותר לעשות זה להפסיק אותו".

לדבריו, אין טעם להחזיק דבר הגורם לסבל מתמשך, "שאגב", אמר, "המקור מספר 1 לתחלואה ולמוות - זה זה. דאגות מצטברות וטורדניות".

אחרי ההקדמה, צלל גל לעומק המספרים. בתוך דקות, הוכיח למאזין כי תחשיב ההכנסות משכירות, בניכוי כאבי הראש, מעניק להשקעה המשפחתית תשואה נמוכה מאוד של כאחוז אחד. כשזה הרווח, הסביר, אפילו השקעה סולידית של ההון דרך הבנק תהיה מניבה לא פחות, וללא כאבי הראש הנלווים בהחזקת נכס ובהתמודדות עם שוכרים מזיקים. "זה בדיחה - מה שאתם אומרים", אמר, "בתיקים סולידיים ארוכי טווח בשוק ההון, התשואה הממוצעת עומדת על 7-6 אחוזים. לכן אני לא מבין אפילו את השאלה שאתם שואלים".

עבור המאזין ואשתו, בתי השקעות הם עולם זר ולא מוכר. אלון הסביר כי "אלה ארגונים פיננסיים, כמו בנק, שקיבלו רישיון מהמדינה לנהל את הכספים של אנשים - כאשר הכספים לא עוברים לבית ההשקעות".

"את לא נותנת להם כלום", הוסיף, "את לא שמה שם את הכסף. הוא נשאר אצלך בבנק, ואת נותנת להם את האפשרות לנהל את התיק שלך אצלך בבנק. הכסף בטוח לפחות כמו שהוא בטוח אם לקחת דירה להשקעה".

עוד הסביר כי בעבור עבודתם, משלמים לבתי ההשקעות דמי ניהול, העומדים סביב ה־0.8 אחוזים בשנה. את ההשקעה, מחלק בית ההשקעות על פי פרמטרים שנקבעים בשיחת היכרות, המבוססת על רמת הסיכון שהמשפחה תרצה שייעשה בה שימוש בקביעת האסטרטגיה. "הם, כמובן, יושבים איתכם עושים איתכם פירוט, מבינים את הצרכים - ואז משקיעים", אמר, "קונים אגרות חוב של המדינה, ובחלק שאתם תגדירו - נגיד 20 אחוזים מהכסף - קונים מניות. לדוגמה, מניות ממדד תל אביב 125, המדד הממוצע של 125 החברות הגדולות בבורסה בתל אביב, עשו ב־20 השנים האחרונות 10 אחוזי תשואה ממוצעת בשנה", הסביר.

לסיכום, אמר המגיש: "אתם כרגע זורקים המון כסף לפח. לא רק שאתם מוסיפים הרבה דאגות - אתם מבינים עד כמה הן לא היו שוות. לא מדובר ב־6 אחוזי תשואה עם פרופיל שוכרים טוב. מדובר באחוז או אחוז וחצי, עם דאגות! זה כאילו שאתם נמצאים ברעיון הכי גרוע מכולם. אלה לא איזה דירות שהולכות לשלש את ערכן, שנינו יודעים את זה, ולכן אני לא מבין בכלל את הגישה שלכם".

אז מה עושים? "אני הייתי מוציא את הדירות למכירה, לוקח את הכסף, ועושה תיק השקעות ארוך־טווח", אמר אלון והדגיש כי אם תהיה בעתיד הזדמנות להשקעת נדל"ן מניבה, יוכל הזוג לנתב מחדש את הכסף למטרה זו.