מחיר למסתכן: נדל"ן לבעלי עצבים חזקים במיוחד

"כגודל הסיכון כך גודל הסיכוי" - האם הכלל הידוע בכלכלה נכון גם בתחום הנדל"ן - ומהן האפשרויות להרוויח סכומים משמעותיים דווקא מהשקעה מסוכנת בתחום שנחשב לסולידי מכולם?

ניר שמול, מנכ"ל "שניר"

כלל ידוע בכלכלה הוא שככל שהסיכון עולה, כך גם הסיכוי לרווח עולה עמו, ונשאלת השאלה האם גם בנדל"ן אפשר להרוויח כספים מהשקעות מסוכנות?

חשוב לציין שעיקר קסמו של שוק הנדל"ן בעיני רבים, הוא דווקא בסולידיות שלו: השוק יכול לעלות או לרדת, אבל הדירה לעולם נשארת... יחד עם זאת גם בתחום הנדל"ן יש השקעות מסוכנות יותר מאחרות.

מהן האפשרויות להרוויח סכומים משמעותיים בנדל"ן תוך התחשבות במרכיב הסיכון?

סוגי ההשקעות האפשרויות להשקעות בנדל"ן ספקולטיבי:

עוד בוואלה!

המותג שכובש את השוק: סל מוצרי הטיפוח לשימוש ביתי שאת חייבת להכיר

לכתבה המלאה

רכישת נדל"ן באמצעות קבוצת רכישה

בעבר נהנו חברי קבוצות הרכישה מהנחה משמעותית, הן בשל היעדר יזם והן לאור הטבות מיסוי ומע"מ שאפשרו רווח משמעותי לקונים. אולם בעשור האחרון נושא המיסוי ולרבות מרכיב המע"מ שונה וחברי הקבוצה כמעט שלא נהנים מהטבות מס משמעותיות מול רוכשי דירות מקבלן.

כמו כן, המארגן גוזר לעיתים סכומי כסף משמעותיים עבור ניהול איתור וארגון הקבוצה ולכן חלק ממרכיב הרווח היזמי עובר לכיסו ( אך עדיין מרוויח פחות מול יזם / קבלן שנושא במלוא הסיכון ואחראי לכל התהליך גם לאחר האכלוס ושנות הבדק).

כמו כן מקרים שקרו בעבר, כמו בפרויקטים של ענבל אור למשל (אולי הדוגמה המפורסמת בתחום) ושל קבוצות רכישה אחרות שקרסו, האפילו לעיתים על ההצלחות ועל החיסכון המשמעותי שהשיגו חלק מהקבוצות מול רוכש דירה רגילה.

ועדיין: ישנם מארגני קבוצות רכישה עם היסטוריה גדולה של הצלחות. על כן מדובר בהשקעה שעשויה להיות נכונה, בתנאי שמחשבים מראש את הסיכונים וכן מביאים בחשבון שהרווחים הצטמצמו ביחס לעבר.

רכישה של קרקע חקלאית

מדובר באחת מאפשרויות ההשקעה הפופולריות כיום בפרסומים השונים ברחבי האינטרנט והמדיה בישראל.

קרקע בחדרה, בבת ים, גני תקווה, נתניה, רעננה ו... עוד המון אפשרויות נוספות אשר מציעות לישראלים חלום בר השגה. אולם עם החלום הגדול שמוצע, חשוב גם להזכיר את שברו. אלפי ישראלים התפתו לאורך השנים להשקיע בקרקעות חקלאיות בישראל, שלעיתים הם עדיין מחזיקים בהן אף על פי שרכשו את הקרקע לפני למעלה מ- 20 שנה - ועדיין על הקרקע קיים שדה של גידולים חקלאיים. שכונת מגורים עדיין לא נראית באופק.

רכישת קרקע חקלאית בישראל היא מסוג ההשקעות המסוכנות, דווקא בגלל העובדה שבמרבית המקרים המחיר נמוך והפיתוי גדול: אין כמעט משפחה שבה לא מסתובב סיפור על הסבא-רבא שהציעו לו לרכוש קרקע חקלאית במה שהפך לימים להרצליה פיתוח, אבל הוא בחר להוסיף כסף ולרכוש דירת שיכון בפריפריה...

אם כבר רוכשים קרקע חקלאית , מומלץ להיעזר בייעוץ משפטי, לפנות לרשות המקומית ולבדוק האם ישנן תכניות עתידיות לאזור, או שמתוכנן שם כביש או פארק - ואז השטח יופקע בתמורה להחזר מחיר הקנייה בשחיקה של האינפלציה (במקרה הטוב).

בכל מקרה, חשוב לבדוק האם הקרקע היא צמודה לדופן אזור מגורים מפותח, כי אז יהיה קל יותר בעתיד לאשר תכניות, כאשר תשתיות הפיתוח קרובות או קיימות.

רכישה של דירה בדמי מפתח

מדובר למעשה ב-"שכירות מוגנת", תופעה שהייתה קיימת בעיקר בשנות ה 80-70, כאשר דירות רבות נקנו במחירים נמוכים על ידי רשויות המדינה, לרבות משרד הביטחון או משרד השיכון וניתנו תמורת מחיר רכישה נמוך לזכאים, למשל נכי צה"ל, ביטוח לאומי וזכאי הדיור הציבורי.

בשיטה זו הרוכש קנה את הדירה במחיר נמוך שעמד אז על אלפי - עד עשרות אלפי לירות את הזכות להתגורר בנכס עד לסוף ימיו, ורק רק לאחר מותו הנכס חזר לבעלים המקורי.

רבות מהדירות הללו עברו במהלך השנים לבעלים פרטיים שהחזיקו בנכס בבעלות של 2/3 ו 1/3 לטובת הקונה, ששילם במהלך השנים דמי שכירות נמוכים מאוד. שיעור השכירות היה לא יותר מ- 15%-20% משכירות בשווי הוגן.

לפי חוקי השכירות המוגנת אם בעל הנכס היה מבקש לפנות את המתגורר בדירה, הוא היה צריך לפנות לבית משפט בתהליך ארוך, להציע פיצוי לדייר המוגן ולהגיע אתו להסכמות, או לחלופין להעביר אותו לנכס אחר דומה במרחק גיאוגרפי סביר. תהליכים משפטיים אלו אורכים שנים רבות וברוב המקרים היה על בעל הנכס לפצות את השוכר במחיר גבוה משמעותית מהמחיר האמיתי של הנכס - וכל זאת כדי לפנות את הדייר.

כיום בתי המשפט בישראל, בעיקר לאור תהליכי ההתחדשות העירונית, קיצרו משמעותית את התהליך והם ממנים שמאי בשלב מוקדם מאוד ומנסים ללחוץ לפשרה בשלב מוקדם מאוד כדי לא לעכב את ההתחדשות.

רבים מבעלי השכירות המוגנת כבר הלכו לעולמם והתופעה של דיירים מוגנים הלכה ופחתה עם השנים.

למרות זאת, עדיין קיימים שוכרים מוגנים ומי שרוכש דירה כזו עם שוכר מוגן בתוכה, חייב לדעת שמדובר בתהליך משפטי לא פשוט. גם אם מחיר הקנייה כיום הוא נמוך יחסית, יש סיכוי סביר מאוד שכדי לפנות את הדייר יידרש בעל הנכס לשלם תשלום משמעותי נוסף.

רכישה במושע

מושע הוא מושג המתאר רכישה של מקרקעין בבעלות משותפת. פירוש השם מושע הוא שותפות, לרוב מדובר בירושות שחולקו מנכסיו של אדם שנפטר או כמה בעלי חלקות שהפכו לשותפים בחלקה אחת חדשה (בעקבות תכנית איחוד וחלוקה).

רבים מהמבקשים לרכוש נכסים כאלו נתקלים בנכסים הרשומים כגוש וחלקה בלבד ולעיתים החלק של כל שותף מגיע לאחוזים בודדים בקרקע, כאשר מדובר בחלקים שאינם שווים. במקרים מסוימים מדובר בעשרות ואף במאות בעלים. לעיתים מושג זה מתקבל מהחלטות של רשויות המאשרות תכניות בניין עיר (תב"ע) ללא הסכמת בעלים מתוקף החוק ובכך גוזרים על בעלים שונים לחסות תחת תכנית אחת גדולה שבה כל אחד מחזיק בחלק קטן.

מבחינה משפטית מותר לכל אדם מכוח קניינו הפרטי, לבצע מכירה או קנייה בחלקות מסוג זה (חוק יסוד) גם ללא הסכמת יתר הבעלים ( כמובן יש לבדוק שאין חוזה או הסכם שאומר אחרת ) אולם לעיתים "מלחמות היהודים" מגיעות גם לתחום זה שבו פלוני קושר את עצמו בעסקה עם יזם איקס ואלמוני אחר קושר את עצמו עם קבלן אחר ומאבקים אלו מסתכמים בבתי משפט בדיונים רבים ויקרים, כאשר בזמן זה לא ניתן לקדם פיתוח נדל"ני בקרקע.

הפתרון למצב מורכב זה הוא מונח משפטי נוסף הנקרא "פירוק שיתוף", בו פונה כל אחד מהבעלים או חלקם לבית משפט ומבקש ממנו שיורה על פירוק שיתוף כאשר בית המשפט יכול להורות גם על מצב של "חלוקה בעין" כלומר מתן בעלות ספציפית על חלקה ספציפית במקרים שבהם הדבר ניתן, או לחלופין "מכר מזומן" של הקרקע באמצעות כונס נכסים לכל המרבה במחיר.

מדובר במכרז פומבי שבו לכל אחד קיימת הזכות להשתתף ולהציע את ההצעה הגבוהה ביותר כדי לזכות. כאמור מדובר בהרבה מקרים בתחום שמיועד בעיקר למומחים ולבעלי יכולות כלכליות נרחבות, או לחילופין למשקיעים בעלי סבלנות המבינים שבעתיד יוכלו יותר לקבל הצעות טובות יותר.

ולמרות כל זאת, בישראל - גם לאור העובדה שערך הנדל"ן עולה משנה לשנה - רכישה של קרקע במושע למי שאינם זקוקים לכסף באופן מידי, מביאה לרוב לתוצאות טובות יותר בהשוואה לאפיקי השקעה אחרים.

רכישה מכונס נכסים

נכסים רבים מוצעים למכירה על ידי כונסי נכסים, בעיקר במקרים שבהם אנשים לא עומדים בהחזר חוב ובית משפט ממנה כונס לנכסי החייב שימכור את הנכסים לכל המרבה במחיר.

חשוב לדעת שאף על פי שהנושא מפורסם הן באתר הכונס הרשמי והן בפרסומים שמחויבים בחוק, רבות מהעסקאות הללו נסגרות על ידי אנשי מקצוע מהתחום לרבות שמאים, עורכי דין, יזמים, קבלנים ואחרים, שיודעים היטב כיצד לתמחר את הנכס במהירות מול משקיע פחות מיומן, והם אלה שיודעים להגיש את המסמכים בזמן ועל פי ההנחיות.

במקרים רבים מדובר באנשים/חברות בעלי כיסים עמוקים, שמגיעים להתמחרות כאשר הם מוכנים לשלם סכומים הקרובים למחיר הרכישה האמיתי ואף מעבר לכך, בעיקר אם הם יודעים לתמחר את השווי העתידי של הנכס, או את האפשרות להשבחתו לדוגמה במקרה של התחדשות עירונית.

חשוב גם לבדוק את מצבו המשפטי של הנכס כדי לוודא שלא תהיינה תביעות עתידיות מגופים כאלו ואחרים וכן לוודא את מצבו הפיסי והרישוי על ידי מהנדס/בעל מקצוע מוסמך וכן לא לוותר על ביקור בעירייה במחלקת הנדסה בשביל להבין תוכניות עתידיות.

רכישה של נכס בהתחדשות עירונית

הזדמנויות רבות בנדל"ן טמונות ברכישה של נכס שאמור לעבור הליך של התחדשות עירונית עתידית, הן בפינוי בינוי והן באופציה של ת"מא 38 . לעיתים הרווח יכול להגיע לעשרות אחוזים ואף להכפלה של ערך הקנייה, כאשר למרכיב הזמן יש משמעות קריטית: ככל שהרכישה נעשית בתחילת התהליך ועוד בראשיתו מחיר הנכס יהיה זול בעשרות אחוזים, לעומת נכס זהה שייקנה בסמוך להריסתו/הוצאת היתרי הבנייה.

"החוכמה" במקרים הללו היא לקנות את הנכס בתחילת ההליך כאשר קונים מתחרים לא יודעים שהנכס צפוי לעבור תהליך כזה ולכן המחיר הוא נמוך באופן יחסי ומייצג את המצב הקיים ולא את המצב העתידי.

כיום בישראל קמות קרנות נדל"ן המתמחות ברכישה של נכסים מסוג זה בשלבים מוקדמים מתוך מטרה ליהנות מרווח עתידי גבוה עם השלמת תהליך ההתחדשות העירונית.

רכישה של נכס במכירה מוקדמת

יזמים וקבלנים רבים מקיימים "פריסיילים" בהם מוצעות לקהל הרחב בחלק מהמקרים ולמקורבים ובני משפחה. בחלק אחר של המקרים כדי לקבל את הליווי הבנקאי שהבנק דורש (לרוב מכירה של כ- 15%-20% מהדירות) ועל כן אפשר לקבל הטבות שמגיעות כיום ל- 5% הנחה מול מחיר המחירון.

אמנם הנחה גדולה מזו לא תאושר לרוב על ידי הבנק המלווה את הפרויקט, אך כאשר מדובר בדירה שעלותה כמה מיליונים, גם 5% עשויים להיות שווים למאות אלפי שקלים.

רכישת דירה מהאפוטרופוס הכללי

כידוע אפוטרופוס ממונה במקרים חריגים לטובת אנשים שלא יכולים לנהל את ענייניהם בעצמם. בהקשר הנדל"ני מדובר באפוטרופוס לענייני רכוש, בשונה מאפוטרופוס לגוף אשר מיועד לאנשים שאינם מסוגלים לקבל החלטות הנוגעות למצבם הבריאותי.

אפוטרופוס ממונה על ידי בית משפט והחוסים מצויים תחת השגחתו של האפוטרופוס הכללי. כל הפעולות שנעשות מתבצעות תחת הסכמת בית המשפט ולכן יש חשיבות גדולה למי שמתכוון לרכוש נכס כזה לצרף אליו עורך דין המבין בתחום, עסקה ללא אישור בית המשפט בנדל"ן היא ללא כל תוקף חוקי .

בית המשפט יאשר את העסקה רק אם היא עולה בקנה אחד עם השווי הכלכלי האמיתי של הנכס ואם היא משרתת את טובתו של החוסה. גם במקרה זה יש לרשום הערה בטאבו עם השלמת תהליך הרכישה והערת אזהרה עם תשלום הסכום הראשוני.

גם פה, בדומה לקנייה מכונס נכסים, יש צורך בהערכת שווי של שמאי, פרסום בעיתונים ותחרות בין קונים, הכל במטרה להשיג מחיר מקסימאלי וביצוע חוזה על פי כללי בית המשפט והנחייתו כאמור.

רכישה של נכס עם ייעוד אחר

במקרים רבים נכסים מסוימים בנדל"ן נמכרים בפועל "כדירה", אף על פי שבטאבו הם מוגדרים בייעוד אחר לדוגמה: מחסן, מרפסת, שטח שירות, שטח ציבורי ועוד. הסיכון ב"אפיק" השקעה כזה, הוא ש"שינוי הייעוד" העצמאי אינו חוקי ועלול לגרור הליך פלילי עקב שימוש חורג וקנסות כספיים משמעותיים.

גם תחום פיצול דירות נכנס להגדרה רחבה זו כאשר הוא נעשה בצורה לא חוקית. משקיעים רבים מתפתים ורוכשים נכסים כאלו במחיר זול משמעותית ממחיר דירה, אבל הם לוקחים על עצמם גם סיכונים משמעותיים.

במקרים רבים אפשר לראות בנייה לא חוקית על הגג, פלישה לגינות שמוגדרות כשטח ציבורי, פיצול דירות, השכרת דירות שמוגדרות כמחסן, ייעוד תעשייתי, לוגיסטי ועוד. לעיתים קרובות, ההשכרה היא לעובדים זרים שחוששים להתלונן או תלויים בשכר דירה נמוך .

הדרך היחידה להכשיר שטח שכזה היא לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ולהגיש בקשה על ידי אדריכל לשינוי ייעוד/שימוש חורג לפרק זמן מוגבל. מעבר לעלויות הנלוות של הבקשה, כלומר לעלויות תכנון יועצים אגרות וכו' - ישנה סכנה שהעירייה תגלה על המעשה הלא חוקי בנכס ויהיו לכך השלכות.

במילים אחרות: יש להביא בחשבון שגם במקרה שהדבר יאושר, יצטרך בעל הנכס לשלם היטלי השבחה של שינוי הייעוד, שמעלים משמעותית את ההשקעה בנכס, גם אם נרכש במחיר התחלתי מפתה.

ניר שמול - מנכ"ל חברת שניר (צילום: תומר פדר)

הכותב, ניר שמול, הוא מנכ"ל חברת "שניר"

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully