קריסת אוורגרנד: גם ישראל רגישה לגלי ההדף

הימים האחרונים הכניסו את השוק הסיני לטלטלה עקב החשש לקריסת חברת הנדל"ן הגדולה אוורגרנד.

רבות נכתב על ההשפעה הצפוייה על השוק בסין, ומאליה עולה השאלה, האם אפשרי שחברת נדל"ן שקורסת בסין, תביא לגלי הדף בעולם כולו, לקריסת חברות ולמיתון שיורגש אפילו בישראל.

כדי לבחון את השאלה כדאי לחזור לשני משברים שהצליחו להפתיע את כל האנליסטים. השפל הגדול בשנות ה-30 של המאה הקודמת ומשבר הסאב-פריים. על האפקט הפסיכולוגי ותגובת השרשרת ניתן ללמוד מן השפל הגדול ועל הרגישויות המיוחדת של תחום הנדל"ן ניתן ללמוד ממשבר הסאב-פריים.

לקריסת חברה בסדר גודל של חברת אוורגרנד השפעה ישירה על השווקים הפיננסים ועל שווקי הנדל"ן. אי פירעון חובותיה כלפי גופים בנקאיים, ייצור גל הדף במערכת הפיננסית. למדנו מן השפל הגדול, שמשבר פיננסי מקומי עלול לשלוח גלי הדף לכל המערכת הבנקאית.

קיומה של המערכת הבנקאית תלוי בהלימות ההון שנקבע על ידי הרגולטורים ובאמון הציבור. לפיכך אם השוק הסיני יגיב בהיסטריה למשבר, קשה יהיה להעריך, היכן הוא יעצר. קריסת החברה, תביא עימה כמובן לקריסת חברות רבות בתחום הנדל"ן. גם פה יש משמעות לאפקט הפסיכולוגי. לכיסוי חובותיה של החברה, יידרשו מימושים בהיקף רב של נדל"ן. האם השוק הסיני יגיב בירידת מחירי הנדל"ן?

ירידת מחירי הנדל"ן, כפי שראינו במשבר הסאב-פריים, שולחת גלי הדף משלה: שוק המשכנתאות בעולם עלול להגיב במשבר. מדינות שלא יישמו רגולצייה מחמירה בעקבות משבר הסאב-פריים, עלולות בתורן לסבול.

הלוואות שניתנות לרכישת נכס ללא הון עצמי, יוצרות את הסיכון הראשוני. אפילו בישראל, בעקבות עלייה עקבית במחירי הנדל"ן, צצו חברות שמייעצות, כיצד ליטול מן המערכת הבנקאית הלוואה בגובה מלוא הנכס הנרכש. כמו כן, בשנים האחרונות פורח בישראל שוק של גופי מימון להשלמת הון עצמי. שני אלה, הופכים את ישראל כמו מדינות רבות נוספות, לרגישות לגלי הדף של משבר שכזה.

דווקא מדינות שבהן קיימת ציפייה לעלייה עיקבית במחירי הנדל"ן, הן רגישות יותר מאחרות למשברים שכאלה שכן בהן השכיחות של עסקאות עתירות סיכון היא גבוהה במיוחד. רק מדינות עם רגולצייה מחמירה בדבר שיעור המשכנתאות ובדבר הלימות ההון, מוגנות מפני השלכות המשבר.

נכון שהפרקטיקה של המסחר באג"ח מגובה משכנתאות בארה"ב תרמה לעוצמת משבר הסאב, אולם העדרו של מסחר באג"ח מגובה משכנתאות אינו הופך את השוק לחסין מפני משברים.

ניתן לקוות שקריסת חברת אוונגרד תיוותר מקומית, אולם אין לפסול את האפשרות שהקריסה תשלח גלי הדף בעולם.

נכון שהשוק הישראלי נראה כחסין בשל הביקוש הקשיח הנמשך למגורים, אולם התנהגות צרכנית בטווח הקרוב, על רקע משבר עולמי, עלולה להשפיע על השוק בישראל.

הכותב הוא עו"ד משה רז-כהן, ממשרד רז-כהן, פרשקר ושות' המתמחה במקרקעין