העליון: רוכש מקרקעין שלא רשם הערת אזהרה בטאבו - לא יכול למנוע מכירתם לאחר

רוכש מקרקעין, שבמשך תקופה ארוכה לא פעל לרישום המקרקעין על שמו בטאבו, לא יכול למנוע מרוכש חדש של המקרקעין לבצע את רישום הערת האזהרה בפנקס המקרקעין, אך שמורה לו הזכות לתבוע את המוכר - כך קבע שלשום בית המשפט העליון בהרכב של שבעה שופטים, בראשות הנשיא אהרן ברק.



חברת בריטיש וקולוניאל, הרשומה כבעלים של מקרקעין בעמק זבולון, מכרה אותם לחברת נוטריקון, ללא רישום בטאבו. ב-76' מכרה נוטריקון את המקרקעין לשלמה גנז; גם במקרה זה המקרקעין לא נרשמו על שמו בטאבו. ב-93' מכרה נוטריקון את המקרקעין לקיבוץ אפק, שעיבד את המקרקעין עשרות שנים. חלקות סמוכות נרכשו קודם לכן על ידי קיבוץ אפק ישירות מבריטיש וקולוניאל.



בפסק הדין נקבע כי בעת כריתת החוזה בין נוטריקון לאפק פעל הקיבוץ בתום לב; הקיבוץ בדק את הרישום במרשם המקרקעין וגילה שהוא רשום על שם בריטיש וקולוניאל. העסקה דווחה לרשויות המס ובהסכמת נוטריקון ובריטיש וקולוניאל נרשמה בטאבו הערת אזהרה לטובת אפק.



לפני סיום הליך הרישום פנה גנז, ב-97', לבית המשפט המחוזי בנצרת בבקשה לאכוף את ההסכם בינו לנוטריקון, וכן ביקש פסק דין הצהרתי לפיו הוא זכאי להירשם כבעל המקרקעין. בית המשפט דחה את תביעתו של גנז, וקבע בין השאר כי הוא התרשל באי רישום הערת אזהרה בטאבו על שמו במשך 17 שנה.



גנז עירער לבית המשפט העליון, באמצעות עו"ד שמואל אפל, בטענה כי סעיף 9 לחוק המקרקעין - העוסק בעסקות נוגדות - חל בעניינו וכי הוא זכאי מכוחו לסעדים שביקש. המדובר בהתחרות בין שתי זכויות קנייניות ועל פיה אם רכש בעל העסקה הראשונה את הקניין בנכס עדיפה זכותו על השני, אלא אם כן נרשמה העסקה לטובתו של זה בתום לב.



נוטריקון טענה כי אין היא הבעלים של המקרקעין וכי היא אינה יכולה להיענות לתביעתו של גנז לרישום המקרקעין על שמו. נוטריקון הצהירה כי היא תומכת בפסק הדין של המחוזי בעניין רשלנותו של גנז באי אכיפת ההתחייבות כלפיו. קיבוץ אפק הביע אף הוא תמיכה בפסק הדין והוסיף כי עסקת נוטריקון-גנז לא דווחה לרשויות המס ועל כן אינה חוקית.



בית המשפט העליון דחה פה אחד את ערעורו של גנז. בפסק הדין קובע ברק כי גנז הוא בעל העסקה הראשונה, שבמשך 17 שנים נמנע מלרשום הערת אזהרה, אף שיכול היה לעשות כן לאור עמדתה של חברת בריטיש וקולוניאל. קיבוץ אפק הוא בעל העסקה השנייה; הוא בדק את פנקס המקרקעין לפני שהתקשר עם חברת נוטריקון. הקיבוץ תפס חזקה במקרקעין ורשם הערת אזהרה.



לדעת ברק, מנסיבות אלה עולה כי הימנעותו של גנז מרישום הערת אזהרה היא שהכשילה את אפק, בלא שהקיבוץ תרם לכך. במצב דברים זה לא יוכל גנז להפעיל את זכות האכיפה כלפי אפק. ברק קובע כי עמידתו של גנז על האכיפה כלפי אפק מהווה שימוש שלא בתום לב בזכות האכיפה ביחסים שבין גנז לאפק. בית המשפט קובע כי גנז יכול למצוא סעד בתביעת פיצויים נגד נוטריקון וזכות זו נשמרת לו (ע"א 2643/97).