וואלה!
וואלה!
וואלה!
וואלה!

וואלה! האתר המוביל בישראל - עדכונים מסביב לשעון

המשכנתא החדשה: שקופה יותר, ברורה יותר, תחרותית יותר

עודכן לאחרונה: 14.11.2021 / 13:40

בנק ישראל פרסם שורה של תקנות חדשות שיחייבו את הבנקים למשכנתאות. המשכנתא החדשה תהיה מהירה יותר, מפורטת ושקופה יותר, ותציג גם מידע שלא תמיד נוח לבנק לשתף עם הלקוחות (כמו למשל מתי כדאי למחזר אותה), אך עם זאת ספק אם תקרב מישהו לדירה הנכספת

בנק ישראל כינס את ראשי הבנקים למשכנתאות לישיבה חריגה (שהתקיימה בווידיאו) כדי לעדכן אותם ברפורמה שגיבש בתחום המשכנתאות. עיקרי הרפורמה שמיישם בנק ישראל נוגעים לפישוט הנתונים המרכיבים את הצעת המשכנתא והפיכתם לשקופים יותר ובני השוואה להצעות אחרות.

מדובר ביוזמה ברוכה, ללא כל ספק, אך כדאי להזכיר שהבעיה העיקרית בשוק הנדל"ן כרגע, אינה רמת השקיפות של המשכנתא, אלא העובדה שגם עם משכנתא מצוינת, קשה מאוד לחלקים גדולים בציבור הישראלי לרכוש דירה משלהם.

עוד נתון חשוב שיש לציין: הוראות בנק שראל ייכנסו לתוקף, ככל הנראה, לא לפני המחצית השניה של 2022, ועד אז יתאפשר לבנקים להשיג על המתווה המוצע, כך שלא ברור מה ממנו יישאר בנוסח הסופי של התקנות.

הנה הנקודות העיקריות בצעדים שיזם בנק ישראל:

1. אישור עקרוני של משכנתאות במבנה אחיד - האישור העקרוני יהיה זהה בין הבנקים השונים ויספק מידע אחיד, ברור ומקיף. בין המשתנים שיוצגו באישור העקרוני: הריבית הכוללת החזויה, סך התשלומים החזוי וסכום ההחזר החודשי הגבוה ביותר הצפוי.

נתונים אלו יגבירו את רמת השקיפות בעסקת המשכנתא ויסייעו ללווה להבין טוב יותר את ההתחייבויות הגלומות בהצעות השונות שיקבל. חשוב להדגיש כי המידע יתבסס על מתודולוגיות חישוב אחידות ויונגש באופן זהה על ידי כל הבנקים וזאת כדי להעצים את כוחו של הלווה בשלב ביצוע סקר שוק והליך ההשוואה מול הבנקים השונים.

2. סלי משכנתא אחידים לכל הבנקים - במטרה להקל על נוטלי המשכנתאות לערוך השוואה בין הצעות הבנקים, בנק שהחליט להציע ללקוח משכנתא, יספק בנוסף לסל המשכנתא המוצע על ידו, שלושה סלים אחידים שהרכבם נקבע על ידי בנק ישראל, כאשר אורך חיי ההלוואה ייבחר על ידי הלקוח. להלן הרכבי 3 הסלים האחידים:

א. 100% קבועה לא צמודה
ב. 1/3 קבועה לא צמודה, 1/3 צמודה משתנה ו-1/3 צמודה לריבית הפריים
ג. 1/2 קבועה לא צמודה ו-1/2 צמודה לריבית הפריים

נגיד בנק ישראל, אמיר ירון במהלך מסע"ת בנושא הריבית 22 באוקטובר 2020. לשכת העיתונות הממשלתית
נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון: יוזמה שתגביר את השקיפות בשוק המשכנתאות/לשכת העיתונות הממשלתית

מתי כדאי למחזר משכנתא?

3. הצגת הריבית הכוללת החזויה וסך התשלומים החזוי - כיום, ברוב המקרים, הלוואת המשכנתא מורכבת ממספר מסלולים. לכל מסלול ישנה ריבית שונה, מנגנון הצמדה שונה ותקופה אחרת לפירעון. ההבדל הוא לא רק בין המסלולים השונים באותה הצעה אלא גם בין הצעות הבנקים השונים. לפיכך הריביות המוצגות באישורים העקרוניים, לעיתים קרובות, אינן בנות השוואה.

כדי שניתן יהיה להשוות בין הסלים השונים ובין ההצעות של הבנקים השונים, בכל אחד מהסלים באישור העקרוני יוצגו גם הריבית הכוללת החזויה וסך התשלומים החזוי בכל תקופת המשכנתא.
נתונים אלה מביאים בחשבון את העמלות ואת התשלומים החודשיים הצפויים לאורך כל תקופת המשכנתא על בסיס התחזיות משוק ההון לשינויים במדד המחירים לצרכן ובשיעורי הריבית במשק, המעודכנות למועד שבו ניתן האישור העקרוני.

תחזיות אלו נגזרות ממחירי אגרות החוב הממשלתיות ומשקפות את הערכות הפעילים בשוק ההון לגבי ההתפתחות העתידית של הריביות והאינפלציה. חשוב להדגיש שכל הבנקים יתבססו על אותן התחזיות משוק ההון, שיפורסמו על ידי בנק ישראל, כדי שבסיס ההשוואה בין הצעות המחיר השונות של הבנקים השונים יהיה אחיד.

4. סכום ההחזר החודשי הגבוה ביותר הצפוי על פי התחזיות - נתון זה יוצג על מנת לשמש אינדיקטור לשינויים שעשויים לחול בגובה ההחזרים החודשיים, והוא יתבסס על התחזיות משוק ההון לשינויים במדד המחירים לצרכן ובשיעורי הריבית במשק, שמעודכנות למועד שבו ניתן האישור העקרוני.

5. קיצור הזמן עד למתן האישור העקרוני - כיום, הזמן העובר בין הגשת בקשה למשכנתא ועד לקבלת האישור העקרוני עשוי להימשך שבועיים ואף יותר. עובדה זו מקשה על הלווים להשוות בין ההצעות של הבנקים השונים. לכן מוצע כי הזמן בין הגשת הבקשה עד למתן האישור העקרוני יוגבל לימים ספורים בלבד.

6. הגשת בקשה וקבלת אישור באופן מקוון - לקוחות כל הבנקים יוכלו להגיש בקשה למשכנתא ולקבל את האישור העקרוני באופן מקוון.

7. מידע נוסף שיונגש באתר הבנק ובדף האישי של הלקוח באתר הבנק המלווה:

מחשבון סימולציות של הלוואות משכנתא, מידע על כל הסוגים הקיימים של הלוואות המשכנתא ופרטיהם ועוד.

הצגת מידע לבחינת הכדאיות בביצוע מחזור הלוואת משכנתא - בעת בחינת הכדאיות שבמחזור משכנתא לא די להשוות בין הריבית המשולמת על המשכנתא הקיימת לריבית המוצעת על ידי הבנק הממחזר. יש להביא בחשבון שיקולים נוספים כדוגמת עמלת פירעון מוקדם והזמן שנותר עד לעדכון הקרוב של הריבית במסלולים מסוימים.

לפיכך, יהיה על הבנק לספק ללווה המעוניין למחזר משכנתא את הריבית החזויה על יתרת התשלומים אשר לוקחת בחשבון את הסכום בפועל שיצטרך הלווה להחזיר (כולל עמלת הפירעון המוקדם ועמלות נוספות אם ישנן). ריבית זו הינה בת השוואה לריבית המוצעת על ידי הבנק הממחזר ותסייע ללקוח לקבל החלטה מושכלת. בנוסף, יהא על הבנק שבו מנוהלת המשכנתא הפעילה להציג ללווה את התאריך הקרוב שבו צפויה הריבית להשתנות.

מסורבי משכנתא. ShutterStock
פחות כאבי ראש בדרך למשכנתא. בשורה למי שיש בידו את ההון העצמי ההתחלתי/ShutterStock

יועצי המשכנתאות מברכים

התאחדות יועצי המשכנתאות מיהרה לברך על הרפורמה ופרסמה הודה לפיה "הרפורמה החדשה של בנק ישראל היא המשמעותית ביותר שהייתה עד היום בשוק המשכנתאות, והיא הולכת לשנות באופן מהותי את השקיפות ללקוח, ותגביר את התחרות באופן אמיתי ונכון.

השילוב של אחידות בשמות המסלולים, יכולת השוואה נוחה, וקיצור זמני התגובה של הבנקים יביאו יחד לשקיפות ולתחרות אמיתית.

החלק המשמעותי ביותר לדעתנו נוגע דווקא לחיוב של הבנקים להציג ללקוחות את העלות הכוללת של המשכנתה על בסיס תחזיות הריבית והאינפלציה העתידיות. חלק זה של הרפורמה הינו מהפכני ברמה התפיסתית, ונועד שלא לאפשר לבנקים יכולת 'משחק' ומרחב תמרון בתוך הרפורמה, ולמעשה מעגן בצורה חזקה ביותר נורמות אתיות ומקצועיות.

משכנתא זו ההחלטה הכלכלית הגדולה ביותר שרוב משקי הבית יקחו בחייהם. זו לא חבילת סלולר. התמהיל שמציע הפיקוח נוח להשוואה ויוצר נקודת ייחוס ראשונית, אבל יש צורך להתאים את השנים, ההחזר החודשי ואופי ההלוואה, ולזה נועד התמהיל הרביעי שייבנה ללקוח בייעוץ מקצועי. הכלים הללו יאפשרו להגביר תחרות ויטיבו את המצב עם הלקוחות בסופו של יום.

אנחנו קוראים לפיקוח להחיל את אותן הנורמות גם על השוק הפרטי, ובכך להעלות את השקיפות והרמה המקצועית של כלל השוק, ולמנוע עבודה של שרלטנים העלולים לפגוע בלקוחות.

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

+
בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    1
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully