העלאת מס הרכישה נכנסה לתוקף. אלה ההשלכות

מים קרים על הפנים של משקיעי הנדל"ן. היום (ראשון) נכנס לתוקף החוק על פיו מס הרכישה החל על רוכשי דירה שנייה בסכום של עד 5.3 מיליון שקל, יעלה מ-5% ל-8%; מעל לסכום זה ישלמו המשקיעים מס של 10%. המהלך נועד לצנן את ביקוש המשקיעים בשוק הדיור, שהלך וגבר מאז הורדת מס הרכישה ביולי 2020, על ידי שר האוצר הקודם.

הפחתת שיעור מס הרכישה ע"י שר האוצר ישראל כץ הביאה לעלייה חדה במספר דירות המגורים הנרכשות לצורכי השקעה, הן במונחים כמותיים והן כשיעור מסך העסקאות בשוק זה. שיעור הרכישות של דירות מגורים שנעשו בידי משקיעים מאז הפחתת מס הרכישה כאמור עלה לכ-20% מסך העסקאות בשוק הדיור לעומת שיעור של כ-13% מסך העסקאות כאמור בחודשים שלפני ההפחתה. במקביל, נרשמה האצה בקצב עליית מחירי הדירות. על פי מדד מחירי הדירות שעורכת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בשנים עשר החודשים שחלפו מאז הפחתה זו של שיעור מס הרכישה, עלו מחירי הדירות בשיעור של כ 10%- שיעור העלייה הגבוה ביותר במחירי הדירות מאז שנת 2010.

על מנת לתקן את המצב ולהרגיע את השוק, החליטה כאמור הממשלה להעלות את מס הרכישה. השאלה אם המהלך אכן יוכיח את עצמו ומה יקרה בטווח הארוך. לצורך כך, שוחחנו עם שורה של מומחים בתחום הנדל"ן.

עו"ד חן דסטגור, שותפה במחלקת הנדל"ן במשרד סלומון ליפשיץ ושות': "בפעם הקודמת בה הועלו שיעורי מס הרכישה למשקיעים, חל צינון מסוים בביקושים ובהתאם, גם האטה מסוימת בעליית המחירים. אלא שהפעם, העלאת מס הרכישה למשקיעים באה על רקע משבר עולמי, אשר מביא לעליית מחירי גלם ולשינויים קיצוניים במדד תשומות הבניה וזאת, בלי קשר לביקושים המאמירים לדירות. ניתן להניח שהשינוי גם הפעם בשיעורי מס הרכישה, לצד ביטול על ידי בנק ישראל של האפשרות שעמדה בפני משקיעים לשעבד נכס קיים לצורך העמדת הון עצמי לרכישת נכס נוסף, יביאו, במידת מה, להאטה בביקושים מצד משקיעים".

אלא שהשוק מתאים את עצמו באופן מיידי, היא מציינת: "בעוד שהממשלה מעלה את שיעורי מס הרכישה כבר צצו פרסומות ברדיו לפיהן: "היזמים יספגו עבורכם את עליית מס הרכישה". כמו כן, בוטלה אמנם היכולת לשעבד נכס קיים לצורך רכישת נכס נוסף בהנחיית בנק ישראל, אך חברות הביטוח מצדן יוצאות בקמפיינים המודיעים לציבור כי דרכן האפשרות לקבל מימון כאמור עודנה קיימת.

ישי רוט, סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי של יזמית הנדל"ן קבוצת שובל מתחמי מגורים: "בטווח הקצר, העלאת המס תצנן ביקושים אולם להערכתי, בטווח הרחוק המחירים ימשיכו לעלות. מדוע? ראשית, אנשים מבינים שההשקעה הנכונה ביותר היא בנדל"ן. לראיה, מאז קום המדינה המחירים רק עולים. בנוסף לכך, עלויות הבניה עולות משמעותית, בין היתר, בגלל העליה בשכר היועצים והדרישות הרגולטוריות מהיזמים לצד הזינוק מחירי הקרקעות".

עו"ד יוסי מוסרי שותף במשרד עו"ד מוסרי & חביב ושות', העוסק בפרויקטים בנדל"ן ובהתחדשות עירונית: "ההשפעה תהא שולית אם בכלל. בשוק של 'מוכרים בלבד' העולה באופן תדיר, העלאת מס רכישה אינה משנה מהותית את ההחלטה לרכוש או לא לרכוש. ממילא הקונים סבורים כי המתנה נוספת עלולה לגרום לעליית מחירים אשר תבטל את ההשפעה השולית של תוספת מס רכישה".

שייקה נפחא ,יזם, בעלים של חברת סלעית מוסיף: "הצעד יצנן את השוק לכמה שבועות בלבד. יש לזכור כי בחודש האחרון חלה הסתערות של משקיעים, שרצו להספיק לרכוש דירות לפני העלאת המס. להערכתי, אחרי כחודש, נראה שהשגרה בשוק תימשך".

עו"ד נדיר אביעד, ראש מחלקת נדל"ן ומימון ושותף במשרד עו"ד יגאל בורוכובסקי ושות': "העלאת מס הרכישה ע"י כחלון הביאה דאז לרגיעה זמנית אבל בהמשך - חזרו הביקושים. בל נשכח כי החברה הישראלית מאמינה מאוד בבעלות על דירה ומנגנון השכירות לא קיים בד.נ.א שלנו. כמו כן, היות וחוק המיסוי מעניק פטורים בסיטואציות מסוימות, להערכתי, תחול עליה משמעותית בהיקף השימוש ביועצים שונים, כדוגמת יועצי מס ועורכי דין מומחים, טרם רכישת דירה, מה שלא קרה בעבר".

שייקה נפחא: "בטווח הארוך - מה שהיה הוא שיהיה. במציאות בה הריבית נמוכה ואין היכן להשקיע את הכסף, הנדל"ן הופך לאטרקטיבי. בנוסף, להערכתי, הצעד הזה יגרום גם לעליית מחירי השכירות".

עו"ד מוסרי: "ככל הנראה כן. כל עוד לא יחול שינוי משמעותי בשיעור ריבית המשכנתאות, הביקוש עולה על ההיצע ומן הסתם תימשך עליית מחירים, בהיעדר היצע באזורי הביקוש".

עו"ד נדיר אביעד: "לטעמי כן. לאור העובדה שעתודות הקרקע, בעיקר באיזורי הביקוש, הולכות ופוחתות ומנגד יש עליה בתוחלת החיים ובאחוז הגירושין - לא תהיה רגיעה של הביקושים לטווח הארוך. בנוסף יש לציין את הרחבת האפשרויות לקבלת אשראי לדיור והתחרות הגבוהה בענף המשכנתאות וכן את העליה ברמת השכר, מה שמגדיל את היכולת לקבל הלוואה".

עו"ד דסטגור: ישראל היא המדינה המערבית בה קצב גידול שיעור האוכלוסייה הוא מהגבוהים ביותר. ברור כי במציאות כזאת, 3% עליה במס הרכישה למשקיעים, גם אם יאט את הביקושים, לא יביא לעצירתם. המחסור הגדול בדירות יביא עמו עליית מחירים נוכח הביקושים המאמירים אשר תפצה על ייקור המיסים ברכישתן. שימו לב כי ב-24 ביוני 2015, נכנסה לתוקפה העלאת מס הרכישה למשקיעים ל 8%. היה זה אחד הצעדים הראשונים של משה כחלון כשר אוצר שבכך קיווה להפוך את ההשקעה בדירה להרבה פחות משתלמת. ואכן באותן שנים חלה ירידת מה בכמות המשקיעים אלא שבזמנו העלאת המס הצטרפה למגבלות נוספות שחלו על משקיעים כגון הגבלת משקיעים לקבלת 50% משכנתא בלבד משנת 2012; ביטול הפטור ממס שבח שנה ב-2014 וכן הגרלות מחיר למשתכן שיועדו רק לחסרי דירה. אלא שלמרות שהמשקיעים הורחקו לתקופת מה מהשוק - מחירי הדיור המשיכו לעלות".

ישי רוט: "הגדלת היצע הדירות להשכרה לא תשפיע על מחירי השכירות כי אנשים רוצים להשקיע בנדל"ן. ברמה הבסיסית ביותר, כל אחד רוצה להיות בעליה של דירה ולגור בדירה משלו. בנוסף, חסרות עשרות אלפי דירות מידי שנה כך שהביקושים ימשיכו להיות עצומים".

עו"ד עפר טויסטר בעל משרד עו"ד העוסק בתכנון ובניה: "אי אפשר לפתור את בעיית ההיצע על ידי העלאת או הורדת מס הרכישה. משאב הדירות אמור לשמש גם למכירה וגם להשכרה אבל בסה"כ עליו לשמש את צרכי השוק בכללותם. אם בסה"כ השוק צריך 50 אלף דירות בשנה ואתה תספק רק 40 אלף, המחירים יעלו. אם תספק 60 אלף המחירים ירדו. זה כלל בסיסי בכלכלה. ברור שהקטנת מצאי הדירות לשכירות יקפיץ את מחירי השכירויות הגבוהים גם כך (לפחות באיזורי הביקוש)".

עו"ד יוסי מוסרי: "הגדלה משמעותית של היצע הדירות להשכרה עשויה להשפיע רק בעוד מספר שנים, שכן היא אינה מיידית וכרוכה באישור תכניות. בנוסף במידה שהריבית תעלה, יתכן שהשוק יתאזן"

עו"ד נדיר אביעד: "בטווח הקצר נראה עליה במחירי השכירות. גם כאשר שר האוצר משה כחלון העלה את מס הרכישה, ראינו בלימה של רכישת דירות על ידי משקיעים אך לא ע"י רוכשי דירה ראשונה, מה שהביא למחסור בדירות להשכרה, שבתורו גרר עליה במחירי השכירות".

עו"ד מוסרי: "מחירי השכירות עולים אך לא בקצב זהה לעליית מחירי הדיור. הדבר מוסבר ע"י רצון הקונים להסתפק בתשואה נמוכה יותר מבשנים קודמות. העיקר לבצע רכישה . להערכתי, בתקופה הקרובה יעלו מחירי השכירות ויותאמו לעליית מחירי הדירות".

ישי רוט: "להערכתי, מחירי השכירויות יעלו, לאור העובדה ששוק הנדל"ן נמצא במצב נפיץ מאד. יש עליה של עשרות אחוזים במחירי חומרי גלם, ועלויות תובלה שאינן קשורות במישרין למציאות בישראל אלא לתופעה עולמית, שנובעת מהקורונה. לכך יש להוסיף את העליה במחירי הקרקעות".

עו"ד עפר טויסטר: " מחפשים את המטבע מתחת לפנס. הפתרון היחיד האמיתי הוא הגדלת השמיכה ולא משיכתה מצד לצד. במקרה שלנו, מצד השכירות לצד המכירות.
ברור לחלוטין שאם זה יעבוד כפי שהם רוצים ואפיק ההשקעה יפגע, אז בתוך שנה שנתיים ייווצר מחסור בדירות להשכרה. הפיתרון טמון בהגדלת מצאי הדירות והסרת החסמים. ראשית, ברמת התכניות. לצורך כך יש לחזק את פעילות הותמ"ל. שנית, יש לפשט את תהליך הוצאת היתרי בנייה. לצורך כך, יש לטייב את התכניות ובחלק מהמקרים גם את מוסדות התכנון, בכל הנוגע לאיכות כוח האדם במקומות בהם הדבר נדרש".

עו"ד מוסרי: זה ממש לא המהלך הנכון לצינון השוק, אלא אולי להעשרת קופת המדינה.
כסף פנוי של משקיעים המצוי בשוק ומופנה לשוק הנדל"ן לא ירתיע רכישות. על הממשלה לקבל החלטה כוללת להגדלת היצע הדיור באופן שיפקיע מהועדות המקומיות את הטיפול בהליכי התכנון ואלה ירוכזו בותמ"ל (במועצה הארצית) שם הליכי התכנון מהירים יותר, יעילים יותר ומאפשרים הסתכלות כוללת להבנת צורכי השעה ובהם, הגדלת היצע הדיור. ועדה מקומית שוקלת, מן הסתם, שיקולים אחרים וביניהם שיקולים פוליטים פנימיים הקשורים ביחסי הגומלין בין ראש העיר ובוחריו. במקרים רבים, מעכבים ראשי ערים תכניות מאושרות לבנייה, רק כדי לא "להסתכסך" עם בוחריהם המעדיפים הקפאת בנייה בעירם והעלאת מחירי הדירות בעיר בהיעדר היצע.

עו"ד נדיר אביעד: " בעשורים הראשונים למדינה, מחירי הקרקע היו נמוכים כי היא רצתה ליישב את הארץ, אלא שבעשרים השנה האחרונות זנחנו את הרעיון המקורי לפיו ראוי שידו של כל אזרח תהיה משגת לרכוש דירה. הפכנו למדינה קפיטליסטית. חל זינוק במחירי הקרקעות וכתוצאה מכך - במחירי הדירות. המדינה משועבדת להכנסות ממיסוי הקרקע ושכחה את האזרח.

המהלך הזה, הוא הרע במיעוטו, מציין עו"ד נדיר, "אך אין בו די. צריך לטפל בבעיה מן השורש. יש להפשיר קרקעות ולהגדיל את ההיצע ובמקביל לקצר את הליכי התכנון שאורכים שנים רבות, מה שגורם לחוסר בהיצע של דירות. הגיע הזמן שמדינת ישראל תשלב כוחות בין כל הגורמים הרלוונטיים כגון מינהל התכנון, השלטון המקומי, רמ"י וכיוב על מנת לייצר תהליכי תכנון ובניה קצרים בטווח קצר ולא לעוד 15 שנה".

ישי רוט: "מדובר במהלך גרוע מאד למדינה כי הנדל"ן הוא הדלק והחמצן שלה. לטווח הארוך המהלך לא יצנן מחירים. על הממשלה להוריד את המע"מ על חומרי הגלם שמיועדים לבניה. במקום להעלות את מס הרכישה, יש לאפשר לאנשים לקנות דירות. הכי חשוב - להפסיק את הסחר בקרקעות המדינה ולהציב רף מינימום במקום הנוהג כיום בו הקרקע ניתנת למרבה במחיר. צריך לפתח שיטה אחרת של מכרזים ולא לספסר בקרקעות".

עו"ד דסטגור: "לצד העלאת מס הרכישה, על המדינה להגביר את קצב שיווק הקרקעות, לשקול עריכת מכרזים שבהם הזוכה אינו בהכרח המרבה במחיר - מה שמביא לעליית מחירים דווקא על ידי המדינה, ולהקל על החסמים הבירוקרטיים בקידום הליכי רישוי. השינויים חדשות לבקרים והיעדר היציבות יוצרים דווקא את האפקט ההפוך, והוא - הסתערות על שוק הנדל"ן כפי שראינו כעת. על המדינה לנהוג בשקיפות כלפי אזרחיה ולהניח תוכנית כוללת לטיפול ביוקר הדיור אשר מתווה מדיניות עשור קדימה לפחות".

שייקה נפחא: "אני קורא לממשלה - תפסיקו לנהל את השוק. תנהלו בית חרושת של ייצור דירות. המדינה חייבת להמשיך לתכנן עוד ועוד ולשחרר פקקים של תכנון, לא רק על אדמות מינהל אלא על אדמות פרטיות. יש במרכז לבד מעל 100 אלף יחידות דיור על קרקעות פרטיות והגיעה העת שהמדינה תקדם בהן ותמ"ל פרטי, כדי לשחרר את אותן קרקעות. צעד נוסף חשוב הוא לעבור לרישוי עצמי".