לוקחים משכנתא? אל תמהרו לסמוך על הבנקים

לפני כשבועיים יצאה הנחיה חדשה משולחנו של נגיד בנק ישראל בנוגע לשוק המשכנתאות בישראל. על פי ההנחיה, בעוד כחצי שנה תיכנס לתוקף מדיניות חדשה, לפיה יידרשו הבנקים לפורמט אחיד עבור האישורים העקרוניים שהם מגישים ללקוחות, וזאת במטרה להקל על הלקוחות לבצע השוואה בין האישורים בין הבנקים.

בואו נעשה קצת סדר בכוונת בנק ישראל. כאשר לקוחות מגישים בקשה למשכנתא, בנק המשכנתאות מבצע בדיקה ראשונית של תנאי הלקוח (בעיקר תנאים כספיים - הכנסות והתחייבויות). לאחר הבדיקה מעניק הבנק ללקוח אישור עקרוני בסיסי ביותר. האישור כולל את סכום רכישת הנכס, גובה ההכנסה כפי שנמסרה על ידי הלקוח, גובה המשכנתא המאושרת ללקוח וסכום ההחזר החודשי הראשוני של תשלום המשכנתא.

כיום, מרבית האישורים הראשוניים של הבנקים כוללים בדרך כלל בין מסלול לשלושה מסלולים "פשוטים". חישוב זה יוצר את ההחזר הראשוני אותו אמור הלקוח לשלם, וכתוצאה מכך את גובה המשכנתא המאושר ללקוח.

הדרישה העיקרית של בנק ישראל מהבנקים - שקפו את עלות המשכנתא לאורך השנים. בנק ישראל טוען (ובצדק) שהאישורים העקרוניים המוצגים ללקוחות כיום על ידי הבנקים משקפים מציאות רגעית ביותר הנכונה לרגע לקיחת המשכנתא. אותם אישורים עקרוניים הניתנים על ידי הבנקים אינם מציגים את סך ההחזר הכולל של המשכנתא לאורך השנים, הם אינם משקפים ללקוחות את השינויים שיכולים להיווצר במידה ותהייה עליה בריבית הפריים או הריבית המשתנה בעוד 5 שנים, וכמובן שכלל האישורים אינם משקפים את השינוי בקרן המשכנתא והריבית החודשית באותם מסלולים הצמודים ממדד המחירים לצרכן.

מכאן אחת הדרישות של בנק ישראל - שקפו את כל הסיכונים והעלויות של המשכנתא (תחת מסגרת והנחיות אחידות שבנק ישראל ינחה).

דרישה נוספת של בנק ישראל - פורמט זהה לאישור העקרוני ושלשה תמהילים זהים לאישור העקרוני. כפי שמסמכי הבנק לחתימה על משכנתא שונים מבנק לבנק, גם האישור העקרוני של כל בנק שונה מהאחר, בנק ישראל דורש שהפורמט יהיה זהה לכל הבנקים - דבר שיקל על הלקוח להבין את המסמך.

יחד עם זאת, דורש בנק ישראל מבנק המשכנתאות ליצור שלוש "שבלונות" זהות של תמהילי משכנתה כדי שללקוחות יהיה קל יותר לבצע את ההשוואה בין הבנקים על בסיס שבלונות אלו. כפי שציינתי, האישור העקרוני כולל תמהיל משכנתה ראשוני המוגש ללקוח, תמהיל זה מורכב בדרך כלל מ 1-3 מסלולי הלוואה - כל מסלול יכול להיות שונה החל מהחלק שלו בסכום ההלוואה, בתקופת המסלול, בסגנון ההצמדות, השינויים וכו'. בכדי לבצע השוואה נכונה יש צורך לעשות השוואה נכונה בין המסלולים ולמעשה לעשות השוואה של "תפוחים לתפוחים" ולכן בא בנק ישראל ודורש מהבנקים "שבלונות" זהות של התמהילים באישור העקרוני אותם מסלולים אותה הצמדה ואותה תקופה.

כפי שאני מציין בכל הזדמנות, האישור העקרוני הוא אישור ראשוני בלבד. הוא בנוי מתמהיל סתמי שבדרך כלל מתאים לבנק ולא למרבית הלקוחות. עד לפני שנה הייתה הנחיה של בנק ישראל בה לא ניתן לקחת מעבר ל 1/3 מהמשכנתה צמוד לריבית הפריים, לא יותר מ 1/3 בריבית משתנה מעל 5 שנים ולא פחות מ 1/3 בריבית קבועה. הבנקים הפכו את הלימון ללימונדה וקבעו סטנדרט של מסלולי שליש, שלישי ושליש ללקוחות שלהם - "בנק ישראל אמר", אך מי שדקדק בהנחיה זאת מבין שניתן גם לקחת רק 20% בריבית משתנה מעל ל-5 שנים וניתן גם לקחת 60% מהמשכנתא בריבית קבועה שחלק ממנה צמוד למדד וחלק לא צמוד וכו'.

על פי הנחיה החדשה, האמורה להיכנס בעוד כחצי שנה, הבנקים יקבלו מבנק ישראל שלשה תמהילים או שבלונות שאותם הם יציגו ללקוחות ויגידו להם "הנה ההנחיה של בנק ישראל" אבל לא כך הדבר. השבלונות אולי נכונות לתמהיל הראשוני הבסיסי - ב 80% מהמקרים זה לא מתאים לאף אחד (רק לבנק). כל לקוח ולקוח זכאי לבנות תמהיל משכנתה שיתאים לו באופן מושלם, ניתן לקחת מסלולים קצרים וארוכים, מסלולים צמודים ולא צמודים ומשתנים ולא משתנים. ההנחיה הזאת תיצור אולי לחץ ראשוני על הבנקים, אך היא ללא ספק יכולה ליצור לחץ מיותר על הלקוחות שיחשבו שתהייה בקרוב הוזלה ובפועל מחירי הדירות ימשיכו לעלות, המדדים יעלו ומי שישלם זה הצרכן - כמו תמיד.

בכל שנותיי הרבות בהן אני עוסק בייעוץ משכנתאות לא ייעצתי ללקוחות שלי לקחת את תמהיל "שלושת השלישים" של הבנקים. תמיד בהשוואות לאורך זמן, תמהיל הבנוי נכון ומותאם ללקוח מנצח. כיום עשרות יועצי משכנתאות עובדים באותה שיטה - הם קודם בונים ללקוח את תמהיל המשכנתא הנכון עבורו ואז יוצאים למכרז הריביות מול הבנקים.

עופר לוין הוא מומחה למשכנתאות ובעלי חברת Reals - פתרונות מימון ריאליים.