האופטימיות בשוק הנדל"ן למגורים שוברת שיאים. אך האם הבועה תתפוצץ?

שוק הנדל"ן למגורים בישראל מתנהל כאילו שום דבר לא יכול לעצור את עליית המחירים. הביקושים עולים, המחירים מזנקים והצדדים המעורבים בטוחים, ברובם, שזה לא עומד להשתנות. בתקופה כזו, קשה לדמיין משבר באופק. זה לא שלא היו משברים בעבר, אבל נראה שהגורמים שהביאו להם פחות רלוונטיים לישראל של 2022.

האם הנרטיב הישראלי (לפחות בעשרים השנים האחרונות) לפיו מחירי הנדל"ן תמיד עולים וימשיכו לעלות אכן מוצדק? כיצד יראה משבר בשוק הדיור, ככל שיהיה כזה, ומה יהיו ההשפעות שלו על שוק המשכנתאות שובר השיאים? איך ישפיע משבר בשוק הדיור על זוגות צעירים, משפרי דיור, יזמים ומשקיעים? ברור שאם התסריט הכמעט דמיוני הזה יתממש, אנשים רבים יפגעו וכנראה גם יפסידו כסף - הרבה מאוד כסף.

בסוף דצמבר 2020 פרסמה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) את תוצאות המכרז לבניית כ-180 יחידות דיור בשני מגרשים באשקלון. במגרש הראשון החברה הזוכה הסכימה לשלם כ-21 מיליון שקלים עבור הקרקע, למרות שלפי השומה (שנקבעה ע"י השמאי הממשלתי) הקרקע הוערכה ב-3.2 מיליון שקלים בלבד. על המגרש השני (בו ניתן להקים 108 דירות) החברה הזוכה הסכימה לשלם 33 מיליון שקלים בעוד ששומת הקרקע עמדה על כ-9.8 מיליון שקלים בלבד.

וזה לא מקרה בודד. בחודש יוני 2021 פורסמו תוצאות מכרז של רמ"י על שני מגרשים בשכונת כרמי גת שבקרית גת, האחד עם 286 יחידות דיור והשני עם 246 יחידות. הזוכים הסכימו לשלם כ-95 מיליון שקלים על הקרקע הראשונה, שלפי הערכת רמ"י היתה שווה כ-57 מיליון שקלים, וכ-91 מיליון שקלים על הקרקע השנייה שלפי הערכת רמ"י היתה שווה כ-39 מיליון שקלים. גם הפעם ההצעות הזוכות היו גבוהות בעשרות אחוזים מהשומה.

דוגמה נוספת: בחודש אוגוסט 2021 פורסמו תוצאות מכרז שדה דב בתל אביב להקמת 1,574 יחידות דיור על שטח של כ-340 דונם בקרקע היוקרתית על הים, בחלקה הצפון מערבי של העיר. ארבע החברות הזוכות הסכימו לשלם על הקרקע כ-4.5 מיליארד שקלים - כלומר, עלות הקרקע בלבד עומדת כ-3 מיליון ש"ח לכל יחידת דיור. לפי הפרסומים בעיתונות דאז, ההערכות המוקדמות צפו שהמכרז ייסגר בכשני מיליארד שקלים. בכדי להמחיש את עוצמת התחרות, ניקח כדוגמא אחד מתוך ארבעת המגרשים, בו מחיר המינימום לקרקע עמד על כ-87 מיליון שקלים והרוכשים הסכימו לשלם כ-633 מיליון שקלים - פי 7 ממחיר המינימום! ופי 2 ממחיר השומה לקרקע. ואלה רק כמה דוגמאות.

המחירים הגבוהים לא מאפיינים אם כן רק דירות בתל אביב. גם בערים כמו לוד, רמת השרון, אשקלון, יהוד, קריית-גת ועוד, שם יזמי נדל"ן רכשו לאחרונה קרקעות במחירים הגבוהים בעשרות אחוזים מהמחירים ששולמו על קרקעות באותם אזורים לפני כשנה-שנתיים, ובמקרים מסוימים גבוהים במאות אחוזים מהמחיר אותו העריכה רמ"י בעצמה.

מחירי הדירות לא הכפילו את עצמם בשנה-שנתיים האחרונות, אז מדוע מוכנים היזמים והקבלנים לשלם כפול ויותר מכך בזמן שלפי הלמ"ס המחירים עלו "רק" בכ-10% בממוצע בשנה האחרונה? התשובה היא שילוב של לא מעט גורמים, בין היתר, מחסור בקרקעות זמינות (מה שמוביל לתחרות גדולה בכל מכרז) כתוצאה משיווק איטי של המדינה, צפי להמשך עליית מחירים, סביבת ריבית נמוכה ופריחת ענף ההיי-טק, שיצר שכבה משמעותית באוכלוסייה שנפגשה עם כסף גדול, והגדילה ביקושים בשוק הנדל"ן, בעיקר בתל-אביב, אבל לא רק.

הגורמים הללו יחד יצרו כדור שלג שהלך וגדל: כולם - מהיזמים ועד הרוכשים - לא רק שלא נסוגים מביצוע עסקאות, אלא להיפך - הם משלמים ביוקר מתוך אמונה שהמחירים ימשיכו לעלות ושהמבחר רק ילך ויצטמצם. בפועל זה יצר מנגנון של הימור על שווי הקרקע מצד היזמים, שמתבסס על תחזיות לעליה משמעותית במחירי המכירה העתידיים.

ההיסטוריה לימדה אותנו לא פעם שהנחות מוצא, שבבסיסן ציפיות לעליות מחירים חדות לאורך זמן, עשויות להיות בעייתיות בכל תחום, על אחת כמה וכמה כשיש גם מינוף גבוה. את המנגינה הזו אי-אפשר להפסיק, אומרים כולם - הקבלנים, אנשי המכירות, התקשורת ואפילו הגורמים בממשלה, שאמורים לפעול להורדת המחירים ובפועל תדלקו את המשך עליית המחירים בהצהרות שהמחירים ימשיכו לעלות בשנתיים הקרובות.

האמנם? במציאות הנוכחית בענף הנדל"ן, כולם שותפים לסיכון - גם היזמים וגם הרוכשים שנוטלים הלוואות ענק. במילים פשוטות: כשהמחיר עולה המימון גדל ואיתו גדל גם הסיכון למי שלווה את הכסף, ואפילו לבנקים שמלווים להם. הטירוף הזה מזכיר לכם משהו?

לא לעולם חוסן, וגורמים שונים עלולים להשתבש ולשנות את התמונה הכוללת. הנה רשימה חלקית.
המדינה תשנה גישה ותתחיל לחשוב לטווח ארוך.

המרוויחה הגדולה ביותר מעליות המחירים החדות היא מדינת ישראל, בעלת הקרקעות הגדולה ביותר, שמשווקת אותן בקצב איטי (בין אם בכוונה או מחוסר יכולת ביצועית) וכך מצליחה למקסם שווי ולהעשיר את קופת המדינה בהכנסות גבוהות כתוצאה מעליות המחירים (הנובעות בין היתר מהמחסור). בטווח הקצר, עליות המחירים טובות גם לבעלי הדירות ולחברות הנדל"ן, במיוחד אלו שגם יש בבעלותן מלאי קרקעות, אבל ברור שהשוק במצב הזה אינו בריא חברתית וכלכלית.

בשנים האחרונות מאמצי הממשלה התרכזו בעיקר בצעדים למיגור הביקושים, כמו העלאת מיסים והגבלות מינוף, ובתוכניות שמטרתן להקל על אוכלוסיות חלשות יותר ברכישת דירה כמו תכנית מחיר מטרה ותוכנית מחיר למשתכן. תוכניות אלו, מיד עם הכרזתן, אמנם הצליחו ליצור סוג של קיפאון בשוק, אך הוא נמשך לזמן יחסית קצר.

המציאות הפוליטית-כלכלית בישראל עשויה להשתנות בכל רגע, מה שעשוי להשפיע על מחירי הנדל"ן, בין היתר, כתוצאה משינוי תפיסתי עמוק של המדינה בנוגע למהלכים הנדרשים בהסתכלות ארוכת טווח, כמו הגדלה משמעותית של היצע הדירות, באמצעות שיווק מאסיבי של קרקעות ו/או התחדשות העירונית, הפחתה משמעותית בבירוקרטיה, שיפור תשתיות התחבורה הציבורית ומתן תמריצים למעסיקים גדולים לפיתוח מתחמי תעסוקה גם בפריפריה ועוד.

למרות הדעה הרווחת, בין היתר לאור נתוני המכירות המרשימים של חלק מחברות הנדל"ן במהלך שנת 2021 - המחירים הגבוהים לאו דווקא טובים ליזמים ולקבלנים, כי גם הסיכון שלהם עולה. ייתכן כי הם היו מעדיפים רמת ודאות גבוהה יותר ועליות מחירים קבועות של אחוזים בודדים בשנה, על פני הטירוף שמתרחש כעת, שגורם להם להיות תלויים בהמשך עליות מחירים בשוק שכבר היום לא מפסיק לשבור שיאים.

אם המדינה כביכול "מספסרת" כיום בקרקעות, ונותנת למחירי הדירות לעלות - בטווח הארוך ובשקלול הפרמטרים החברתיים עלול להיגרם נזק עצום לכלכלת ישראל. ביום שרכישת דירה תהפוך לבלתי-אפשרית עבור זוגות צעירים סביב אזורי התעסוקה המרכזיים (ויש שיאמרו שאנחנו לא רחוקים משם), עשוי להתרחש שינוי תרבותי עמוק במודל המקובל ויתכן שנעבור משאיפה לקנות דירה למודל של שכירות קבועה. השינוי הזה, אם יתרחש, יכול לפגוע מאוד בהכנסות המדינה בעתיד מנדל"ן ועלול לפגוע גם בבעלי הדירות, במשקיעים וגם ביזמים ובחברות הבנייה, שרוכשות היום קרקעות לפיתוח עתידי בציפייה לעליות מחירים חדות מדי שנה.

מה היה קורה אילו הקורונה הייתה ממשיכה להשתולל ללא חיסונים או תרופה לתקופה של שנים? כיצד היה נראה שוק הנדל"ן אם היינו צריכים להקפיד על עבודה מהבית וריחוק חברתי בשנים הבאות? ואולי זה עוד עלול לקרות, אם יצוץ זן חדש ועמיד לחיסון או בהתפרצות הבאה של וירוס מסתורי.

הצמיחה העולמית חזרה לעלות, אבל היום יותר מתמיד אנחנו יודעים שלא כדאי להיות שאננים. לפני הקורונה הייתה תחושה שהטכנולוגיה והרפואה המתקדמת הפכו אותנו לחסינים, ששום-דבר לא יכול להוריד את הכלכלה העולמית על הברכיים, אבל כולם טעו ובגדול.

אם החיסונים נגד קורונה לא היו מפותחים במהירות שיא וההתמודדות עם הנגיף הייתה ממשיכה להיות מלווה בסגרים ובמגבלות קשות, יתכן שמרכזי הערים היו הופכים לפחות אטרקטיביים, וזה היה משפיע מאוד על הביקושים.

במודל של עבודה קבועה מרחוק כנראה שאנשים היו מעדיפים בתים מרווחים וגדולים יותר, גם אם בפרברים, וכבר לא היו מוכנים להסתפק ב"דירת חדר בפינה של הפינה" (משירו של דודו טסה) מעל בית הקפה הפופולרי (שסגור בגלל הקורונה). קרבה למקום העבודה הייתה הופכת לפחות מהותית ומפת הביקושים הייתה משתנה, מה שהיה יכול להפוך לאירוע מתגלגל שהיה פוגע בגורמים המממנים, ביזמים, בבעלי הדירות ובכלכלה כולה.

תחום הנדל"ן המקומי משגשג מאוד, אבל הוא גם מבוסס על קונספציה שגויה שההשקעה בו היא כמעט חסרת סיכון, ויש גם כאלה שסבורים שהיא בעלת תוחלת התשואה הגבוהה ביותר. יש לא מעט גורמים שהביאו לתחושת הביטחון, אולי המופרזת, בקרב השחקנים בענף: מריבית נמוכה, נזילות גבוהה ושיקולים תרבותיים (מתחתנים ואז קונים דירה) ועד גורמים כמו גידול טבעי באוכלוסייה (בשיעור מהגבוהים במערב), מחסור בקרקעות באזורי ביקוש ותהליכי תכנון איטיים ומתעשרי ההיי-טק שהזרימו מזומנים רבים לשוק בזמן קצר.

חלק מהסיבות הללו גרמו גם לכך שאין בישראל עדיין שוק מפותח מספיק לדיור להשכרה לטווח ארוך, על אף שבשנים האחרונות שווקו יותר פרויקטים שכללו גם דיור להשכרה. זה קורה בעיקר באזורים מאוד מבוקשים, בהם עליית המחירים דוחקת צעירים ומשפרי דיור לוותר על חלום רכישת הדירה ולאמץ את המודל שזכה לפופולריות בערים מרכזיות בעולם. למיסוד שוק הדיור להשכרה, והפיכתו לאלטרנטיבה ממשית בלב אזורי הביקוש (אבל לא רק), ישנה יכולת להשפיע לרעה על הביקוש לדירות בבעלות.

הגורמים הרבים האלה בנויים כמו מגדל קלפים ויש לא-מעט תרחישים בהם, אם יחול שינוי לרעה באחד מהמאפיינים הדומיננטיים זה יכול להוביל לתגובת שרשרת שתפגע בביקושים, תאט או תעצור את עליות המחירים ותהפוך פרויקטים רבים לפחות רווחיים ואולי אף תגרום להפסדים של יזמים וחברות בנייה שרכשו קרקעות במחירים שעשויים להתברר כגבוהים מדי.

התרחישים האפשריים כוללים גל של צעירים שלא יהיו מעוניינים יותר לרדוף אחרי דירה בבעלותם, קטר ההיי-טק ייעצר, אירוע בטחוני חריג (כמו למשל מלחמה עם איראן), או שאולי הריבית בכלל תעלה בצורה משמעותית?

באופן פרדוקסלי, דווקא בעת הזו, המשקיעים סבורים שההשקעה בענף הנדל"ן מעולם לא הייתה בטוחה יותר, וזאת כשמחירי הדיור בשיא, תשומות הבניה עולות משמעותית, הקרקעות נמכרות במחירים דמיוניים אחרי תחרות עיקשת בין עשרות יזמים וקבלנים, והציבור ממונף יותר מאי-פעם לאור השיאים בהיקפי המשכנתאות.

דווקא עכשיו מרווחי הסיכון (המשתקפים בתשואה לפדיון של אגרות החוב) כמעט נעלמו ועלויות המימון של חברות הנדל"ן מעולם לא היו נמוכות יותר. ברמות האינפלציה הנוכחיות והציפיות העתידיות, סביר שהמדיניות המוניטרית המרחיבה לא תלווה אותנו לעוד זמן רב וכללי המשחק עשויים להשתנות לאחר שהריביות בשווקים יעלו. אמנם להיצע הקרקעות הזמינות לבנייה והליכי הביורוקרטיה השפעה גדולה יותר על מחירי הדיור מעליה קלה בריבית אך עדיין, שינוי בכיוון הריבית כלפי מעלה הוא תרחיש שכדאי לשים לב אליו.

כשהריביות יעלו, גם עלויות המימון של חברות הנדל"ן (ובכלל) יגדלו, המשכנתאות יתייקרו, והיכולת הכלכלית של השחקנים בענף לביצוע השקעות תרד.

גם משבר הסאב-פריים בארה"ב, שהתגלגל למשבר הכלכלי העולמי של 2008, התרחש על רקע שנות השגשוג של שוק הדיור האמריקאי לאחר ההתפוצצות הכואבת של בועת ההיי-טק בשנת 2000. הגורמים העיקריים לפריחת השוק אז היו הורדה חדה של שיעורי הריבית וחקיקה שהקלה בצורה משמעותית על לקיחת משכנתאות גם על ידי לווים עם יכולת החזר מפוקפקת ביותר.

למעשה, בסיס הבעיה היה ניהול סיכונים גרוע של הבנקים האמריקאים (עד כדי התעלמות), שהעניקו הלוואות כמעט לכל דורש, לעיתים רבות גם ללא תשלום כל מקדמה (הון עצמי) מצד הלווה. לאט לאט החלו לצוץ מקרים רבים של לווים שלא הצליחו לעמוד בתשלומי המשכנתא ושוק הנדל"ן למגורים נכנס במהרה לסחרור, שסיומו ידוע לכולם: שוק הדיור האמריקאי נפל לתהום וגרר אחריו כמעט את כל המערכת הפיננסית.

להבדיל, בישראל רמת הביטחון של הבנקים גבוהה ביחס למצב בארה"ב (אז והיום). אבל יש לקחת בחשבון, שהבנקים מהווים חלק משמעותי במשוואת הסיכון-סיכוי, לנוכח העובדה שהם מממנים בהיקפים משמעותיים את מרבית של השחקנים, בענף שנמצא ברמות שיא.

מצד אחד, יתכן שהמחירים בטווח הקצר ימשיכו לעלות מהסיבות האובייקטיביות הידועות: היצע נמוך שפוגש ביקושים גדולים, קצב בנייה שלא קרוב אפילו לשיעור הגידול באוכלוסייה, מאפיינים תרבותיים תומכים, סביבת ריביות נמוכה, פריחת ההיי-טק וכו'. בנוסף, הציפייה של כל השחקנים להמשך העליות מייצרת אינפלציית ציפיות שגם מזינה את התופעה.

אבל מצד שני, לכולם ברור שהשוק נמצא במצב צבירה שאינו בריא לאורך זמן, ולכן יש צורך בנקיטת צעדים אמיצים (שאולי עוד יקרו), בראש ובראשונה על ידי המדינה, אבל לא רק על ידה. כולנו צריכים לדעת לשים גבולות ולהתייחס לנורות האדומות שנדלקות, לא להתפתות לעסקאות מעבר לגבול היכולת שלנו, גם כשהמימון זמין וזול או כי אנחנו מפחדים לפספס את הרכבת.

אם כן, שאלות כגון מדוע המדינה לא משנה את קצב ושיטת שיווק הקרקעות, האם צריך לרסן יותר את שוק המשכנתאות, האם על המדינה לייצר מנגנוני בקרת סיכונים נוספים על הבנקים ורבות אחרות ככל הנראה יישארו פתוחות, אך דבר אחד ברור, כשמרוויחים הרבה יותר קל להתעלם מהסיכונים, וחמור מכך, לשכוח שלפעמים ובד"כ ללא התראה מוקדמת, הם גם מתממשים.

הכותב הוא מנהל דסק חברות ותאגידים ציבוריים בבית ההשקעות ילין לפידות