רשות ניירות ערך מפרסמת ממצאי ביקורת בנוגע להצעה של ניירות ערך. מהממצאים עולה שגם רכישת יחידת דיור עם רישום בטאבו עשויה להיחשב נייר ערך, אופ בפשטות: גם מתווכים ומשווקים של מיזמים לא מפוקחים נחשבים מציעים ונדרשים לעמוד בהוראות חוק ניירות ערך.
האיסור לפרסם נתונים כספיים במסגרת הצעת השקעה במיזם חל גם על פרסום נתונים כספיים "אובייקטיביים" המתפרסמים באופן פומבי ומטרתם לרמוז על התוצאות הצפויות של ההשקעה במיזם המגייס. כך מסבירים ברשות.
מנהל מחלקת ביקורת והערכה, עו"ד אמיר הלמר: "במקרים מסוימים השקעה בנדל"ן, הכוללת רישום מקרקעין, עשויה להיחשב לנייר ערך, אם מאפייני ההשקעה ואופן ביצועה מעידים כי מדובר בהשקעה פיננסית פאסיבית".
מחלקת ביקורת והערכה ברשות ניירות ערך מפרסמת דוח ממצאי ביקורת בנושא הצעה של ניירות ערך לציבור. הדוח מתפרסם בהמשך למספר ביקורות שביצעה המחלקה בשיתוף עם מחלקת תאגידים, במיזמים הפונים למשקיעים פוטנציאליים ומציעים להם להשקיע במיזם.
בדוח ריכוז הממצאים מוצגים שני מקרים, בהם השקעה פיננסית בפרויקט נדל"ן הכוללים רישום במרשם המקרקעין ייחשבו, לעמדת סגל הרשות, כהשקעה בניירות ערך.
במקרה הראשון מדובר בשיווק יחידות דיור בפרויקט נדל"ן במדינה זרה. ההשקעה דרשה התקשרות בהסכם רכישה של יחידת דיור תוך רישום הזכות על שם המשקיע במרשם המקרקעין באותה מדינה. מעבר לכך, נחתם הסכם נוסף לפיו המשקיע משכיר את היחידה שרכש בחזרה ליזם לתקופה של 10 שנים, בתמורה לתשלום שנתי של 10% מהיקף ההשקעה שלו.
בפועל התשלום למשקיע לא תלוי בהכנסות מהשכרת היחידה שלו, והיזם הוא שמנהל את היחידה כולל השכרתה על פי שיקול דעתו. סגל הרשות קובע כי בנסיבות המקרה הספציפי, מערכת ההסכמים בפרויקט מהווה "ניירות ערך", וזאת על אף קיומו של רישום הנכס על שם המשקיע ברשם המקרקעין.
סגל הרשות מציין בדוח כי על פי רוב, רכישה של דירה מזוהה הרשומה קניינית על שם הרוכש במרשם המקרקעין תהיה במהותה בגדר רכישה צרכנית באופייה, שאינה פיננסית. כך למשל, כאשר אדם רוכש דירה לצורך מגוריו בה או לצורך השקעה בנדל"ן באופן ישיר ועצמאי. יחד עם זאת, קיומו של רישום במרשם מקרקעין לבדו אין משמעותו בהכרח כי העסקה שבנדון אינה מהווה "נייר ערך".
סגל הרשות קובע כי מאפייני ההשקעה ואופן ביצועה מעידים כי ההתקשרות במהותה היא לביצוע השקעה פיננסית, פאסיבית, הנושאת אופי כלכלי מובהק ותוך ציפייה לתשואה. במקרים אלו, יש לראות במערכת ההסכמית הזו כהשקעה בנייר ערך.
מקרה נוסף שנכלל בדוח מתייחס לשיווק יחידת נופש מלונאית בחו"ל. למשקיעים הוצא לרכוש יחידת נופש פרטנית במיקום ספציפי במלון. כל יחידה נרשמה על שם המשקיע במרשם המקרקעין המקומי. עם זאת מארג הסכמי ההשקעה קבע שהמשקיעים זכאים לקבל חלק מרווחי המלון, בהתאם לחלקם היחסי למול כלל מחזיקי יחידות הנופש, ללא תלות בביצועי היחידה הספציפית שנרכשה על ידם.
מתווכים ויזמי נדל"ן, שימו לב
עמדת סגל הרשות היא כי בנסיבות אלו הסכמי ההשקעה מהווים "ניירות ערך" למרות שהמשקיע רכש יחידה מלונאית ספציפית שנרשמה על שמו במרשם המקרקעין. לעמדת הסגל, העובדה שהמשקיע זכאי לתשואה הנגזרת מהפעילות הכוללת של המיזם, ולא רק מיחידת הדיור שנרכשה על ידו, מחזקת את הצורך בהגנת דיני ניירות ערך.
בנוסף, הדוח עוסק בשתי סוגיות נוספות:
1. מעורבותם של מתווכים ומשווקים בשיווק ההשקעות - בהקשר זה קובע סגל הרשות כי "החוק אינו מכיר במעמד של "מתווך" ככזה המעניק פטור מתחולתו". ככל שגורם כלשהו לרבות "מתווך" מבקש להציע לציבור ניירות ערך של תאגיד כלשהו, מוטלת עליו החובות מכח החוק.
2. שימוש בנתונים כספיים "אובייקטיביים" לשיווק השקעה - סגל הרשות זיהה מקרים בהם מיזמים פרסמו נתונים כספיים "אובייקטיבים" שמקורם בפרסומים פומביים שונים לצורך שיווק ההשקעה. הנתונים אינם מתייחסים לפרויקט עצמו, אך הם מוצגים באופן המרמז על התוצאות הצפויות של ההשקעה במיזם המגייס. כך לדוגמא פרסום שיעורי תשואה ממוצעת בשכונה או בעיר בה מצוי פרויקט נדל"ן המשווק על ידי היזם ועוד.
סגל הרשות קובע כי פרסומים של נתונים כספיים מסוג זה, אינם נכללים בפטור "הפרסום הכללי" הקבוע בחוק, אף אם מדובר בנתונים חיצוניים לפעילות המיזם.
לעמדת הסגל, האיסור המפורש למסור נתונים כספיים במסגרת פטור "הפרסום הכללי" מעיד על חשיבותם של נתונים כספיים במסגרת הצעה של ניירות ערך. משכך, פרסומים שמטרתם לעקוף הוראה זו, לא יכולים לחסות תחת הפטור.