חלופת שקד שאמורה להחליף את תמא 38 ממתינה בועדת הפנים של הכנסת להשלמת הליך החקיקה בשאיפה שהממשלה תצליח להשלים את הליך החקיקה עד לסיום מושב החורף של הכנסת. בין אם תושלם החקיקה ובין אם לאו, מסתמן כי משרדי האוצר והפנים מקשיבים לאנשי המקצוע בתחום ושוקלים להציע למועצה הארצית לתכנון ובניה להאריך את תמא 38 בשנה נוספת.
נעזרנו בעו"ד איתמר פנץ, שותף וראש תחום התחדשות עירונית במשרד סלומון ליפשיץ, יו"ר מחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ויו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב, יו"ר הועדה בלשכת עורכי הדין וחבר בפורום המקרקעין של הלשכה ומשמש גם יועץ משפטי של חברת חלמיש
איך נולדה חלופת שקד?
חלופת שקד נולדה בעיקר מהלחצים שהגיעו מראשי הרשויות המקומיות, אשר ראו בתמ"א 38 משום מעמסה והקשו על מתן היתרי בניה. חשוב לציין כי על פי נתוני הרשות להתחדשות עירונית עד שנת 2020, חוזקו מכוח תמ"א 38 כ-26 אלף דירות בלבד, ב-1,337 מבנים, ובסף הכל ניתנו היתרים לחיזוק 80 אלף דירות בלבד מכוח התמ"א. מדובר בטיפה בים.
בניגוד לפינוי בינוי, תמ"א 38 מסתכל על הבניין הבודד, מה שיוצר מבחינת ראשי הרשויות בעיה בשני מימדים - עומס על התשתיות ואבדן הכנסות. מצד אחד מדובר בגידול משמעותי של האוכלוסיה מה שמעמיס על התשתיות ומצד שני ההכנסה מארנונה למגורים נמוכה משמעותית מארנונה לעסקים למרות שהמגורים תורכים הרבה יותר משאבים מהרשות כגון שירותים קהילתיים, פינוי אשפה וכיוב'.
יש לציין שחלופת שקד היא לא מקורית ולמעשה התכנית לעדכון תמ"א 38 יושבת במגרות מינהל התכנון מזה 3 שנים לפחות. מהותית לקחו את הצעת המגרה של מינהל התכנון שהתקשתה להתקדם בהיעדר ממשלה, ו'הגדילו ב 1.90 שקל' את סך זכויות הבנייה תוך ציון לוחות זמנים ברורים.
חלופת שקד באה לתת מענה לקושי של ראשי הרשויות בכך שהיא מציעה אפשרות לבחור בין חלופות כתנאי לקבלת היתר - לשלם היטלי השבחה או לבנות שטחים ציבוריים בתוך הבניין. מבחינה הזו החלופה שמציעה השרה שקד תוסיף ודאות לשוק שכן נראה שעל פניו התכנית שמציעה שקד היא בעלת היתכנות כלכלית ותסיע להפיכתם של פרויקטים רבים לכלכליים.
כדי שזה יעבוד כלכלית וישתלם מבחינה כלכלית ליזם, סך זכויות הבניה הוגדל משמעותית. במקור הגדילה שקד את זכויות הבניה ב-400%, אבל לא ברור מה יהיה היקף הזכויות שכן הצעת החוק צריכה לעבור קריאה שניה ושלישית בכנסת. כרגע ההצעה תקועה בועדת הפנים ויש לציין שמושב החורף עומד להסתיים.
ההבדל בין תמ"א 38 לחלופת שקד
ההבדל המשמעותי בין תמ"א 38 למתווה שקד הוא בכך שמדובר במסלול תכנון, להבדיל מתמ"א 38 שבמסגרתה היה יזם צריך לעבור במסלול רישוי.
כדי שאפשר יהיה לעשות שינוי ייעוד במגרש הבודד לשימוש ציבורי, יש להעביר תב"ע נקודתית, להבדיל מתמ"א 38. במסגרת החלופה נחסכת הבקשה להיתר בניה, כי התב"ע היא היתר הבניה. הרעיון הוא מהפכני, אלא שצריך לזכור שהליכי התכנון בישראל מייגעים ובישראל לוקח כמה שנים לעשות שינוי תב"ע. יחד עם זאת, על מנת שהחלופה תהיה ישימה, ועדות התכנון יצטרכו לגייס כוח אדם נוסף שכן אם היזמים יעברו ממסלול רישוי למסלול תכנון ברמת הבניין הבודד, הם יצטרכו לעשות תכנון נקודתי לכל בניין מה שידרוש הרבה יותר אנשי מקצוע.
פתרון הביניים שמינהל התכנון מדבר עליו הוא לעשות מיקור חוץ שיהיה גורמי תכנון חיצוניים שיספקו את השירות לרשויות המקומיות, שכבר היום קורסות תחת הנטל. הרשות להתחדשות עירונית יחד עם משרד השיכון תיקצבו ב-50 מיליון שקלים לרשויות המקומיות על מנת שיקדמו תכנון כזה אבל אם 15 הרשויות החזקות לא יאמצו את התכנית היא לא תתקדם. בנוסף יש לציין, שחלופת שקד לא תיתן מענה לפריפריה אלא לרשויות המקומיות באזורי הביקוש.
ומה בינתיים?
תוקפה של תמ"א 38 יפוג ב- 1.10.22, אולם על פי הוראות המעבר, רשויות מקומיות יוכלו להמשיך לתת אישורים לפי תמ"א 38 למשך שלוש שנים נוספות עד אוקטובר 2025, במידה שניסחו תכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38 (תכנית שכוללת מדיניות לישום תמ"א 38 באיזורים מסוימים בשטח הרשות, כמו למשל תכניות הרבעים של עירית תל אביב).
מה אני כדייר יכול לעשות עכשיו? מהם הצעדים שהדיירים יכולים לעשות?
העצה הפרקטית הכי חשובה היא שמי שנמצא בתהליך שלא יעצור. ככל שתמ"א 38 לא תוארך בעוד שנה, יש לא מעט בעלי דירות שהחל מאוקטובר 2022 ייכנסו להקפאה לתקופה של שלוש שנים עד שהחלופה תהיה מוכנה. ולכן מי שנמצא על הגדר, אנו ממליצים לו להתקדם ולשאוף להגיש בקשה לרשות עוד לפני ה- 1.10.
תמ"א 38 חוקקה לפני כ-13 שנים והתחילה להיות ישימה רק כ-5 שנים לאחר מכן. היום השוק כבר מכיר התחדשות, ולכן להנחתי ייקח פחות זמן ליישם את חלופת שקד, אבל עדיין ייקח זמן לשוק להסתגל ולעמוד בדרישות.
מי שהגיש בקשה להיתר עד 1.10.22 ייכנס לתמ"א 38 ולא יושפע מהשינוי. הודאות התכנונית בישראל נמוכה מאד ולכן חשוב שההסכמים שנחתמים היום יהיו גמישים ויצפו פני עתיד.
לסיכום, הודאות קריטית לשוק. לא הורסים משהו לפני שיש חלופה יציבה שעובדת ולכן לטעמנו חייבת להיות כאן תקופת מעבר משמעותית שתאפשר לשוק לרבות הרשויות המקומיות להבין את הכלי הזה ולהיערך בהיבטים של כוח אדם, תקציבים, הכשרות ועוד.
מינהל התכנון כבר החל לתגבר צוותי תכנון כדי לתמוך ברשויות המקומיות אבל חייב להיות טיפול הוליסטי- מחד כלי תכנוני ומאידך כלים פרקטיים לרשויות, אחרת לא יהיה מי שיתכנן. גם כך הרשויות לא מצליחות לתת שירות ליזמים. הכלי הזה יעמיס מאד על הרשות המקומית. הוא נכון כלכלית ותכנונית אבל כדי שיקרה צריך לתת לרשויות כלים - תקציב, כוח אדם והכשרות.
"בשורה התחתונה: תוכנית ראויה"
ציון אוטמזגין, מנכ"ל קבוצת ידר העוסקת בהתחדשות עירונית סבור שמדובר בתכנית ראויה בשני אופנים: "ראשית התכנית מגדילה את הזכויות של היזמים ב 400%. כך, למשל בניין של 4 קומות יכול להפוך ל 12-16 קומות. תוספת הזכויות מעניקה אופק ליזמים. בנוסף, חלופת שקד תפתור בצורה משמעותית את בעיית ההיצע במשק - המחסור בדירות באיזורי הביקוש".
בנוסף, מציין אוטמזגין את העובדה שחלופת שקד נותנת מענה לבעיה הכואבת ביותר של הרשויות המקומיות והיא העומס על התשתיות. לדבריו, "בתכנית תמ"א 38 הקודמת לא נתנו התייחסות לקושי שהתכנית יוצרת לרשויות המקומיות ופה באה שרת הפנים ונותנת מענה בדמות חיוב הזמים להקצות כ- 15% מהזכויות שיאושרו להם למבנים ציבוריים. זאת אומרת שכבר בעת אישור הפרויקט עצמו הרשות המקומית תשלב במסגרת אישור התבע את המבנים שהיא זקוקה לצרכי הציבור כמו גני ילדים, בתי ספר, טיפות חלב וכיוב'. בכך פותרת העיריה לעצמה את אחת הבעיות המשמעותיות ביותר".
מה מוצע לבעלי דירות ישנות שטרם נכנסו להליך של תמא 38? "הצעתי לא לחכות. הליך המו"מ בין יזם לדיירים אורך לעיתים זמן רב מידי בגלל שהדיירים מסתכלים על בניינים שכנים, ומתקשים להבין שלא כל בניין דומה למישנהו, אלא שהנסיבות היום השתנו. אני קורא לדיירים שגרים בבנייין ישן שמצבו בכי רע, לא לחכות, להפסיק להסתכל על האחרים- כמה השכן מקבל והבניין השני מרוויח כדי שלא ישארו מאחור. תמא 38 היא תכנית מצוינת שנותנת מענה לא רק לחיזוק הבניין אלא גם משדרגת את איכות החיים של דייריו בצורה משמעותית. מי שלא מכיר, לא יכול לדעת שהבניין עבר תמ"א 38. ולכן הצעתי לדיירים - תתקדמו לחוזים, תגישו תכניות, כדי שתוכלו להינות בהקדם מחיים נוחים ואיכותיים בבניין חדש".