בני בגין הוא איש ציבור מוערך ורציני, שקולו צריך להישמע עכשיו, בעקבות אירועים המתרחשים בחודשים האחרונים: התמוטטות הבניין בחולון וסידרת רעידות האדמה, שלמזלנו היו ברמה הנמוכה של סולם ריכטר (3.5-3.7).
למה דווקא בגין? כי ד"ר בגין הוא גיאולוג בעל שם, שעבד במכון הגיאולוגי וגם עמד בראש המכון. הוא השכיל לקרוא את הכתובת על הקיר: למרות שהחלק המזרחי של המדינה עומד על קו השבר הגיאולוגי הסורי-אפריקאי - המדינה לא נערכה כראוי לרעידות אדמה, אפילו בדרגות הנמוכות ובוודאי לא בדרגות הגבוהות בסולם ריכטר, שבהן צפויות תוצאות קטסטרופליות: אלפי בניינים יתמוטטו, עשרות אלפי הרוגים, רבע מיליון פצועים ומספר זהה של חסרי קורת גג, ונזקים בהיקף בלתי נתפס לתשתיות חיוניות.
המכון הגיאולוגי הצביע על נקודת התורפה הקריטית, וקידם את תחילתו של הטיפול. עד שנת 1980 לא היו תקני בנייה מוסדרים להתמודדות מול רעידות אדמה ופגיעה מפיצוצים, כולל בגלל פעולות איבה. זו השנה שבה המכון הגיאולוגי, יחד עם מ"מ יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ותשתיות, המהנדס ישראל דוד, התחילו בתהליך קביעת תקנים חדשים ומחמירים בתחום הבנייה, לעמידות בפני רעידות אדמה וטילים. התקנים השתכלל והוחמרו עם הזמן.
רוב הגיאולוגים מסכימים לדעה הפסימית, שמול רעידת אדמה בדרגות הגבוהות, 7-8-9 בסולם ריכטר (מעולם לא נמדדה בכדור הארץ רעידת אדמה בדרגה 10), ספק אם יש בניין שיחזיק מעמד. הדעה הרווחת היא, שהסבירות לרעידת אדמה כזו בישראל היא נמוכה, ויש שמעריכים את הסיכוי כפעם באלף שנים, אבל זה יכול להתרחש מחר.
חיזוק המבנה מול הריסה ובנייה
בחודש אוקטובר יפוג תוקפה של תמ"א 38, תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים. המילה תמ"א מתגלגלת במסדרונות של בתים משותפים בכל המדינה. נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, חוזר ומתריע, בצדק, שמדובר בסכנה חמורה וחייבים להאריך את תוקפה של התמ"א, ככלי עיקרי במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, לצד תוכניות פינוי-בינוי.
יש מקום להבחין בין תמ"א 38/1 לחיזוק מבנים בעיקר בתהליך של חיזוק עמודי התמיכה החיצוניים, לבין תמ"א 38/2 לפיה הורסים את הבניין ובונים מחדש, עם תוספת של זכויות בנייה להבטחת רווחיות ליזמים. למעשה, תמ"א 38/2 היא סוג של פרויקט פינוי-בינוי נקודתי.
גם בפרוייקט פינוי-בינוי, שבו יש עדיפות למתחמים גדולים יחסית, הורסים את הבניינים המקוריים, והבניינים החדשים נבנים בתקנים המחמירים החדשים של המכון הגיאולוגי, עם זכויות בנייה משופרות לצורך הבטחת רווחיות ליזמים.
יש הבדל בין שני סוגי התמ"א: הראשונה, תמ"א 38/1 חיזוק, מספקת הגנה מסויימת מפני סכנת התמוטטות הבניין הצידה, לעומת תמ"א 38/2 הריסה ובנייה, המספקת הגנה מסויימת גם מההתמוטטות הצידה וגם מפני קריסת הבניין לתוך עצמו.
הפרק התכנוני והפרק הכלכלי
בשבוע החולף, אחרי שיהוי ארוך, הכנסת קידמה את הליכי החקיקה של החלופה לתמ"א, המכונה חלופת איילת שקד, שרת הפנים. שקד התחייבה להליך מהיר במיוחד. לצד קידום החקיקה לקריאה שנייה ושלישית, יש סיכוי גבוה להארכה מסויימת של התמ"א המקורית לשנה נוספת, לתקופת הסתגלות של השוק.
חלופת שקד מורכבת משני חלקים: הפרק התכנוני והפרק הכלכלי. מה שזכה השבוע לקידום הוא הפרק התכנוני, כולל עדיפות בתחומי התכנון וקיצור הליכים. ואילו הפרק הכלכלי נדחה להליך חקיקה נפרד, שלא ברור עד כמה יהיה מזורז ומתי יושלם. בכל מקרה יש צורך בהליכים נוספים, למשל בקביעת התקנות הנדרשות.
בחלופת שקד יש, מצד אחד, העצמה של זכויות הבנייה עד פי 4 מהזכויות הקיימות כיום, מה שאמור לייצר לקבלנים רווחיות ראויה. בלי רווחיות, מה לעשות, הקבלנים לא יבואו.
מצד שני, ראשי הערים - עם דרישה מוצדקת למימון תשתיות ראויות לפרויקטים של התחדשות עירונית - שתמיד מעדיפים לקבל ארנונה גבוהה מפרויקטים מסחריים על פני בנייה למגורים, ובהם תלוי כל פרויקט, יקבלו את ליטרת הבשר שלהם, על ידי היטל השבחה והקצאת 7%-10% מהבנייה החדשה לשימוש העיריה.
היזמים דורשים - בעיקר בפריפריה בה ערכי הקרקע נמוכים - הגדלה משמעותית של זכויות הבנייה והקלות בתחום המיסוי. למשל, קיזוז עלויות הבנייה לצרכי העיריה מהיטל השבחה. דרישה נוספת של היזמים היא תוספת קרקע או ניוד זכויות בנייה למקומות רווחיים יותר.
הקריטריונים לזכויות מוגדלות
לאור המטרה החשובה שעומדת בליבת התמ"א, למי ראוי לתת זכויות תכנוניות וכלכליות מוגדלות?
לדעתי, שני הקריטריונים החשובים הם:
א - עד כמה הפרויקט קרוב לקו השבר הסורי-אפריקאי.
ב- האם הפרויקט הוא בבניינים שנבנו לפני 1980 ואינם עומדים בשום תקן בטיחות. אגב, גם במישור החוף, באיזור יגור-חיפה, קיים קו שבר שהוא מעין שלוחה של הקו הסורי אפריקאי. מי שעומד בקריטריונים אלה ראוי להטבות מס, למשל פטור ממע"מ והיטלי השבחה.
ערך חדש לבנייני הרכבת הישנים
בשנות ה-50 של המאה הקודמת נבנו בכל הארץ שכונות בשיטת "בנייני רכבת", ברובם יש שני בניינים נמוכים של 2-3 קומות ובכל כניסה 4-6 דירות, זה מול זה, וביניהם שטח גדול יחסית. לפתע, דווקא בגלל אותו מרווח בין הבניינים הישנים, יש לבנייני הרכבת יתרון בפרויקטים של התחדשות עירונית, בזכות היכולת להעצים זכויות בנייה והיכולת להשתמש באותו מרווח לתהליכי התחדשות עירונית.
לחץ הזמן מתעצם גם לאור הסיכוי הגבוה של הצורך לקלוט אלפי משפחות עולים שיגיעו מאוקראינה. זה אמנם לא אירוע בסדר גודל שאותו ניהל אריק שרון לקליטת מיליון עולים בתחילת שנות ה-90, אבל יש מצב שזה יהיה אירוע משמעותי. לשרת הפנים איילת שקד יש יכולת ביצוע לא מבוטלת.