כמה פעמים שמעתם על מצוקת בעלי העסקים בקניונים בשל הנהגת תווים, בידודים ומגבלות קורונה אחרות? אך הנה - חברת מליסרון, המחזיקה בקניוני עופר, שהיא בהחלט ססמוגרף אמין לזיהוי מגמות בשוק, מסכמת את שנת 201 עם רווח נקי של 1.5 מיליארד שקל. ברבעון הרביעי של שנת 2021 רשמה החברה רווח שיא של כ-693 מיליון שקל.
ייאמר מיד, לא כל שורת הרווח של החברה, מקורה בהכנסות מפדיונות הקניונים, אלא מעלייה בשווי הנכסים, מחיקת ירידה בשווי הנכסים שאפיינה את ראשית ימי הקורונה והשתקפה בדוחות 2020, שנה שעמדה בצל הסגרים, עם הפסדים של 250 מיליון שקל. ועדיין: גם בפדיונות הקניונים בקבוצה נרשם זינוק, שמכניס קצת לפרופורציות את תלונות בעלי העסקים על פגיעה בשל מגבלות הקורונה
הגידול המשמעותי נובע מגידול ב-NOI שנובע מעלייה בדמי השכירות בחוזים חדשים שנחתמו, ממימושי אופציות ועליית המדד וכן מעדכון הערכת השווי לפרויקט Landmark ת"א וכאמור - מביטול ירידת שווי נכסים שנרשמה בשנת 2020 עם התפרצות נגיף הקורונה. כמו כן, הציגה החברה עלייה בפרמטרים התפעוליים, ביניהם שיא ב-FFO (בנטרול הקלות קורונה), ירידה בשיעור המינוף ועלייה של כ-6% בפדיונות השוכרים.
פדיונות הקניונים: יותר מאשר ב-2019, טרם התפרצות הקורונה
באשר לפדיונות בקניונים, מציינת החברה כי מאז פתיחת הקניונים בסוף חודש פברואר 2021, עם סיום הסגר השלישי ועד לתום שנת 2021, נרשמה עלייה משמעותית של כ-6% בפדיונות קניוני מליסרון,
לעומת הפדיונות בתקופה המקבילה בשנת 2019. זאת על אף 11 ימי מבצע "שומר החומות" בחודש מאי והשפעת הגלים הרביעי והחמישי של הקורונה במהלך השנה. בחודש פברואר 2022, עם תחילת הירידה בתחלואה לצד התאוששות היקף הפעילות במשק, נרשמה (על פי דוחות RIS) עלייה בפדיונות קניוני החברה, אשר התחזקה מהמחצית השנייה של החודש.
במהלך שנת 2021 הציגה החברה עלייה הן בשיעורי התפוסה והן בדמי השכירות הריאליים, במסחר ובמשרדים, דבר המעיד על עוצמת נכסיה. כך, בתחום המסחר נרשמה עלייה ממוצעת של כ-5% בדמי השכירות הריאליים בגין חוזים חדשים ומימושי אופציות ובתחום המשרדים נרשמה עלייה ממוצעת של כ-3% בדמי השכירות הריאליים בגין חוזים חדשים ומימושי אופציות.
למליסרון שישה פרויקטים הנמצאים בשלבי ביצוע שונים והצפויים להניב לחברה NOI שנתי של כ-220 מיליון שקל עם השלמת בנייתם ואכלוסם.
הבולט שבהם הוא פרויקט הדגל Landmark בשרונה ת"א (המוחזק עם שותף בחלקים שווים), אשר במהלך שנת 2021 העלתה החברה את צפי ההנבה ממנו מכ-190 מיליון שקל (כ-95 מיליון שקל חלק החברה) לכ-307 מיליון שקל (כ-154 מיליון שקל חלק החברה) בעקבות ביקושי שיא להשכרת שטחי משרדים באזור ת"א, בעיקר מצד חברות הייטק גדולות. בניית המגדל הראשון של הפרויקט צפויה להסתיים בסוף שנת 2023 ועד היום נחתמו חוזי שכירות בגין כשליש משטחו.
במקביל, הודיעה מליסרון על התקדמות ביישום התכנית האסטרטגית, לפיה בשנתיים הקרובות תחל הקמתם של 12 פרויקטים חדשים בהם: כ-400 יחידות דיור להשכרה, תשעה פרויקטים נוספים בשטח של כ-160 אלף מ"ר של משרדים ומסחר, וכן חוות שרתים מתקדמת בהיקף של כ-16 מגה וואט. פרויקטים אלה צפויים להניב לחברה לאחר השלמתם NOI שנתי בהיקף של 200-230 מיליון שקל.
לסיכום, לחברה פרויקטים בשלבי ביצוע ובשלבי תכנון מתקדמים הצפויים להניב תוספת NOI בטווח של 420-450 מיליון שקל עד שנת 2028 (כאמור, מתוכם 220 מיליון שקל מיוחסים לפרויקטים בשלבי ביצוע ו-200-230 מיליון שקל מיוחסים לפרויקטים בייזום) - נתון הצפוי לשקף גידול של כ-40% ב-NOI של החברה לעומת ה-NOI השנתי המייצג כיום.
יו"ר מליסרון, ליאורה עופר: "מליסרון מסכמת את שנת 2021 עם עלייה משמעותית בתוצאות התפעוליות הן בפעילות הקניונים והן בפעילות המשרדים, המעידה בין היתר על הסתגלות השוק למציאות של שגרה לצד קורונה.
אנחנו ממשיכים בקידום התוכנית האסטרטגית של מליסרון - שמקדמת את עסקי הליבה של החברה לצד פיתוח מנועי צמיחה נוספים, כניסה לתחומים חדשים ומהלכי השבחה ופיתוח נכסים. כל אלו יבטיחו את המשך המגמה החיובית גם בשנים הבאות".
אופיר שריד, מנכ"ל מליסרון: "שנת 2021 היתה שנת פעילות ייחודית שהביאה את החברה לתוצאות מצוינות. על אף שהשנה החלה בסגר היא המשיכה בצמיחה חסרת תקדים הן בתחום הקניונים, בו חווינו פדיונות שיא, והן בתחום המשרדים ופארקי ההייטק, בו אנו חווים ביקושים גבוהים ביותר לשטחי משרד חדשים.
בימים אלו אנו מממשים את אבני הדרך שהצבנו לעצמנו ומקדמים ייזום של מגוון פרויקטים, בין היתר פרויקטים של עירוב שימושים, שיהוו מנוע צמיחה משמעותי בשנים הקרובות. במהלך השנה גייסנו בהצלחה חוב לטווח ארוך בהיקף של כ-2 מיליארד שקל בריביות אטרקטיביות, המעידות על אמון שוק ההון ומערכת הבנקאות בחברה, והבאנו לירידה משמעותית בריבית הריאלית של החוב הפיננסי של החברה".
חברת מליסרון, בשליטת עופר השקעות ובניהולם של ליאורה עופר (יו"ר) ואופיר שריד (מנכ"ל), הינה חברה המתמחה בהקמה, החזקה וניהול של קניונים ומתחמי משרדים וקמפוסי הייטק הממותגים תחת השם "עופר" והינה מהחברות המובילות בישראל בתחום זה. נכון לסוף שנת 2021, בבעלות החברה ובניהולה 27 נכסים מניבים בשטח כולל של כ-872 אלף מ"ר בתוספת 26,000 מקומות חנייה. שטחי ההשכרה מאוכלסים בשיעורי תפוסה גבוהים של כ-98%.
בין הנכסים המרכזיים של מליסרון: עופר רמת אביב, עופר הקריון, עופר גרנד קניון באר-שבע, עופר גרנד קניון חיפה, עופר רחובות, עופר הקניון הגדול פתח-תקוה, עופר בילו סנטר outlet, פארק עופר פתח תקווה East, פארק עופר פתח תקווה West ועוד.