יותר ביקוש, פחות דירות: בעיית הנדל"ן במספרים

הלמ"ס מפרסמת היום את דוח מכירות הדירות ממנו עולה כי הכמות המבוקשת של דירות חדשות עמדה על כ-21,340 דירות. לעומתן נמכרו רק כ-16,440 דירות חדשות נמכרו, כך שמדובר ב-77.0% מהכמות המבוקשת (על פי הדיווחים לרשות המיסים בוצעו כ-14,950 עסקאות).

כרבע מכלל הדירות החדשות שנמכרו מתרכז בערים: תל-אביב, אשקלון, ירושלים, באר יעקב ומודיעין-מכבים-רעות.

הכמות המבוקשת של דירות חדשות עמדה כאמור על כ-21,340 דירות, מדובר בעלייה של 24.3% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים, אוגוסט-אוקטובר 2021.

בחינת נתוני המגמה מראה כי הכמות המבוקשת של דירות חדשות עלתה מחודש יולי 2019 בקצב של 1.5% לחודש.

היישובים שבהם נמכרו יותר מ-500 דירות בחודשים נובמבר 2021-ינואר 2022 הם: תל אביב-יפו (1,226), אשקלון (881), ירושלים (858), באר יעקב (741), מודיעין-מכבים-רעות (678), בת ים (643), נתניה (625), רמת גן (602) וחריש (575).

בראש רשימת היישובים שבהם חלה עלייה במכירת דירות חדשות לעומת שלושת החודשים הקודמים, נמצאות יבנה, חריש, באר יעקב, מבשרת ציון ונוף הגליל.

היישובים העיקריים שבהם נרשמה ירידה במכירת דירות חדשות לעומת שלושת החודשים הקודמים הם: ראשון לציון, נהריה, אשקלון וגבעת שמואל

דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי חברת שיווק הנדל"ן דרא: "ניתוח הנתונים מעלה שתי נקודות עיקריות - ראשית, הביקוש הגבוה וכמות המכירות הגדולה מובילים לכך שמלאי הדירות שבידי הקבלנים ממשיך לרדת - בסוף ינואר הוא הסתכם בכ-45 אלף דירות לעומת 47 אלף בסוף דצמבר.

המשמעות היא המשך מחסור בדירות בכל הארץ - בוודאי בערים כמו ת"א וירושלים - מה שידחוף את המחירים עוד כלפי מעלה. שנית, הירידה במלאי הדירות הפנויות למכירה אצל קבלנים, לצד העובדה שרמ"י משחררת קרקעות למרבה במחיר ובמנות קטנות בלבד, מוביל לרעב גדול לקרקעות בקרב הקבלנים ולהסתערות על כל מכרז וכל פיסת קרקע שהמדינה משווקת.

התוצאה היא שמכרזים נסגרים במחירי שיא - ראה המכרזים האחרונים בנתניה, לוד, יהוד ועוד. מחירי השיא שקבלנים משלמים כיום על קרקעות צפויים להוביל לעליית מחירים נוספת בשנתיים הקרובות. חוסר היציבות במחירים לא בריא לשוק ומרחיק את הצעירים מהיכולת לרכוש דירה. התנהלות המדינה תמוהה - במקום לפעול להרגעת השוק ולייצוב המחירים, שלא לדבר על להוריד אותם, היא דוחפת את מחירי הקרקע כלפי מעלה ומשיגה בכך את התוצאה ההפוכה".

אורי פז, מנכ"ל חברת האשראי מכלול מימון: "ניתן לראות מהנתונים כי הביקוש לדירות למגורים בישראל ממשיך להיות גבוה מאוד ומכירות הדירות שוב ברמות שיא - אנו מרגישים זאת בפרויקטים שאנו מלווים.

בהתאם לביקוש, אני מעריך כי ברבעונים הבאים היקף הבנייה צפוי לעלות ואנו מציעים ליזמים ליווי פיננסי מלא שיאפשר להם לצאת לדרך עם עוד ועוד פרויקטי נדל"ן. דווקא בשעה זו, כשאנו שומעים שלבנקים יש מגבלות מימון בתחום הנדל"ן, מכלול מהווה פתרון אמיתי למימון הפרויקטים. הכסף זמין, אין צורך לעצור את הבנייה".

לדברי יורם אביסרור סמנכ"ל שיווק ומכירות באביסרור משה ובניו, הבונה בבאר יעקב, "באר יעקב נכנסה למקום הרביעי מבין הערים המובילות בכמות מכירת הדירות בתקופה הנבדקת - עם 741 דירות שנמכרו.

העיר הפכה לאחת הערים המבוקשות הודות למיקום האסטרטגי של העיר, האוכלוסייה הצעירה שהיא מושכת אליה, הבנייה החדשה ומחירי הדירות שבאופן יחסי לגוש דן עדיין אטרקטיביים. היא אלטרנטיבה ראויה לצעירים שמאסו בצפיפות, בפקקים ובמחירי הדירות המאמירים בערים כמו תל אביב, רמת גן וגבעתיים ומחפשים איכות חיים במעגל השני והשלישי של גוש דן.

באר יעקב יותר מהכפילה את עצמה בעשור האחרון, ההגירה החדשה גם הצעירה את העיר ושיעור המשפחות הצעירות גדל משמעותית ובהתאם גם הבנייה החדשה בעיר בשכונות חדשות כדוגמת השכונה החדשה שנבנית על בסיס צריפין".

כפי שעולה מהנתונים, תל אביב ממשיכה לככב בראש צמרת הערים בכמות הדירות החדשות שנמכרו - עם זינוק של 45% בכמות מכירת הדירות בשלושה חודשים.

לדברי יוסי אברהמי, יו"ר ובעלים קבוצת יוסי אברהמי: "הביקושים לדירות למגורים והשקעה בתל אביב גבוהים מאוד ונמצאים במגמת עלייה - אנו רואים זאת בשטח בפרויקטים שאנו בונים ומתכננים בה. העיר נמצאת במיקום הגבוה ביותר בזירת הנדל"ן הבין לאומית ומציעה תמהיל מגורים מגוון שפונה לקהלי יעד שונים - ביניהם משקיעים המזהים הזדמנויות לרכישת דירות עם פוטנציאל השבחה גבוה בפרויקטים חדשים במזרח ודרום העיר, תושבי חוץ ועולים חדשים שמעדיפים פרויקטים המוקמים על קו החוף ורוכשים המחפשים לגור בפרויקטי יוקרה"