מגלים את אמריקה

בחודשים האחרונים ביצעו חברות ומשקיעים ישראליים כמה עסקות נדל"ן בניו יורק. החברה הבולטת
היא אפריקה ישראל, שביצעה סדרה של רכישות בתוך פחות משנה, יחד עם שותף מקומי. ניתן לומר כי
הפעילות ארוכת השנים של הישראלים בעיר חזרה לשגרה, לאחר ההלם של התקפת הטרור. בד בבד אפשר להבחין בתופעה ההולכת ותופסת תאוצה - זליגת ההשקעות הישראליות בארה"ב מניו יורק מערבה, צפונה ודרומה.



המחירים הנמוכים של הנכסים, ההבטחות לתשואות גבוהות ולא פחות מזה היחס הטוב של הרשויות המקומיות והבנקים המקומיים למשקיעים - מהווים מוקד משיכה. ואולם כמו ביעדים אחרים, אפשר להניח כי לא כל ההשקעות יניבו רווחים, ויהיו כאלה שיספרו את ההפסדים במטוס חזרה לישראל. לצדם, כמובן, יישבו גם המרוויחים.



ההתרחבות, כאמור, היא ליעדים
מגוונים. לפני כשלושה חודשים,
לדוגמה, רכשה קבוצת משקיעים
ישראלים - שאותה הובילה חברת
ב.ס.ר שבשליטת נחשון קיויתי
וקלמן סופרין - קרקע לבנייה
למגורים בפילדלפיה. הקרקע,
לבניית 1,000 דירות, נרכשה
בשותפות עם קבוצה אמריקאית,
תמורת 22 מיליון דולר.



הקבוצה הישראלית, שב.ס.ר מהווה
10% ממנה, מחזיקה ב-50%
מהפרויקט. לדברי קיויתי, עלות
הפרויקט, הממוקם בסמוך לגשר

המחבר את פילדלפיה לניו ג'רסי, תהיה כ-320 מיליון דולר. היקף
המכירות, הוא מעריך, יהיה 400-350 מיליון דולר. בחברה מקווים למכור
דירות ב-3,000 דולר למ"ר. בישראל יש הטוענים כי מדובר בתחזית מעט
אופטימית.



דוגמה נוספת: הישראלים רוני וטניה אמיד רכשו, באמצעות חברה אמריקאית,
280 יחידות דיור באזור לאס וגאס. לדברי טניה אמיד, הבחירה בלאס וגאס
נעשתה לאחר שמחקר שוק הראה כי וגאס היא אחד משוקי הנדל"ן הדינמיים
והצומחים בארה"ב, בשל הגירה חיובית. בדצמבר דיווחה החברה על מכירת 68
דירות בקומפלקס לישראלים. היקף המכירות הכולל עתיד להגיע ל30- מיליון
דולר. בחברה מתכוונים להיכנס בקרוב לפרויקט מגורים נוסף בלאס וגאס.



גם אלחנן רוזנהיים, המנכ"ל והבעלים של חברת פרופימקס, המתמחה בהשקעות
של ישראלים בנדל"ן בחו"ל, מספר כי בחן בחודשים האחרונים פרויקטים
בכמה אתרים בארה"ב. לדוגמה, בוואשינגטון הגישה החברה הצעה בסך של 32
מיליון דולר לרכישת בניין משרדים. בסופו של דבר, הפרויקט נמכר לחברה
אחרת תמורת 37 מיליון דולר.



יעד שנראה כי נהפך לפופולרי הוא מדינת טקסס, בדרום ארה"ב, באמצע הדרך
בין המזרח למערב. פרופימקס, לדוגמה, השלימה שם לאחרונה רכישת שטח
להקמת מרכז לוגיסטי עבור לקוח. מדובר במבנה בשטח של 11 אלף מ"ר בשדה
התעופה של דאלאס. עלות הפרויקט כ-4.5 מיליון דולר, ובחברה מעריכים כי
התשואה תהיה יותר מ-10% לשנה.



חברת גלובל שבבעלות עדי גורל רכשה לאחרונה בניין ביוסטון, טקסס, תמורת
1.8 מיליון דולר. הבניין כולל 56 דירות בשטח ממוצע של 60 מ"ר.



ואולם הפרויקט הגדול ביותר בטקסס שייך ללא ספק לשותפות של אפריקה
ישראל ורוזבאד - הגופים השולטים בחברת הדלק אלון-דור. אפריקה, עם
רוזבאד שבבעלות דודי ויסמן (נשיא אלון-דור) ושרגא בירן שהוא מבעלי
השליטה באלון-דור, בן דודו של ויסמן וגם אחד מעורכי הדין המובילים
בישראל בתחום הנדל"ן, חברו לקבוצה אמריקאית - מטרה שבראשות יוסי
מזרחי. יחד רכשו השותפים 13 שכונות סגורות בערים סן אנטוניו ודאלאס
שבטקסס בהיקף של 180 מיליון דולר. את העסקה הוביל בירן.



כל שכונה כוללת 500-300 יחידות דיור בבניינים בני שתי קומות. בסך הכל
כוללת העסקה 4,102 דירות המיועדות להשכרה. על פי ההערכות, התשואה
מדמי השכירות ודמי הניהול של הפרויקט תהיה כ-18%. ויסמן אומר כי
לשותפים הישראלים - רוזבאד ואפריקה ישראל - יש כוונה להגדיל את היקף
הנדל"ן המניב מסוג זה, של השכרה למגורים, עד ל-20 אלף דירות.



על פי פרסומים בעיתונות הישראלית והאמריקאית, אלון, באמצעות החברה הבת
אלון USA, היא החברה הישראלית עם היקף ההשקעות הגדול ביותר בארה"ב
ב-2002, לפני קבוצת ים סוף שבשליטת אלי פפושדו.



13 שכונות המגורים הן לא החלק המרכזי בפעילות. אלון USA, כמו אלון
בישראל, עוסקת בתחום תחנות הדלק. באוגוסט 2002 היא השלימה את רכישת
כל פעילות הדלק - בתי הזיקוק, צינורות ההובלה, הטרמינלים ותחנות הדלק
- של חברת טוטאל פינה בארה"ב. לכאורה מדובר בעסקת אנרגיה; בפועל,
מדובר בעסקת נדל"ן ענקית, שתאפשר לחברה להחזיק ולבנות שטחי מסחר
בהיקף עצום של יותר ממיליון מ"ר.



העסקה כוללת בית זיקוק בטקסס, ליד מידלנד, העיר שבה גדל ג'ורג' בוש.
בית הזיקוק משתרע על 4,150 דונם וממנו מתפצלים צינורות דלק באורך של
כ-1,800 קילומטר. ויסמן אומר כי לזכויות הדרך של הצינורות יש ערך
כלכלי רב. בנוסף מחזיקה החברה, באמצעות אותה עסקה, ב-6 טרמינלים
הפועלים 24 שעות ביממה וכן ב-1,700 תחנות דלק. התחנות ממוקמות בטקסס
ובשכנותיה, בהן ניו מקסיקו, אריזונה, אוקלהומה ולואיזיאנה. בישראל,
אגב, יש לאלון 130 תחנות ועוד 280 תחנות בקיבוצים ומושבים.



1,700 התחנות הן למעשה מקור לפיתוח נדל"ן מסחרי. ויסמן אומר כי הרווח
של התחנות ממכירת הדלק הוא שולי, ועיקר ההכנסות הן מפיתוח שטחי מסחר.
מי שמרוויחים מהתדלוק הם בעיקר בתי הזיקוק, שבמקרה זה, נמצאים אף הם
בבעלות אלון.



בכל תחנת דלק יש חנות, ובכמה מהן קיים שטח מסחרי מפותח יותר. כיום
מנסה אלון לפתח את שטחי הנדל"ן שסביב התחנות, כפי שנעשה בישראל, למשל
על ידי פתיחת בתי קפה. במקביל לפיתוח המסחר, רכשה החברה את הזיכיון
של רשת המרכולים סוון אילוון. הכוונה היא לפתוח סניפים של הרשת גם
בתחנות הדלק.



זאת ועוד, לפני כמה שבועות רכשה אלון טרוול סנטר בטקסס - מרכז תדלוק
גדול יחסית, המיועד גם למשאיות ענק, ואשר משתרע על שטח של 240 דונם.
ויסמן מספר כי במקום יש חנות גדולה שתעבור הסבה לסניף של סוון
אילוון, חדרי מנוחה, מרכז מסחרי קטן שיפעל במקביל לשיפוץ ומוטל הסגור
כיום ואשר יכלול עם סיום שיפוצו 70 חדרים. ההכנסות מטרוול סנטר כזה,
אומר ויסמן, שוות להכנס