וואלה!
וואלה!
וואלה!
וואלה!

וואלה! האתר המוביל בישראל - עדכונים מסביב לשעון

בין מיאמי ביץ' לחוף מציצים: מה נשתנה בשוק הנדל"ן היוקרתי?

טליה לוין

עודכן לאחרונה: 21.4.2022 / 8:58

כולם מדברים על שוק הנדל"ן הרותח, אבל אם יש משהו שמחירו עלה בשנים האחרונות יותר מדירה חדשה, הרי שמדובר בדירת יוקרה חדשה. הנדל"ן לעשירים רותח - ולא רק בישראל. שיחה עם מי שכבר סירבו להצעות של 80 אלף שקל למטר וגם טיפ קטן, שיכול להפוך דירה רגילה ליוקרתית

אם לרגע הצלחתם להשלים עם העובדה שסביר להניח שדירה בתל אביב לא ממש תהיה לכם בשנים הקרובות, אנחנו כאן כדי לייאש אתכם עוד יותר. מסתבר שעם העלייה הבלתי נתפסת בתחום המגורים בישראל בשנתיים האחרונות, מתרחשת תופעה מעניינת במיוחד: שוק הנדל"ן היוקרתי נע למעלה כמעט בהלימה עם השוק האמריקאי, שעוד נסיקה קטנה - והוא זה שיהיה אחראי לחור באוזון.

אז לפני שנתחיל, כמה מספרים, ואנו ממליצים לכם להתיישב לפני הקריאה: אחוזה השוכנת מול האוקיינוס בפלורידה ושייכת למשפחתו של נשיא ארה"ב לשעבר דונלד טראמפ מוצעת למכירה עבור 59 מיליון דולר, ומדובר בעלייה של 10 מיליון דולר לעומת השנה שעברה, אז הוצעה למכירה לראשונה.

אם זה לא מספיק, הזמרת אדל רכשה את ביתו של סילבסטר סטאלון בבוורלי הילס תמורת 158 מיליון דולר. הבית הוצע למכירה לסירוגין בשנים האחרונות, ובתחילת 2021 עוד ביקש עבורו סטאלון 110 מיליון דולר, מחיר שנאלץ לחתוך בחדות כדי להגיע לעסקה.

גם המאהב האולטימטיבי ריצ'רד גיר מכר לאחרונה את ביתו תמורת 28 מיליון דולר, הווילה - לשעבר של סינדי קרופורד - מוצעת עתה ב - 100! מיליון דולר. ואלה רק המפורסמים, ניתן רק לדמיין כמה אנשים מוכרים את בתיהם במחירים דומים אך לא עלו לכותרות.

דונלד טראמפ ואשתו מילניה טראמפ בתכנית הבוקר today show בניו יורק, 21 באפריל 2016. רויטרס
דונלד ומילניה טראמפ. אחוזה משפחתית מנשיא לשעבר, תשאיר לכם עודף מ-60 מיליון דולר/רויטרס

אתם בוודאי אומרים לעצמכם שבישראל אין סיכוי שזה יקרה. אז הנה כמה מספרים מכאן: בתחילת השנה רכש אסי טוכמאייר 1.5 דונם בנווה צדק בעסקה כוללת של 105 מיליון שקל. משה ממרוד, בעל השליטה בתדיראן רכש מגרש בגודל 330 מ"ר בנווה צדק ועליו בית קטן וישן מאוד המיועד להריסה. ממרוד שילם תמורת הנכס 40 מיליון שקל, כלומר על פי שווי של 120 מיליון שקל לדונם.

רוצים עוד? פנטהאוז ברחוב הירקון נמכר ב - 108 מיליון שקל, בפרויקט מגדלי טיילת אביב. ואם בפנטהאוזים עסקינן אז במגדל היוקרה בארלוזורוב 17 בת"א נמכרה דירת פנטהאוז בגודל של 370 מ"ר בשווי שמתקרב ל-50 מיליון שקל.

השאלה הראשונה ששאלתי את רועי קנר, מומחה לשיווק נדל"ן יוקרה לישראלים ותושבי חוץ ומנכ"ל קבוצת מוטיפיורי נדל"ן, הייתה למה דווקא עכשיו?

"זו שאלת מאה מיליון הדולר, ושימי לב שאני לא אומר מיליון מכיוון שאפילו במדינת ישראל מיליון דולר כבר לא נותן יותר מידי. מנסים למצוא תשובה לשאלתך בכל העולם המערבי. אותו הדבר קורה בארה"ב ובקנדה, יש שפל היסטורי בהיצע של דירות והמחירים רק ממשיכים להאמיר. בישראל אין הרבה קרקעות פרטיות, יש קצב גידול אוכלוסייה גדול, אז אנחנו אפילו מרגישים את זה יותר".

קנר אומר שמבחינה עובדתית ייתכן ולא נדע את התשובה לעולם. ההשערות? עד לפני פרוץ המגיפה שוק הנדל"ן ושוק היוקרה בפרט היה בעליה מתונה, אותה הוא מכנה "עלייה בריאה". "יש תמיד עלייה בשנה של כמה אחוזים אבל זה לא משתגע. ואז הגיעה הקורונה והכניסה את השוק לקיפאון" הוא מסביר. "שוק הנדל"ן קפא למוות לתקופה מסוימת ומיד אחרי שהייתה התאוששות קלה, אחרי שוך דעיכת הגל הראשון הכל החל להתאושש והתחילה התנפלות שהיא בלתי מוסברת על נדל"ן".

ולא רק נדל"ן יוקרתי?
"נדל"ן יקר נקודה, על אחת כמה וכמה בשוק היוקרה שגם הוא מתייקר. יש גידול בעסקאות. בתחום היוקרה אנחנו כבר רגילים למספרים גדולים, אבל מספרים כאלה טרם יצא לנו לראות. דירות יוקרה נחטפות, ולא השתמשנו מעולם במושג הזה "נחטף" ביוקרה. יוקרה לא נחטפת כי היא מראש אמורה להיות נתונה לאחוז קטן באוכלוסייה, איך דבר כזה יכול להיחטף? אבל מה שגילינו זה שיש המון כסף כאן. וראינו אנשים בגילאי 50-60 פלוס וצעירים יותר שמגיעים וקונים נדל"ן יוקרה ובכמויות".

אדל, טקס פרטי המוזיקה הבריטית 2022. GettyImages
אדל, קנתה לאחרונה את האחוזה שהייתה שייכת בעבר לסילבסטר סטאלון/GettyImages

בין קסיו לרולקס

זה מכניס את השוק לסטרס? משפיע גם על השוק הרגיל?
"שוק היוקרה תמיד התנהל במנותק מעל השוק הרגיל. זה שוק שונה, כמו רולקס מול קסיו. מי שהיה לו תמיד קנה יוקרה. אבל מה שקרה - וזו באמת תופעה שאין לה עדיין הסבר חד משמעי - הוא שהיוקרה גררה את שוק הנכסים לשיאים חדשים.

השתחררו כמויות עצומות של כסף, ואנשים רצו לנדל"ן, לכל נדל"ן. וזה לא רק שוק היוקרה בנדל"ן, את הנהירה הזו את רואה גם בשוק מכוניות היוקרה. אנשים קונים יוקרה בכל מקום. הרבה כסף השתחרר לאוויר העולם. כנראה שמה שהיה מוחזק קרוב לחזה - אולי אחרי המגיפה אנשים הרגישו שזה הזמן לשחרר וליהנות. המגיפה החזירה את הבטחון שיש בבית ואנשים ראו את הנפילה בשוק המניות (שבינתיים התאושש ועלה. ט.ל) ואת שוק הנדל"ן עולה, זו היתה כמו שריפה בשדה קוצים".

אתה עובד עם תושבי חוץ וגם עם ישראלים, זה עדיין הטרנד של הצרפתים?
"הגל הצרפתי דווקא דועך בשנים האחרונות, גם עקב ירידת היורו אל מול השקל שהייתה משמעותית תרמה. סיבה שניה זה גם הקשחה של העמדות של הרגולטור בעניין העברת כספים למדינת ישראל, וסיבה נוספת הן העליות הבלתי פוסקות במחירי הנדל"ן שגם גרמו לאותם צרפתים לקחת את הכסף שלהם ולהשקיע במקומות אחרים, בין אם בצרפת ובין אם בפורטוגל.

אפילו הערים שלנו צמודות החוף נהיו יקרות עבורם והשקעה שלא כל כך משתלמת. מי שנכנסים לשוק יותר ויותר זה השוק האמריקאי, גם מבחינת עלייה ארצה ורואים את הקורלציה. אנחנו רואים גם משיכה הרבה יותר גבוהה לישראל, מה שלא היה בעבר. אמריקאים שישבו פעם על הגדר פתאום באים, קונים דירות, ואוהבים את הפריים לוקיישנים. וכמובן גם יהודים מאנגליה, דרום אפריקה ואוסטרליה".

סינדי קרופורד ריצ'רד גיר 1993. GettyImages
סינדי קרופורד וריצ'רד גיר - הייתם קונים מהם וילה משומשת?/GettyImages

ביניים: ולמי לא נשאר?

יש הבדלים בלוקיישנים המבוקשים בין תושבי חוץ לישראלים?
"תושבי חוץ מחפשים בעיקר ערי חוף שזה משאב טבע שיש לנו ואין להם. המשיכה היא בפריים לוקיישן, הם אוהבים את המוכר והקרוב למרכז. יש כזה טרנד של לקנות בית בישראל במידה והאנטישמיות תחמיר".

בשלב הזה של השיחה אני זורקת לקנר את השאלה על האנשים שלא משאירים לנו דירות...
"נורא אוהבים לטנף על האנשים האלה ולא ברור למה. כמות המיסים שהם משלמים למדינה היא אדירה, רכישה וארנונה מסתכמת במיליארדים והם לא מבקשים הנחות או הטבות, הם משלמים המון בשביל הזכות לרכוש פה דירה".

קשה או קל לעבוד איתם?
"המומחיות היא בעבודה איתם. מדובר באנשים מאד חכמים, אתה חייב להבין את התרבות שלהם, את הדרך לגשת אליהם. לפעמים גם מה הפוליטיקה במדינות שלהם, על מה לא לדבר איתם. לקוח אמריקאי שונה בתכלית מלקוח צרפתי למשל. יזמים מאד אוהבים תושבי חוץ, זה קורץ להם. זה משביח להם את הנכס מאד".

מה הדרישות שלהם? מלבד אדמת הקודש?
"קודם כל קוני היוקרה ובכלל הקונים המתוחכמים האלה יודעים שהם שמים הרבה מאד כסף במיוחד כאן, אז הם אוהבים קודם כל את הדברים שהופכים את איכות החיים במדינת ישראל לאיכותיים: קרבה לים, למקומות הקדושים, רחובות שקטים.

קוני יוקרה - אוהבים דברים מיוחדים, משהו שהם יכולים להשיג ולא אחרים. תחשבי על אחת ממאה יצירות, ממש כמו באמנות. הם אוהבים להיות במגרש הכי טוב ברחוב, רוצים את המיקומים הכי מיוחדים. את הבניינים ההיסטוריים, הם אוהבים שיש משהו שמייחד את הנכס שלהם, ערך מוסף שאין במקומות אחרים".

וישראלים, מה קונים?
"ישראלים יתחילו בדרך כלל ויסיימו בדרך כלל במחיר. ישראלים עושים סקרי שוק ברמה לפעמים בלתי נתפסת, הם ינתחו כל בית ברחוב, ואני מדבר על האולטרה עשירים.

הם רוצים דיל. גם כשאני לוקח אותם למקומות שהכל נעשה ברמה הכי גבוהה שיש, בסופו של דבר המחיר משחק תפקיד אצל הישראלים מאד. הם יסכימו להתפשר על הרבה דברים שתושבי חוץ לא יסכימו להתפשר עליהם, רק כדי לקבל הנחה ולהרגיש שהם קיבלו מחיר טוב.

ישראלים לא אוהבים לשלם מעל השוק, ולצערנו נכסי יוקרה נמכרים מעל השוק. אבל מבחינת הדרישות, איפה שפעם הרגשנו שיש פער בדרישות של תושבי חוץ מבחינת אדריכלות וחומרים מסוימים אל מול הישראלים, דווקא השתפרנו. הטעם של ישראלים מבחינת יוקרה שווה ערך גם לתושבי החוץ הכי עשירים שיש. סגרנו את הפער מכיוון שהיום ישראלים חשופים לטרנדים בעולם, הכל היום נורא גלובלי, הם רואים ורוצים בתים כמו שעושים במגדלים הכי מפוארים על הפארק במנהטן או בבל אייר".

רועי קנר, מומחה לשיווק נדל"ן, מנכ"ל מונטיפיורי נדל"ן. יח"צ,
רועי קנר, מומחה לשיווק נדל"ן יוקרה לישראלים ותושבי חוץ ומנכ"ל קבוצת מוטיפיורי נדל"ן,/יח"צ

מיאמי וייס

לשיחה מצטרף גיא ידין, יזם, חברת ידין גרופ ייזום ובנייה בע"מ שמסביר את הסיבה לטירוף האמריקאי שמשפיע על כל העולם. "היום השוק במיאמי הפך להיות שוק לא הגיוני מבחינת המחירים שלו. המחירים ברתיחה בימים אלה וזה נובע מהמשבר של כל המסחר והנדל"ן בניו יורק, בגלל הנהירה של אנשים מהחוף המערבי לחוף המזרחי בשנה החולפת. מיאמי ובכלל פלורידה, בגלל עניין המיסים, נהייתה אחת המדינות הכי מבוקשות. ובפרט מיאמי בשל הקרבה לים, מזג אוויר, הקרבה לאמריקה הלטינית וכיוצ"ב".

ועדיין מהנתונים שהראית לי, שוק היוקרה הוא עדיין נישה ומדובר באלפי עסקאות בשנה של דירות שנמכרות
"בדיוק. הביקוש אדיר, וההיצע שהוא לא כזה גדול גורם למחירים לעלות. אם כי בפלורידה יש המון קרקעות ברות מימוש. וישנם פרויקטים רבים שמצליחים למכור אותם עוד לפני קבלת ההיתר על הנייר. גם בישראל מאותן סיבות ואחרות השוק רותח".

אם מיאמי היא הסמן הימני, אז תל אביב היא המיאמי שלנו?
"יש היום המון ביקוש לדירות פנטהאוז במיוחד בתל אביב בגלל המצוקה שהייתה בקורונה, ודירות גן בעוטף של תל אביב בשכונות הצפוניות. דעי שאנשים מוכנים לשלם מחירים מטורפים. שוק היד השנייה בתל אביב גם הוא בלתי נתפס.

דירות בבניינים ישנים בלי מעלית או חניה נמכרות סביב ה- 47 אלף שקל למטר ואפילו 55 אלף שקל למטר, על דברים שדורשים שיפוץ. בפרויקטים שאנחנו מתעסקים בהם, כמו הריסה ובניה פינוי בינוי, המחירים בשנה וחצי האחרונות עלו לגבהים לא הגיוניים. הדירות הכי זולות למשל: עד 70-80 מ"ר בקומה ראשונה, נמכרות בלא פחות מ 60 אלף שקל למטר. הדירות המיוחדות מגיעות לסכומים של בין 10 ל 15 מיליון שקל. סירבנו בשבוע שעבר להצעה שקיבלנו על תשלום של 80 אלף שקל למטר".

מה זאת אומרת סירבתם?
"אנחנו מסרבים היום לרוכשים שמעוניינים לקנות בסכומים כאלה. ההיצע של הדירות האלה מאד קטן והביקוש אדיר, ואנשים מוכנים לשלם ואין לזה סוף. אגב, לא מדובר רק באנשים מבוגרים אלא גם בצעירים מאד אפילו, המתעשרים החדשים שמגיעים ורוכשים נדל"ן במחירים כאלה".

זה הרג גם לדעתך את השוק הרגיל?
"מי שמחפש היום דירה בתל אביב למכירה מתקשה מאד למצוא. המוכרים מבינים שהנכס שהם מוציאים לשוק גבוה בהרבה ממה שהם מדמיינים, והם יודעים לדרוש מחיר משמעותית יותר גבוה. אין שום אחיזה בין המחיר למ"ר לבין מה שקורה בפועל.

הנה דוגמה נוספת: בתל ברוך צפון, דירת 5 חדרים לא חדשה אבל במצב טוב, עלתה לפני שנה וחצי סביב ה 4.2 מיליון. היום אם תחפשי דירת 5 חדרים בשכונה הזאת לא תמצאי בפחות מ 5.5 מיליון, וזה רק בשנה האחרונה. זה משהו לא הגיוני, ולא מדובר על דירות חדשות מניילון. וחשוב לומר, שהמחיר שהוא יוקרה לא בהכרח מעיד על כך שמדובר בדירת יוקרה, המחיר נובע מהחוסר".

גיא ידין, יזם ידין גרופ. יח"צ,
גיא ידין, יזם, חברת ידין גרופ ייזום ובנייה/יח"צ

לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן

מה הבדל בין דירה יקרה לדירת יוקרה, יש קריטריון?
"בוודאי. הלוקיישן. ככל שאת נכנסת לצנטרום של תל אביב, ערך הקרקע יותר יקר והלוקיישן נחשב יותר. כמו כן בדירות יוקרה נחשבים המפרט הטכני של הדירה, הריצוף למשל, האם מדובר בגרניט פורצלן, שיש, עץ מאד ייחודי או אריחים שמייבאים מאיטליה.

ככל שהמפרט יותר יקר יותר מספקי חוץ כך היוקרה מתאפיינת. האולטרה- יוקרה הוא גם תחום נחשק והוא מתאפיין במגדלים. שם אנשים מחפשים את הפסיליטיס, ספא, שמירה, חדרי כושר קרבה למרכז מסחרי. שכונת פארק צמרת היא דוגמה למשל. הישראלים אגב, מאד אוהבים את המגדלים והקרבה לכל דבר".

זה קורה לא רק בתל אביב כמובן. מדובר על כפר שמריהו, הרצליה, קיסריה. וילות, בתי יוקרה ואחוזות, אפילו בכפר נטר וידין מזכיר את שכונת תל ברוך הישנה בה בר רפאלי בונה את האחוזה הפרטית שלה. אלא שידין מציין שהמחיר לבתים פרטיים לא עלה כמו שוק הדירות שעלה משמעותית. "זה קצת שונה וקשה להסביר את זה. באופן עקרוני מחיר הקרקע אמור להיות זהה, אבל המתמטיקה לא עובדת ככה. איכשהו יש ביקוש יותר גבוה לדירות".

שירה מוסקל, אדריכלית. משרד הלל אדריכלות ועיצוב פנים. יח"צ,
האדריכלית שירה מוסקל, הלל אדריכלות ועיצוב פנים/יח"צ

עשו זאת (כמעט) בעצמכם

כמובן שלא נסיים מבלי נימה אופטימית, שיכולה להפוך גם אתכם גם אם אתם רק בעשירון העליון ולא באלפיון, לבעלי דירות יוקרה. איך? בעזרת עיצוב. שירה מוסקל היא אדריכלית (ממשרד הלל אדריכלות ועיצוב פנים) שביחד עם שותפתה מעצבת הפנים הדס רוט, מטפחות בעיקר פרויקטים של יוקרה. "רוב הפרויקטים שלנו זה בעיקר לקחת נכסים קיימים ולהפוך אותם לנכסים יוקרתיים, כשיש להם כבר בסיס, זה מאפשר לנו לעשות מהפכים בזמן מאד קצר באופן יחסי".

דירת יוקרה בתל אביב לפני שיפוץ. באדיבות הלל אדריכלים,
חלל בדירה בתל אביב, לפני השיפוץ שהפך אותה ליוקרתית/באדיבות הלל אדריכלים

ווי-וורק לכל פועל

מוסקל מסבירה שהשינוי והביקוש הבלתי נתפס קשור לשתי סיבות עיקריות: "העולם הגלובלי, הנסיעות, החשיפה למלונות, עיצוב וחווית משתמש הם משהו שאנשים רואים לא רק בתמונות, ואנשים רוצים שיהיה להם כזה. והסיבה השנייה היא הקורונה שעוד יותר חיזקה את הבית ואת החשיבות שלו, ומי שיכול להרשות לעצמו, רוצה את כל מה שהיה לו בחוץ להכניס עכשיו הביתה. חדרי כושר, קולנוע ביתי ובריכות וסאונות, הכל תפס צעד אחד קדימה.

כל הנושא של יין ובר ביתי וחווית שתיה, ואפילו חדרי עבודה. אם פעם היינו מעצבות פינת עבודה על הדרך היום זוג רוצה להקים ווי-וורק בתוך הבית. והרמה הנוספת היא כמובן התשתיות והחומרים. חימום נכנס לסטנדרט, בית חכם על כל מרכיביו, רמה מסוימת של חלונות, מודעות לבידוד תרמי ואקוסטי וחלונות מיובאים".

אז לא חייבים להיות עשירים?
"כולנו ישראלים בסוף, שרוצים לגעת בשמיים. ואני חושבת שחלק מהתפקיד שלנו זה לספק את החוויה. כשיש תקציב גבוה זה מאפשר לנו לשחק ולעשות דברים שמעבר. אבל אנחנו תמיד עושות תיעדוף של איך לתת את הערך המוסף ואת התחושה שאת לא נמצאת בבית רגיל אלא לתת את חוויית המגורים השלמה".

דירת יוקרה בתל אביב אחרי השיפוץ. באדיבות הלל אדריכלים,
אותו החלל, בדירה בתל אביב (מהתמונה הקודמת), לאחר השיפוץ שהפך אותו ליוקרתי/באדיבות הלל אדריכלים

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

+
בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    4
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully