הפיתרון למשבר הדיור צריך לתמרץ קבלנים לחרוג מבנייה סטנדרטית

העובדה כי אוהל על גג בניין בתל אביב מוצע להשכרה ב-5,500 שקל לחודש, המחישה עד כמה חריף משבר הדיור בישראל, עד כדי כך שרבים לא מצליחים לממן את שכר הדירה, שלא נדבר על רכישת דירה למגורים.

רבות דובר על כך שמחירי הדירות האמירו בגלל ביקוש אדיר לדירות נוכח היצע מצומצם. על פי הלמ"ס, בשנת 2021 הונפקו היתרי בנייה עבור 76,340 דירות, אך באותה השנה הסתיימה בנייתן של כ-46,780 דירות כאשר משך זמן הבנייה הממוצע של בניין הוא כשנתיים וחצי, כך שקיים פער בין היתרי הבניה שניתנים לבין הדירות שנבנות בפועל, פער שמחמיר את הבעיה עוד יותר. ובעיקר מצביע על טעות נפוצה בקרב העוסקים בנושא, שקוראים לממשלה להציף את השוק בקרקעות לבנייה.

במילים אחרות: גם הצפה (חיונית, למען הסר ספק) שלהשוק בקרקעות, לא תפתור את המשבר כל עוד לא ייבנו מספיק דירות על הקרקעות ששווקו.

ערן גלעד, בוגר תכנית צוערים לתכנון אורבני ומתכנן במועצה המקומית עִסְפִיָא מרחיב:

"היום, כשקבלן בונה שכונה חדשה שכל הדירות הן בנות שלושה או ארבעה חדרים ומעלה, זה לא נותן אפשרות למי שכרגע אין לו ילדים או למשפחות מבוגרות שהילדים כבר יצאו מהבית, למצוא שם דירה. ואז נוצר לחץ של אוכלוסיות על אזורים מסוימים, מה שגורם למחירים לזנק".

"אבל לפני כן צריך להבין בכלל איך הגענו למצב הזה" מוסיף גלעד, "בגדול במדינת ישראל הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עושה מפקדי אוכלוסין ובודקת את האוכלוסייה לפי אזורים. במסגרת הזאת היא בודקת, בין היתר, מה גודל משק בית ממוצע והנתון הזה משליך על תכנון הדירות, כך שלמעשה רוב הדירות שנבנות עומדות על ארבעה חדרים".

"לנתון הזה יש חשיבות גדולה", הוא מוסיף: "מבחינה כלכלית לקבלנים היום משתלם לבנות מגדלים גנריים שכל הדירות בהן הן דירות גדולות. לזה צריך להוסיף שבמדינת ישראל צריך גם חדר ממ"ד וזה מגדיל את נפח הבניה ביחד עם מעלית. זה גורם לתמהיל דירות לא מגוון.

ברגע שאין תמהיל דירות זה לא מאפשר לאנשים ממעמדות סוציו-אקונומיים שונים להתמקם במרחב, בגלל שאין דירות שמתאימות ליכולות הכלכליות שלהם ולצרכים שלהם".

אז מה הפתרון?

"מבחינת פתרונות, ברמה של הרשויות המקומיות הם די מוגבלות בכל מיני הוראות שמגיעות מלמעלה. ברמה הארצית הפתרון צריך להיות שינוי חישוב צפיפות הדיור איך מסתכלים על צפיפות שכונה, ואיזה תמריצים כלכליים אנחנו נותנים לקבלנים לבנות באזורים שהם לא מרוחקים".

גלעד מרחיב: "אם מתסכלים על תכנון ובניה תב"ע של מרכז תל אביב, אזור שיש לו ביקוש גבוה, או בשכונות ישנות בירושלים וגם בחיפה. האזורים האלה לא יכולות להתעשר בגלל התקנות ומה שאנחנו מקבלים זה 'קופי פייסט' של אותן שכונות. הפתרון הוא לעשות רפורמה במערכת התכנון שתאפשר גם התחדשות עירונית שלא תוביל למגדלים בכל מקום ומהצד השני שהבינוי החדש יהיה בינוי שיותאם למגוון רחב יותר של אנשים".

ומה קורה שאתם מעלים את ההצעות שלכם למעלה, אל מקבלי ההחלטות?

"יש קריאה מצד אדריכלים וגם מצד מתכנני ערים וגם מצד אנשים מהאקדמיה שמתעסקים בנושא שמנסים להניע את המערכת. מה שאנחנו שומעים מלמעלה, זה שהפוליטיקאים צריכים למלא יחידות דיור ולהציג לציבור מספרים".