"לפני עשור דיברנו על 100 מיליון דולר, מי חשב על 2.25 מיליארד?"

חיים כצמן, בעל השליטה בקבוצת חברות הנדל"ן המניב של גזית גלוב , פתח אמש את המסחר בבורסה של ניו יורק (NYSE) בעקבות השלמת המיזוג בין חברת אקוויטי 1 שבשליטתו לחברת IRT שאותה רכשה אקוויטי בעסקת מזומן ומניות בהיקף של 420 מיליון דולר. הטקס שאליו הוזמן כצמן בידי ראשי הבורסה של ניו יורק היווה את אחד השיאים בקריירה של איש העסקים הישראלי, שהגיע לשליטה על קבוצה בעלת נכסי מקרקעין בשווי של 11 מיליארד שקל, שטח של 2.5 מיליון מ"ר והכנסות שנתיות של 1.4 מיליארד שקל. זאת, לאחר שרכש את השליטה בחברת גזית אינק הפנמית, הנסחרת בבורסה בתל אביב, רק בתחילת שנות ה-90.



מיד לאחר ארוחת הבוקר החגיגית שאליה הוזמן בבורסה של ניו יורק אמר אתמול כצמן כי המעמד ריגש אותו מאוד. לדבריו, לאחר המיזוג אקוויטי 1 היא החברה העשירית בגודלה בארה"ב בתחום שבו היא פועלת. כצמן אמר כי עסקה מסוג זה לא עושים כדי לעצור, כך שהכוונה היא להמשיך לצמוח ולרכוש נכסים נוספים. עם זאת לדבריו יש להתקדם בזהירות, ולוודא תחילה שכל המערכות בחברה פועלות כסדרן. כצמן אמר כי במשך עשר שנות פעילותו לא השתנתה האסטרטגיה הבסיסית שלו, וכך גם תנאי השוק. "השינוי היחיד הוא שאז דיברנו על 100 מיליון דולר, ועכשיו אנחנו מנהלים נכסים בשווי של 2.25 מיליארד דולר", אמר.



גזית אינק היא בעלת השליטה בחברת גזית גלוב, הנסחרת במסגרת מדד ת"א
100 בשווי שוק של 950 מיליון שקל. לגזית גלוב פעילות לא גדולה בישראל
(חברת משכנות כלל, המנהלת שלושה בתי דיור מוגן), פעילות בקנדה
(באמצעות חברת הנדל"ן FCR שעליה השתלטה באוגוסט 2000) ופעילות בארה"ב
(באמצעות חברת אקוויטי 1). אתמול פירסמה אקוויטי 1 את הדו"חות
הכספיים ל-2002.



האסטרטגיה ארוכת הטווח של כצמן ושל החברות שבשליטתו ממוקדת ברכישה,
פיתוח וניהול מרכזים מסחריים מעוגני סופרמרקטים (או חנויות עוגן
אחרות, כמו בנקים, רשתות פארם ומזון מהיר) בצפון אמריקה. מרכזים אלה
נחשבים לחסיני מיתון (וחסיני אינטרנט), כך שהפגיעה של המצב הכלכלי
בארה"ב ובקנדה בתשלומי שכר הדירה בשנתיים האחרונות לא היתה גדולה.
המטרה של המרכזים הללו היא לספק את צורכיה היומיומיים של האוכלוסייה
המקומית ברדיוס של כ-5 קילומטרים מהמרכז המסחרי.







פעילות החברה מתמקדת באזורים שבהם חסמי הכניסה הם גבוהים, והיא צומחת
באמצעות רכישה ופיתוח של נכסים מסחריים, וכן באמצעות מיזוג עם חברות
נדל"ן מניב הדומות לה בפעילותן. זו גם האסטרטגיה שהובילה את אקוויטי
לרכישת IRT האמריקאית. עסקת המיזוג הגדולה, שהושלמה לפני שבוע, הפכה
את אקוויטי לחברה בעלת נכסים שמניבים 200 מיליון דולר בשנה, המתפרסת
על 12 מדינות בארה"ב וחשופה ל-3,100 הסכמי שכירות שונים. כצמן הסביר
כי המרכזים המסחריים שהוא רוכש מספקים את הצרכים הבסיסיים של
התושבים, כך שלמצב הכלכלי אין כמעט השפעה. כצמן הסביר עוד כי נכסים
אלה מניבים תשואה של 8%-9% לפני הוצאות מימון.



הדו"חות של אקוויטי ל2002- עדיין אינם משקפים את רכישת IRT. הרווח
הנקי של אקוויטי 1 ברבעון הרביעי של 2002 הסתכם ב-7.3 מיליון דולר,
לעומת רווח של 5.1 מיליון דולר ברבעון המקביל ב-2001. ההכנסות של
החברה הסתכמו ב-27.2 מיליון דולר, עלייה של 15%. הרווח הנקי של
אקוויטי ב-2002 כולה הסתכם ב-40 מיליון דולר, גידול של 113% לעומת
2001. ההכנסות גדלו ב-29% והסתכמו ב-103 מיליון דולר.



ב-2002 רכשה אקוויטי 11 נכסים תמורת 68 מיליון דולר, ומכרה 9 נכסים
תמורת 32 מיליון דולר. הדו"חות ל2002- כוללים הכנסות מ-88 מרכזים
מסחריים בפלורידה וטקסס, מתוכם 55 מעוגני סופרמרקטים ו-9 מעוגני
חנויות פארם (דראגסטור).



מעבר לגידול המשמעותי בנכסיה של אקוויטי, המעניק יתרונות לגודל מול
השוכרים, רכישת IRT, שחלקה מומן במניות אקוויטי, הניבה לחברה יתרונות
נוספים. בין השאר מונים בחברה את היתרון שבקבלת הדירוג מסוכנויות
הדירוג ושיפור בעלויות המימון שלה בשל כך. כמו כן הנפקת המניות
שחייבה העסקה צפויה לשפר את סחירות המניה בבורסת ניו יורק.



שווי 180 הנכסים שמנהלת אקוויטי, המוערך ב-1.56 מיליארד דולר, נגזר
מהחיבור בין שווי השוק של החברה להיקף חובה. שווי השוק של אקוויטי
הוא 820 מיליון דולר והחוב, שמרביתו הוא לטווח ארוך, לחברות ביטוח
זרות, הוא 756 מיליון דולר. שווי השוק של FCR הקנדית הוא 160 מיליון
דולר והחוב הוא 520 מיליון דולר.



שתי החברות עוסקות בהקמת מרכזים מסחריים נוספים. FCR, המנהלת 67 נכסים
בשטח של 800 אלף מ"ר, מקימה שישה סופרמרקטים חדשים, ואקוויטי מקימה
ארבעה מרכזים מסחריים חדשים. היקף החוב של הקבוצה כולה מסתכם בכ-4.6
מיליארד שקל.